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壹角度
肉食中環 坐看雲起時 事實與偏見 壹樂也 潑墨 投資與良知 關公不是災難 運動壹指禪 媽媽週記 壹角度 壹擋專政 SecondOpinion 壹計就明 香江不平這處鳴 無定向風 壹觀點 氣短集 中環任我行 九龍霸王電影彈 股海縱橫 精英秘聞錄 我係新界佬

五年前,梁振英爆冷擊敗唐英年成為特首,市民憧憬政府房屋政策不再向地產商傾斜,地產霸權會稍為收斂。五年過後,本地樓價上升六成,升至「高不可攀」的地步,市民飽受樓價租金飛升之苦,居住環境日趨惡劣,梁特首房屋政策徹底失敗。

現時樓價較九七回歸時貴六成,甚至九成有多,已不是香港一般家庭可以負擔得來。九七回歸時,香港家庭月入中位數約18,000元,每呎樓面(以建築面積計)超過6,000元,每月收入不足購買三呎樓。現時家庭月入中位數約26,000元,每呎樓面(同樣以建築面積計)超過9,000元,每月收入不足購買2.9呎樓。

上述平均呎價是以二手市場的物業成交計算(由美聯物業提供),經過20年,全港樓宇進一步老化,若考慮到樓宇折舊貶值的因素,現時二手樓價又何止較九七回歸時上升六成?近年地產商和二手市場改以實用面積計算呎價,若以9,000元建築面積呎價推算,若實用率只得八成,即0.8呎,要買足一呎實用面積(包括露台及工作平台)便要超過11,000元(9,000元÷0.8)。

現時一個四人家庭申請出租公屋的入息上限約每月27,000元,總資產不能超過50.6萬元。家庭收入或資產超出上限,便要在私樓市場尋找居所。這個四人家庭若要購買一個400呎實用面積的小型單位,二手樓價大約500萬元。首期四成200萬元,即使不吃不喝,把每月27,000元收入全部儲蓄起來,也要74個月,即六年多的時間。因此,不少家庭為了符合申請公屋資格,故意賺少些,直至「上樓」後才釋放生產力。

若然政府(透過房委會及房協)大量增建居屋,定價不是以市價,而是以港人的負擔能力作準,必定能夠吸引大量市民由輪候公屋轉至申請居屋。一個400呎居屋單位售價約300萬元,買家只要支付30萬元首期,餘下270萬元分30年攤還,以2厘利率計算,每月供款約10,000元,佔家庭收入三至四成。至於單身人士,可認購百餘萬的200呎單位,月供大約5,000元,約佔現時在職人士月入中位數15,000元的三成左右。

現時全港約有三成家庭居住在出租公屋,居住在政府資助出售房屋(包括夾屋、居屋和租置單位)只得15%,大量家庭被迫在私樓市場尋找居所,負擔極其高昂的樓價和租金。相反,新加坡政府為八成國民提供低價組屋,私樓市場只佔約兩成,整個社會相對穩定和諧,市民安居樂業。

九七回歸時,首任特首董建華的房屋政策,亦是希望透過出售公屋,增建居屋,令全港擁有自置居所的家庭由不足五成增至七成。只可惜當樓價大幅下調時,董建華向地產商送大禮,不單停止賣地,停售公屋和居屋,甚至把已落成的居屋和夾屋賤價出售給地產商圖利。

事實上,地產商最愛政府興建公屋,最怕政府增建居屋,搶走他們的客源,無人再去認購「納米樓」。候任特首林鄭月娥若要解決本地樓價高企,市民居住環境惡劣的問題,便應對症下藥,大量增建居屋,每年至少兩萬多個單位,才能有效遏止樓價繼續瘋狂上升。

今年三月,有線寬頻大股東九倉表示不會注資,有線電視面臨「熄燈」危機。到四月,有線寬頻公布永升有意透過供股,成為有線大股東,收購方案在五月底的股東大會獲得通過。

回歸前,港英政府在1993年批出有線電視專營權,希望藉着提供收費電視頻道,增加市民選擇,刺激免費電視提升節目質素。有線電視啟播初期,提供全日新聞報導,重金購入體育節目的轉播權,很快便能站穩陣腳,用戶人數持續上升。

當時筆者居住的海怡半島,初期未能提供有線電視服務。到1996年有線電視取得歐洲國家盃決賽週轉播權,海怡半島住戶因沒有機會收看,群情洶湧,要求發展商和黃批准有線電視進入屋苑提供服務,住戶才可以申請服務,筆者也自此成為有線電視的長期用戶。

今年五月中,有線生死未卜,筆者接到有線打來的續約電話,每月電視加寬頻服務收費450元,續約兩年可享有33%折扣,每月300餘元。兩年合計,合共7,000多元,中途退出依然要付款。筆者本着支持有線電視(及一群認識的新聞工作者)的心態,便決定續約兩年。

六月四日凌晨2時,筆者起床準備觀看歐聯決賽(皇馬對祖雲達斯),料不到絕大部分有線頻道都沒有影像,畫面出現「請致電1832888申請」,只有幾條頻道可以觀看,包括免費的有線一台、天氣台及奇妙電視等。筆者花了近一小時,連續打了多次電話給有線電視客戶熱線,緊急維修熱線,按指示輸入不同電話號碼後,最後結果都是說已經過了辦公時間,請用戶在早上9時至晚上12時再致電。

第一次致電時,回答的錄音說會嘗試進行系統更新,但畫面沒有恢復,又叫用戶「請聯絡有線電視1832832」。按指示打電話,輸入不同電話號碼後,結果又是叫用戶早上9時至晚上12時再致電。筆者按電話錄音指示多次留言,錄音說會盡快回覆,但過了早上和下午仍無人回覆,到傍晚接近六時筆者致電有線,輸入不同電話號碼後,最終找到「真人」接聽。對方進行系統更新後,各頻道隨即恢復畫面。

有線轉播不少體育運動是在深夜進行,系統又不時更新(可能為了打擊盜播),沒有畫面出現,竟然沒有人當值協助用戶恢復畫面。筆者每月付出高昂費用,當中包括觀看歐聯賽事,竟然未能觀看決賽的精采比賽過程。最令人氣憤的,就是有線說為了補償筆者失去一天服務,將會減免15元費用。職員還說下次深夜遇到類似情況,也是沒有人接聽電話的,建議筆者可選擇改用手機觀看節目。

其實今次事件,罪不在前線的有線職員,包括負責客戶服務及維修的職員,很明顯是管理層經營不善,胡亂削減職位,以致深夜沒有職員當值,協助用戶恢復畫面。有線電視管理層只懂削減職位,令服務質素下降,遲早像亞視要「熄燈」。

近月英航全球電腦系統發生嚴重故障,要取消所有倫敦希斯路機場和吉域機場航班,令公司聲譽重挫,面臨巨額索償,股價大跌。有報導指是因公司削減職位和外判IT服務所致,有線電視實應引以為鑑。

梁振英政府在換屆前向大財團送禮,延續兩電的利潤保證計劃15年,直至2033年。最初政府顧問建議把准許回報調低至6%至8%,現在以最高的8%准許回報延續計劃,難怪市場反應正面,中電、港燈及港燈的控股公司電能,股價在消息公布後攀升。

政府保證兩電在2018年後的15年,每年賺8%的回報,即使兩電不透過舉債去提升回報率,回報率依然十分可觀。在利潤保證計劃下,電力公司的股東投資100億元,每年穩賺8億元,由於不用舉債,故此毋須支付利息。每年賺了8億元後又把所有資金投入去擴大資產值,連本帶利,15年後100億元的投資變成317億元,累積回報超過兩倍。

最近按揭證券公司提出的終身年金計劃,亦只能保證投保人每年賺3%至4%。以保證4%回報推算,15年後100萬元增長至180萬元,累積回報80%,遠遠低於利潤保證計劃的217%投資回報。

正如前文所述,中電和電能在十多年前,已大舉增加香港以外的投資,希望透過增加海外業務的利潤,去抵銷准許回報被削的損失。電能更在2014年分拆港燈上市,把港燈搾乾搾盡,大賺500多億元。

以2016年財政年度的數字來推算,當年中電全年利潤為127億元,當中87億元來自管制計劃,餘下來自其他業務。2016年中電准許利潤是106億元,扣除約9億元的利息支出和調整,扣除後利潤為97億元。這97億元利潤有90%屬於中電,餘下10%屬於持有30%青山發電公司股權的南方電網,故此中電實際從管制計劃中賺取87億元(97億×90%)。

2018年後政府將准許回報率由9.99%削減兩成至8%,假設其他因素不變,准許利潤將由106億元下跌至85億元。扣除約9億元的利息支出和調整,扣除後利潤為76億元;中電佔90%,即68億元。連同其他業務賺40億元,整間上市公司賺108億元,較去年的127億元下降15%。

至於港燈,2016年准許利潤是49億元,扣除約8億元的利息支出及調整,扣除後利潤為41億元。但港燈實際只賺36億元,相差5億元,主要因為是公司上市時增加貸款,負債較管制計劃為高,需要負擔更多利息支出。2018年後准許回報下調至8%,港燈准許利潤將由49億元跌至39億元,扣除8億元的利息支出及調整,扣除後利潤跌至31億元。假設管制計劃利潤仍較上市公司利潤多5億元,到時港燈利潤便只得26億元,較去年賺36億元下跌28%!

港燈的控股公司電能,只持有33%股權,去年從港燈所賺的36億元中獲分派12億元。若然2018年後港燈利潤跌至26億元,電能只能獲分派約9億元;連同其他業務賺52億元,整間電能將賺61億元,較去年賺64億元下跌約5%而已。

由此可見,政府削減兩電保證回報,對負債較重的港燈影響最大。事實上,港燈現時負債300多億元,若分15年攤還,每年要償還20多億元,差不多吃掉港燈所有現金。不過上市公司可以不斷延續貸款,每年還息不還本,才能維持向股東派發現金股息。

前文提到中電和港燈這兩間享受利潤保證計劃(即管制計劃)的公司,透過舉債擴大資產值去賺取准許回報,每年股東資金回報可以超過20%,甚至30%。然而,控制中電和港燈的兩間上市公司,即中電控股和電能實業,每年的回報卻沒有這麼高。背後原因,是近年兩間公司海外業務表現極其不濟,大大拖累上市公司表現。

2008年財政年度,中電及合作夥伴在香港管制計劃下的固定資產是794億元,可賺取103億元准許利潤。之後政府將准許回報由13.5%至15%調低至9.99%,中電在管制計劃的利潤大減兩成多。但公司透過擴大資產值,准許利潤很快便回升。

到2016年財政年度,管制計劃下的固定資產已增加至1,069億元,可賺取106億元准許利潤。由於中電向外舉債289億元,故要扣除9億元的利息及其他細微的調整項目,故實際利潤是97億元,當中87億元屬於中電控股的利潤,其餘9億元屬於擁有30%青山發電公司股權的南方電網所賺。

十多年前,特區政府已表明會調低兩電的准許回報,故此兩電大舉進軍海外市場,希望在海外投資賺取更多利潤,以抵銷准許利潤被削。在2012年,中電本身管制計劃業務固定資產是636億元,其他境外固定資產是707億元,較本地的固定資產還要高。

可是,中電的投資眼光卻十分差劣,連同其他合營及聯營公司的投資,在海外總共投資超過1,000億元,投資回報連3%至4%也沒有,還要不時為資產作出巨額減值。到2013年,中電與國企南方電網合作,以240億元購入美資埃克森美孚持有的60%青山發電公司權益,各佔30%。同年,中電大幅減持境外固定資產,由638億元減至350億元。

由於過去舉債發展境外業務,中電的銀行及其他貸款高達516億元,每年財務開支20多億元,遠高於管制計劃下289億元及9億元的數字。中電在境外投資的金額遠多於香港,但去年只帶來40億元利潤,遠不及本地所賺的87億元。若然中電專注香港業務,每年大幅增加派息,而非大舉進軍海外,相信股東的投資回報會更高。

至於控制港燈的電能實業,過去幾年同樣夥拍長江基建和長和大舉進軍英國,斥資過千億元收購每年只賺4%至5%的公用事業資產,希望透過舉債的槓桿效應將回報提升至10%以上。近年由於英鎊急挫,由12元兌一英鎊下跌兩成多,電能實業單是匯價已虧損一大筆。

可幸電能實業的管理層十分聰明,在2014年初將港燈分拆上市,成立港燈電力投資,大賺500多億元,現在全靠手上持有巨額現金,股價才能企穩。但由於已售出三分二港燈股權,故此每年利潤大跌,2016年只賺64億元,當中12億元來自港燈,現時市盈率超過20倍。

去年港燈管制計劃下的准許利潤為49億元,銀行及其他貸款310億元,扣除8億元利息及其他調整後,仍然賺41億元。但港燈電力投資只能分派36億元,主因是上市公司負債較管制計劃為高,需要負擔更多利息支出。

中電及電能的管理層在海外的投資表現極其不濟,全靠利潤保證計劃才能維持業績,實應向全港市民致謝,並且不應每年收取數以百萬,甚至千萬元計的酬金。

中電和港燈的利潤保證計劃(即管制計劃)明年9月和12月才屆滿,梁振英政府在今年4月便急不及待宣布延續計劃15年,直至2033年。政府保證兩電每年賺8%回報,但兩電則不能保證電費會下調。

還記得2007年7月曾蔭權成功連任特首,成立環境局,由邱騰華出任局長,負責處理兩電的利潤保證計劃。2008年1月邱騰華宣布延續兩電利潤保證計劃10年至2018年底,把保證回報由13.5%至15%下調至9.99%的「單位」數字。

到了2011年12月,當時香港經濟環境欠佳,投資市場受到歐債危機影響,兩電竟提出大幅加價。中電要加9.2%,港燈則加6.3%。時任特首曾蔭權表示加幅不能接受,能源諮詢委員會亦罕有地站在市民一邊,發表聲明反對加價建議。之後不久,兩電又說可以削減加幅,讓政府官員有個下台階。

上次曾特首及邱局長負責延續兩電利潤保證計劃,兩電幾年後大幅加價,市民也可以找他們問責。梁振英及環境局問責官員很快便卸任,現在急忙延續計劃,日後兩電不單沒有減價,反而大幅加價,到時不知找誰問責。

由1964年開始計算,政府與電力公司簽訂利潤保證計劃已有50多年歷史,現在再延續15年至2033年底,即電力公司已得到政府70年保證,為嘉道理和李嘉誠家族帶來數以千億元計的回報。過去政府保證兩電每年可賺13.5%至15%,兩電透過舉債去擴大資產值,實際股東回報可以超過20%。

舉個簡單例子,電力公司投資200億元,100億元來自股東資金,另外100億元向銀行貸款,年息6%。100億元以股東資金購入的資產每年可以賺15%,即15億元,另外100億元以貸款購入的資產每年可以賺13.5%,即13.5億元,兩者合共28.5億元。扣除100億元貸款每年利息支出6億元,扣除利息支出後利潤依然有22.5億元。股東只需要投資100億元,每年便可賺22.5億元,回報率高達22.5%!

即使上次續約時保證回報被削減至約10%,但由於近年息率偏低,只要兩電加大槓桿,實際回報和實質回報依然十分可觀。電力公司投資200億元,60億元來自股東資金,另外140億元向銀行貸款,年息3%,每年利息支出不過4.2億元。200億元每年賺10%即20億元,扣除4.2億元利息支出,依然賺15.8億元。股東只需要投資60億元,每年便可賺15.8億元,回報高達26.3%!

上世紀六十年代至九十年代,香港通脹高企,通脹率平均每年約8%至9%,兩電每年賺13.5%至15%,或者透過舉債的槓桿效應,賺兩成多,扣除通脹後的實質回報是一成多。但自從九七回歸後,香港經歷過六年通縮,經濟增長放緩,平均通脹率不過2%至3%。2008年後兩電的保證回報調低至10%,但兩電透過舉債的槓桿效應,依然可以每年賺兩成多,扣除2%至3%的通脹率,實質回報仍可達到兩成或以上。

因此,即使明年9月和12月後政府將兩電的保證回報削減至8%,電力公司可以繼續透過以低息貸款去擴大資產,若能以3厘年息借入短期和中長期資金,再去賺8%的保證回報,便可維持每年超過一成,甚至兩成的股東回報。現時港燈的固定資產約500億元,向銀行貸款及舉債高達400億元,便是玩盡這個資產膨脹的遊戲。

今年3月26日特首選舉,由梁振英及中聯辦幫手拉票的林鄭月娥,以777票勝出,較梁振英2012年取得689票,多出88票。還記得當年中央政府臨近選舉投票日放棄唐英年,力捧梁振英,但香港首富李嘉誠及另外280多個選委仍然堅定不移地投唐英年一票,結果令梁振英低票當選。

五年過後,除了一小撮建制派人士(包括田北俊)外,其餘大部分商界及既得利益者都願意聽任中央指揮,讓林鄭以「高票」當選。特首選舉後,梁振英政府便開始「回禮」,讓一眾擁有投票權的「財閥」及「土地權貴」得到「回報」。

首先行政會議在3月28日宣布延續九巴專營權十年,由2017年7月1日至2027年7月1日,讓九巴無須與其他公司競爭,便可獲得專營權。同日,政府建議修改《道路交通條例》,把小巴座位上限由16個增加至19個。小巴意外率特別高,殺人傷人無數,竟然獲得獎勵。

到4月11日,「送禮」活動由航運交通界擴展至新界土地權貴。發展局向立法會提交文件,建議向在私人「農地」上經營至少達10年的營運者(不是耕作),提供特惠津貼。以露天工場為例,最多可獲賠195萬元。發展局說提供特惠賠償,可以加快收回棕地,用作增加房屋供應。

自從梁振英上台後,便不斷以發展新界土地,增加房屋供應為由,向新界土地權貴送禮。發展局局長陳茂波的家族,早於上世紀九十年代在新界囤地,每平方呎購入價不過10多元,現在已升值至1,000元,回報十分可觀。梁振英不時以增加房屋供應為由,向土地權貴送禮,上任至今樓價已攀升超過五成,「辣招」明益地產商和炒家,公屋輪候時間增至五年,房屋政策徹底失敗。

論到最大的「禮物」,肯定是在4月26日,環境局宣布延續兩電的利潤保證計劃15年,每年保證賺8%。筆者在理大任教時,專注研究監管公用事業的利潤管制計劃,早於20多年前已提出廢除兩電的利潤保證計劃,開放電網,引入競爭,以價格上限管制取代利潤管制。現時中電,以及港燈的大股東電能,在澳洲和英國等地投資電力市場,也沒有享受到利潤保證計劃。過去兩間公司便因政府政策轉變,市場競爭加劇,外匯大幅貶值等因素,海外業務的盈利大幅倒退,甚至出現減值和虧損。

過去筆者曾經出任能源諮詢委員會委員八年,深深體會到電力公司的議價能力,以及政府高官的所謂「諮詢」。政府找所謂「獨立」顧問公司進行研究,說會開放電網、引入競爭,又說會降低准許回報。做完一輪「諮詢」後,便說時間不足,要繼續研究,只好延續兩電的利潤保證計劃,讓兩電繼續壟斷市場。

上次中電的利潤保證計劃在2008年9月底屆滿,政府在2008年1月宣布延續兩電的利潤保證計劃10年。今次中電的利潤保證計劃到2018年9月底才屆滿,梁振英政府急不及待,要在卸任前送大禮,延續計劃15年,保證每年賺8%。全世界又有什麼投資工具可以保證每年賺8%?

港人對香港政制的不滿,正正是因為整個制度鼓勵政治交易,維護一小撮財閥及土地權貴的利益,損害全港市民的利益。

 

圖片說明:梁振英卸任前一口氣向九巴、小巴、新界土地權貴、中電和港燈送出大禮。

近日財政司司長陳茂波在網誌發表文章,指政府出招打擊「一約多伙」避稅手法後,市場又傳出有已擁有住宅物業的人士,借用未擁有物業的人的名義去買樓,即俗稱「借人頭」買樓,並要求購買人簽訂信託書來保障其實質權益。

陳茂波警告不論是「借人頭」抑或「借出人頭」的人,一經發現,就會「人頭」落地,除了要補回相差印花稅及繳付巨額罰款外,更要付上刑責,可被監禁一年。

陳茂波突然向「借人頭」買樓的投資者發出警告,希望他們收斂一下,避免樓市泡沫愈吹愈脹,一旦爆破將嚴重損害香港經濟,確實盡了作為財政司司長的責任。然而,會計師出身的陳茂波,以及他的太太許步明,都擅長於透過離岸公司隱藏房地產業權。由陳茂波出聲去警告別人不要透過「借人頭」和簽訂信託書去隱藏樓宇的實質權益人,確實極其諷刺。

事實上,身為基督徒,在立法會高調說要「行公義,好憐憫」的陳茂波弟兄,根本不適宜出任問責官員。陳弟兄若然不慎,忘記申報利益,結果會像許仕仁和曾蔭權,遭人到廉署舉報而惹上官非。陳茂波之前出任發展局局長一職,負責制定土地房屋政策。現在更光宗耀祖獲委任為財政司司長,責任更加重大,要打擊逃稅非法行為,以保障政府稅收。陳茂波在制定土地房屋政策,以及開徵「辣稅」的過程中必須做足利益申報,以免被政敵有機可乘。

陳茂波在2012年9月出任發展局局長後不久,突然獲悉太太許步明及其家族成員的公司在古洞北持有土地,亦在同月突然知悉有關土地座落新界東北發展區,便向特首梁振英報告。他指有關土地由公司持有,而太太亦主動提出出售相關股權,出售後已向特首報告相關的股權變動。至於出售公司股權的價錢是多少,真正買家是誰,背後有沒有「借人頭」買股,或者要求購買人簽訂信託書,外人不得而知。

去年有傳媒翻查巴拿馬文件,發現陳茂波家族開設多間離岸公司,對「離岸空殼」操作純熟,甚至積極從事為他人註冊離岸業務的生意。陳茂波及其妻許步明曾經出任多間離岸公司的董事,公司業務包括經營劏房。許步明更透過離岸公司持有銅鑼灣一商廈的相連單位,而陳茂波指單位屬其妻的辦公室,因自己沒持有相關公司及物業股權,因此毋須申報。

陳茂波本人及其家族擅長開設離岸公司,隱藏房地產實質權益人的身份。透過離岸公司持有物業,以轉讓公司股權方式出售物業,不單可以隱藏真正買家身份,還可以逃避繳付高達30%的「辣稅」。最近新加坡政府便堵塞這方面的漏洞,轉讓持有物業的公司股權超過50%,股東亦要繳付辣稅。但財政司司長陳茂波至今仍沒有追隨新加坡政府的做法,繼續豁免以公司持有物業的炒家繳付「辣稅」,協助他們賺一大筆。

香港的特首及高官以家族信託基金,離岸公司及信託書隱藏財產(包括房地產),金管局高層以其他人的名義買樓,再要求購買人簽訂信託書來保障其實質權益。「借人頭」買樓不是高官專利,樓市投資者及炒家知道執法機構難以搜集足夠證據去起訴,才有樣學樣,效法高官的所作所為。

 

圖片說明:陳茂波家族擅長以離岸公司隱藏資產和實質權益人,現在警告別人不要「借人頭」買樓,確實極其諷刺。

前文提到出租公屋已完成歷史任務,政府實應把用作興建公屋的土地轉作興建居屋,協助市民首置或「上車」,這樣才有望解決香港的房屋問題,消消年輕一輩及「無殼蝸牛」的怨氣。

由1996年至2016年,公屋住戶由65萬增加至76萬,但居住在公屋的人口反而由接近240萬下跌至213萬。公屋明顯已被人濫用,不少公屋居民透過離婚、分戶等方法,申請多一個單位,令每人的居住面積大幅增加。

此外,由於房委會實施富戶政策,公屋居民為了逃避繳交雙倍或市值租金,把個別家庭成員除名,只留下年老、體弱、殘疾及低收入的家庭成員,以免收入或資產超出上限。事實上,富戶政策缺乏成效,年滿60歲的「長者」,即使收入高達10萬元,仍然可以獲得豁免,繼續住在公屋,個人享受數百呎居住面積,直至終老。

過去政府興建公屋,補貼低收入家庭住戶,令香港的工資較低,協助香港發展工業。可是,現在香港已由工業城市轉型至服務中心,政府是否有需要繼續補貼僱主,令低收入階層的工資無法提升?

現時單身人士申請出租公屋的每月最高入息限額(包括僱員5%強積金供款)接近12,000元,遠遠高於全港一人住戶每月8,500元的入息中位數。這又難怪十多萬個單身人士申請出租公屋,個別擁有專上學歷的申請者,情願工資停留在低水平,以免失去申請公屋資格。

現時最低工資已調升至每小時34.5元,不少基層工作(包括保安和清潔)每月工資已超出申請公屋的上限,故此缺乏吸引力,以致這些行業不時出現勞工短缺情況。公屋制度不單損害香港的生產力,製造勞工短缺,還製造貧窮。公屋住着大批低收入(或無收入)的獨居長者,他們缺乏家庭支援;年輕人不思進取,為要符合申請入住公屋資格。

事實上,港人置業需求遠多於租住公屋的需求,以現時香港勞工短缺、失業率只得3.2%的情況,正常人只要勤奮工作,每月要賺取12,000元並不困難。現時香港就業人士每月收入中位數是15,000元,一對夫婦勤奮工作,每月收入應有2萬至3萬元。只因二人家庭申請公屋的入息上限是18,263元,才令不少夫婦放棄較高收入的工作。若然政府將公屋改為居屋出售,相信大部分申請公屋的家庭都有能力購買。

過去政府為了增加香港的自置居所家庭比率,推行「租置」計劃,把公屋出售給租戶,又把部分公屋單位改為居屋出售,反應十分理想。新一屆政府若要認真處理香港的住屋問題,便不應把用作興建私樓的土地改為興建港人「首置上車盤」,而應該把公屋用地改為興建居屋,每年2萬多個供應,讓更多綠表和白表申請者中籤,以滿足港人置業需求,這才能有效壓抑私樓價格繼續攀升。

未來幾年,房委會興建公屋每單位的平均成本由70萬元至100萬元。若把這些公屋變成居屋,售價由百餘萬元至300多萬元,政府及房委會已有一倍以上的利潤,售價亦是一般市民(包括公屋申請者)可以負擔的水平。公屋變居屋,不單減輕房委會財政壓力,又可以藏富於民,鼓勵市民勤奮工作,儲蓄首期認購居屋,退休後有物業作安老按揭,並可以壓抑「劏房」、二手居屋和公屋的癲價,確實一舉多得。

筆者早前在本欄發表文章,指出根據去年的中期人口統計資料,由2006年至2016年這十年間,出租公屋單位數目由71.1萬個增加至79.1萬個,但居住在出租公屋的人口幾乎原封不動,維持在213萬人左右。

我們若把2016年的數字,與1996年的中期人口統計結果作個比較,便發覺公屋問題不單令人沮喪,更令人感到絕望。新一屆政府若不正視問題,恐怕年輕一輩的「無殼蝸牛」,對管治者和土地權貴的怨憤只會愈來愈深。

根據1996年中期人口統計結果,當時香港居住人口約為620萬,住戶數目185萬,平均每戶人口約3.35人。經過九七回歸後董建華的「八萬五」房屋政策,「孫九招」救市,林鄭月娥出任發展局局長的「休養生息」年代,到梁振英上台重推「長遠房屋策略」,結果是房屋問題愈趨嚴重。

過去二十年,香港人口增加130多萬人,由620萬人上升至730多萬人,但居住在公營租住房屋的人口卻由接近240萬人下跌至213萬人。其間公屋住戶數目由約66萬戶增加至76萬戶,增加超過10萬戶,但居住人口卻下跌一成多,以致平均每戶人口由3.64人跌至2.79人,足足下降了23.4%!

出租公屋數目增加十多萬個,但居住人口不增反減,結果自然是大量人口被迫要在其他房屋市場(包括私樓、居屋和村屋)尋找居所,租金和樓價又怎會不大幅上升?1996年,居住在其他房屋的人口約380萬,到去年上升至520萬,增加了140萬人,較同期113萬的新增人口還要多!

這二十年間,非出租公屋住戶數目由120萬增加至176萬,增加了56萬戶,平均每戶人口由3.19人下跌至2.95人,跌幅約7.5%,遠遠低於出租公屋23.4%的跌幅。但不要忘記,這二十年間,發展商興建大量低實用率的「發水樓」,加上近年「劏房」和「納米樓」湧現,故此居住在私樓的住戶,居住空間實際上並沒有改善。

正如之前的文章所述,出租公屋對解決香港現時的住屋問題完全沒有幫助,政府實應把土地改為興建居屋,讓更多勤奮努力,願意儲蓄首期的年輕人盡快獲編配居屋,早日達成安居樂業的心願。大量興建居屋,部分是給綠表公屋家庭申請,亦可讓更多公屋富戶遷出,把出租公屋單位留給有真正需要的家庭入住。

回顧出租公屋的發展歷史,明顯它已完成歷史任務。二次大戰後大量移民從內地湧入香港,加上政府實施租金管制,令業主不願意把單位租出,以致大量新移民居住在非法僭建的寮屋之內。1953年12月石硤尾寮屋發生大火後,港英政府開始興建徙置屋邨,安置寮屋居民。到1961年,政府推出廉租屋計劃;1973年,將各個公共房屋機構合併,成立房委會推行十年建屋計劃,增建出租公屋。

過去亦有學者指出,香港在上世紀五十年代開始發展工業,出租公屋大大降低本地工人的工資水平,有助提升工業產品的競爭力。然而,香港現時工業已式微,無須透過公屋製造廉價勞工。人口增長亦已大幅放緩,寮屋問題不復存在。既然出租公屋對解決香港住屋問題沒有幫助,房委會實應效法房協,停建出租公屋,把土地用作興建居屋,以滿足港人自置居所的訴求。

近日按揭證券公司宣布,將會推出一項嶄新的終身年金計劃,為長者提供多一項理財選擇。

筆者歡迎特區政府推出終身年金計劃,讓一些不懂投資的長者加入計劃,每月收取穩定收入,幫助他們安享晚年,無須擔心市場波動而令收入大幅波動。雖然計劃是政府「德政」,由非牟利的按揭證券公司負責,但從初步資料可見,計劃仍有一些改善空間。

首先,終身年金計劃屬保險計劃,以65歲或以上人士為對象,投保人在存入一筆過保費後,便可即時每月提取「固定」年金,直至終老。由於每月提取的年金是固定不變,沒有隨通脹作出調整,故此每月年金收入會被通脹蠶食,購買力不斷下降。

一名男性長者加入計劃,投保100萬元,以內部回報率4%計算,每月收取5,800元年金。假設每年通脹率為3%,24年後,即投保人89歲時,每月5,800元的年金實質購買力減半,跌至不足2,900元,令長者無法安享晚年。

若要令長者安心,無須擔心生活質素受通脹影響,每月發放的年金可按通脹調整,例如每年通脹預計為3%,每月年金便每年調高3%。倘若每月年金按通脹調整,同一筆保費(例如100萬元)可以取得的年金年期自然相應減少。若要按揭證券公司繼續每月支付按通脹調整的年金,由65歲直至87歲的預期壽命,按揭證券公司肯定蝕大本,需要政府動用公帑大幅補貼。

一個可行方法就是調低65歲開始計劃時,每月可以領取的年金金額,由5,800元調低至大約4,400元,之後年金金額每年按3%通脹調整。參加計劃的長者先苦後甜,開首10年每月收取的年金少於5,800元,10年過後每月收取的年金將多於5,800元。每月年金按通脹調整,可以維持金額的購買力,類似現行的公務員長俸計劃。

根據按揭公司提供的資料,收到的保費會交給金管局作投資,爭取合理的長期回報。投保人65歲投保10萬元,預計內部回報率為3%至4%之間,男性投保人估計每月可領取500至580元,而女性因預期壽命較長,估計每月可領取450至530元。筆者不知道按揭證券公司計算年金時,男性和女性的預期壽命有多少。若然終身年金計劃屬公共政策,又是否有需要把男性和女性每月可領取的年金分開處理?可否劃一估計,計算出同樣年金?

既然推出終身年金計劃的目的,是減輕政府推行全民退休保障計劃的財政壓力,年金計劃的內部回報率實應較為慷慨,至少有4%才合理。按照過去外匯基金「投資組合」每年有3%至6%回報,「長期增長組合」高達12%的往績,4%的投資回報理應不難達到。

終身年金計劃會透過銀行銷售,金管局、按揭證券公司及保監處應監管銀行的收費水平,為收費設定上限,防止銀行濫收費用,損害投保人利益。若計劃得到市民歡迎,按揭證券公司應擴大初始年金規模,不應設下100億元上限。

至於每名投保人100萬元累計額度則可保留,或者只按通脹調高,因為計劃始終屬公共政策,存着一定補貼和風險,應該只為每名投保人提供基本保障。按揭證券公司亦可研究把計劃擴展至65歲以下的強積金供款人,讓他們可以選擇一個每年至少有4%的投資計劃,藉此加強市場競爭。

去年油價處於低水平,全年平均油價不過40多美元一桶,經營環境對航空公司十分有利。國泰航空的表現卻極其不濟,竟然出現近6億元虧損。最令人氣憤的是公司管理層出錯,卻找員工交數,未來三年要減省三成員工成本。

國泰的控股公司太古集團是筆者十大愛股之一,2011年退休時大量吸納,約佔股票組合一成。筆者喜歡太古,除了因為公司在企業管治和社會責任方面做得較好外,亦因為英資的太古比較低調,不像一些華資財團,財大氣粗,以為有錢有權便不可一世。2011及2012年,太古透過出售又一城商場及分拆太古地產,股價表現不俗,派息長期維持在4至5%水平。

至於國泰,筆者並沒有長期持有,購入與否主要視乎油價走向。油價向下,便值得購入;油價高企,便不宜持有。2014年6月,國際油價開始從高位大幅回落,由每桶超過100美元,下跌至年底約60美元。當時筆者翻閱國泰年報後,便決定在16元水平吸納。

從國泰2013年年報可見,公司的政策是透過對沖某個百分比的預計耗油量,來減低所承受的油價風險。2014年的對沖比率約26%,2015年約17%,2016年約8%。故此筆者估計,國泰最多只會為每年耗油量做30%對沖,油價大幅下滑,國泰很大機會像2010年一樣,出現過百億元利潤,到時股價肯定「飛升」。

2015年4月港股大時代,國泰股價升穿20元,筆者先行沽出部分股份獲利。之後當股價回落至16元水平,而油價依然處於低位,便再吸納。後來從國泰的中期及全年年報,得悉公司突然增加對沖比率,由過往低於30%,急增至超過60%,便知道大事不妙,在13元左右斬倉,沽清手上國泰股份。今次投資國泰損手,明顯錯在國泰管理層,不是投資者,更不是公司員工。

國泰的財務狀況其實很易理解,公司每年營業總額約1,000億元,油價在100美元一桶時,燃油開支約400億元。若然做25%(即100億元)對沖,鎖定油價在100美元,即使油價大跌一半,由100美元跌至50美元,對沖的損失約50億元,但其餘75%未對沖的燃油費便可節省一半,由300億元跌至150億元,整體燃油開支跌至大約250億元(100億元加150億元),利潤肯定超過100億元。可是國泰管理層竟然把對沖變作賭博,當油價下滑時不斷加注,最終做了六成多對沖,平均價要90美元,令公司過去兩年每年對沖虧損85億元。

國泰錄得虧損,不單只因為對沖損手,更嚴重的是營業總額由1,023億急挫至928億元,流失近百億元生意(包括筆者的生意)。公司管理層解釋是因為競爭加劇,內地經濟增長率下跌及訪港旅客人次減少。然而,國泰持有近20%的內地航空公司國航,去年的營業額卻上升,溢利高達68億元。國泰管理層可能習慣安逸,故此當面對市場競爭時,表現就連國企也不如。管理層要削減三成員工開支(即60億元),遠遠不能填補85億元的對沖虧損,以及近百億元的營業額損失。

太古集團去年業績大倒退,基本盈利按年跌近七成至30億元,除了國泰蝕本外,海洋服務部門錄得30億元巨額虧損,太古地產的基本盈利只升1%,「海陸空」三方面都不濟。太古若不搞清楚問責對象,繼續支付高層巨額薪酬,肯定令小股東反感,見盈利及派息大幅倒退而沽貨離場。

 

插圖:詹震寰

去年8月,滙控宣布斥資25億美元(約194億港元)回購股份,把股價由50多元托高至去年12月的60多元,平均入貨價接近60元。

到今年2月,滙控公布去年業績,業績全面倒退,稅後利潤大跌九成,只賺約100億港元,期內股東權益暴跌過千億港元,差不多科科「見紅」。管理層為了「遮醜」,宣布再斥資10億美元(約78億港元)回購股份,估計到本月中將耗盡,到時又要想其他辦法托價。

過去幾年,不少美國大型上市公司業績改善,手頭現金充裕,便花費巨額金錢回購股份,令市場流通股份減少,每股盈利上升,藉此刺激股價向上。加上美國政府徵收股息稅,公司回購股份而不增加派息,也可以減輕稅務負擔。美國道指是以股價而非市值計算指數,過去一段時間道指持續向上,公司回購股份應記一功。

近年這股回購歪氣蔓延至香港股市,一些恒指成分股也加入回購行列,其中最進取的是領展和滙控。早於2014年6月,領展已開始進行大規模回購股份行動,直至2016年3月已花費30多億元現金回購股份,試圖托高股價。到去年8月,又重施故技,再花費十多億元回購股份托價。換言之,領展至今已花掉約50億元回購股份,相等於約4%已發行股份。

至於滙控,去年花掉194億元回購股份,約佔已發行股份的2%。回購的股份只是庫存起來,並沒註銷,日後可再找機會配售。今次再花78億元回購股份,則會全數註銷,不會庫存起來。

本地上市公司手上現金充裕,又找不到什麼好的投資機會,理應把現金派發給股東,讓股東自己尋找出路。特別是香港沒有徵收股息稅,增加派息並不會增加股東的稅務負擔,故此節省稅款的理據不能成立。

即使公司管理層覺得股價偏低,值得吸納,也應該拿自己的金錢去購入股份,而不是用公司的現金去回購股份,人為地托高股價。公司管理層決定用公司的現金回購股份,其實是存着巨大利益衝突,監管機構理應正視問題。

不少上市公司向管理層發出認股權證,容許持有人以指定股價認購公司股份。若然公司股價長期低迷,股價低於認股權證的認購價,認股權證便等同廢紙,持有人不會行使認股權。管理層動用公司的現金去回購股份,推高股價,而認股權證的認購價又沒有作出相應調整(例如回購4%股份,認購價便調高4%),持有人便可以從中取利。

過去一個月,有報導指滙控一面回購股份,管理層一面沽貨獲利。行政總裁歐智華合共沽貨45萬股,套現約2,900萬港元。財務董事麥榮恩及風險管理總監繆思成,亦加入沽貨行列,二人合共套現約200萬港元。滙控管理層若然看好公司前景,又怎會沽貨離場?

從過去十多年可見,金融市場「賤精」橫行,管理層不單沒有創造價值,還透過種種方法去推高股價,然後沽貨離場,享受退休生活。小投資者知道管理層的真面目後,自然也加入沽貨行列,令公司股價大幅下挫。2000年電盈收購香港電訊,大股東及管理層率先沽貨獲利,之後股價暴挫,值得股民引以為鑑。

 

插圖:詹震寰

筆者早前發表兩篇文章,指出過去十年,房委會動用千億元發展公屋,但居住在出租公屋的人口十年來竟然原封不動,維持在213萬的水平,對解決市民住屋問題完全沒有幫助。新一屆政府必須正視上述問題,把公屋土地改為興建居屋,讓有經濟能力的公屋居民遷入居屋,騰出更多公屋單位給有需要的人入住。

申請居屋的人入息和資產必須超出某一水平,例如單身人士每月賺取多於申請公屋的10,970元上限,資產多於24.2萬元,便可以鼓勵申請人努力工作和儲蓄。房委會增建居屋,而居屋住戶的平均人數(2.9人)又高於出租公屋(2.7人),便可以善用土地資源,並有效遏止私樓價格上升。

除了房屋問題外,另一個市民關注的議題就是退休保障。自強積金在2000年12月實施以來,市民已對這個收費高、回報低的制度完全失去信心,認為強積金無法提供基本退休保障,故此要求全民退休保障的聲音十分響亮。

筆者一向認為,作為負責任的政府,既然能夠為電力公司提供利潤保障,每年至少賺10%回報,為何不能為市民提供最基本的退休生活保障,每月至少3,000多元?政府只要提高差餉徵收率,便可以得到額外收入用作全民退保。提高差餉徵收率還可以擴闊稅基,打擊炒家及地產商將物業空置,確實一舉多得。一般家庭若然只持有一個住宅物業,家庭成員從全民退保方面所得到的收入,肯定多於額外繳付的差餉。

即使政府以為長者有不同的退休需要,退休保障不應一刀切,政府政策亦應確保所有長者退休後,每個月能夠取得穩定的收入,直至終老。現時全港接近一半家庭擁有自置居所,政府可以協助擁有自置物業的長者申請安老按揭,每一百萬元樓價每月可以收取2,000多元,直至終老。

至於沒有物業,但退休後可以獲得一筆過退休金的長者,政府可以提供公共年金,保證每年投資回報至少4%,或者通脹率加1%,讓退休人士每月收取穩定收入,直至終老。把一百萬元退休金用作購買公共年金,每月可領取4,000多元,再加上千多元高齡津貼,已勝過向政府申領綜援或長者生活津貼。

今年一月的施政報告提到要改良強積金制度,研發金融產品,讓長者善用資產(包括物業及退休金)以增加投資收入的穩定性。到二月的財政預算案,提到按揭證券公司正研究提供終身年金計劃,正是朝着正確的方向發展。期望公共年金計劃不單適用於退休後一筆過的投資,亦可以作為強積金制度下的一個選擇,讓打工仔把每月供款投放在年金計劃內。

過去筆者亦多次提到,現時政府的房屋福利(包括公屋及居屋),以至不同社會保障計劃、交通津貼、低收入家庭津貼、關愛基金、學費及書簿津貼等,實應加以整合,避免政出多門,架床疊屋,既浪費公帑,又浪費申請人的時間。2012年8月,林鄭月娥出任政務司司長時,曾經提過將全力統籌和協調不同政策局和跨部門的工作,務求理順政策,整合資源,全面切實推動扶貧工作。

過了四年多,政府不單未有整合福利計劃,還多了幾個扶貧計劃。期望新一屆政府能夠認真整合各項福利,市民每年填寫一份表格(例如報稅表),便可按需要得到房屋福利和現金津貼,把節省下來的行政成本用作扶貧。

 

插圖:詹震寰

2016年中期人口統計簡要報告,清楚顯示特區政府的房屋政策徹底失敗。由2006年至2016年,香港人口由686.4萬增加至733.6萬,增加47.2萬人。公屋單位增加7萬多個,但居住在出租公屋的人口竟然原封不動,維持在213萬人的水平,大量人口被迫在居屋及私樓市場尋找棲身的地方,租金及樓價自然大幅上升。

這十年間,全港永久性房屋單位由247.7萬個增加至275.2萬個,增加27.5萬個。沒有人居住的單位數量維持在25-27萬的高水平。大量房屋空置無人居住,但同一時間卻有10多萬人被迫居住在非住宅用房屋(例如工廈和商廈)及臨時房屋內,生活環境極其惡劣。

過去十多年,大量資金流入香港,利率長期處於極低水平,加上政府不時寬免差餉和公屋租金,降低房屋的空置成本。出租公屋單位增加,卻未能吸納更多人口。公屋輪候個案逼近30萬,當中一半是單身人士。市民無法承擔私樓的樓價和租金,只好輪候公屋,年輕人失去奮鬥心。

過去十年(特別是過去五年),市民誤信政府,以為樓價會因應房屋供應增加而下降,「落車」後無法再「上車」,自置居所的家庭比率由接近53%,跌至48.5%。政府的「辣招」和按揭上限,不單未能壓抑樓價,協助市民「首置」或「上車」,反而令到更多市民「落錯車」,大量房屋由投資者和內地買家(或其代理人)購入。

筆者過去多年已不時撰文揭示上述情況,包括大量房屋空置,多建公屋無助解決房屋問題,「辣招」無助市民首置和換樓。去年中期人口報告,再一次引證筆者的觀察完全正確。

過去筆者亦不時撰文,建議政府把部分用作興建公屋的土地,改為興建居屋,協助港人「首置」或「上車」。市民必須努力工作,有足夠入息供樓才可申請居屋。不少人為了申請公屋,故意減少工作,以免入息超出上限。

政府不應寬減差餉,反而要調高差餉徵收率。這除了增加炒家的空置成本外,還可以把多收的差餉用作全民退保,削減薪俸稅,或者直接派發給每一個港人。市民只持有一個住宅單位,他們的得益肯定大過多付的差餉。那些擁有多個住宅單位的人,包括地產商,便要計算是否繼續囤積居奇,每年繳納巨額差餉。既然「辣稅」無法遏止內地人入市,政府便要引入「限購令」,限制非港人買樓數目。

政府的「辣招」和按揭上限,明顯對地產商出售樓花有利,政策亦幫助炒家透過「公司盤」多賺一筆,或者扮「首置客」,以一張合約購入多個單位炒賣。市民在二手市場購入單位後,便要在半年內出售手上單位才可豁免繳付「辣稅」;若購入樓花則可等待至入伙後才計算半年換樓期。地產商提供二按,令金管局的按揭上限形同虛設。大量內地資金從不同途徑流入樓市,把樓價和地價炒高至完全脫離市民的購買力。特區政府的財金官員必須正視這些問題。

最近新加坡政府宣布為樓市「減辣」,並且要求「公司盤」轉手繳付辣稅。新加坡政府成功調控樓市,私樓樓價自2013年至今向下調整一成多,避免出現地產泡沫。相反,特區政府只顧維護囤地和囤樓的人利益,令港人的居住環境變得愈來愈差。新的特首若不正視房屋問題,恐怕市民的怨氣只會愈來愈深。

 

圖片説明:公屋轉居屋,才能鼓勵工作,解決市民的居住問題。

最近統計處公布2016年中期人口統計簡要結果,內容包括港人的住屋情況。期望新的特首及負責土地房屋政策的官員,能夠認真看待統計資料,對症下藥,不要再重蹈之前幾位特首的覆轍。

根據人口統計資料,香港人口由2006年的686.4萬增加至去年的733.6萬,人口總共增加了47.2萬。但這十年間,居住在出租公屋的人口差不多原封不動,由212.9萬輕微增加至213.1萬人,只增加2,000多人。這十年間,出租公屋單位總數由71.7萬個增加至79.1萬個,增加7萬多個,但只能額外為2,000多人提供居所。

由此可見,政府耗費大量資源,包括土地、資金、建築材料和工人,去興建出租公屋,是極其浪費的政策,對解決香港房屋問題完全沒有幫助。政府愈是投放更多資源去興建公屋,公屋居民愈是想盡辦法去爭取多些居住空間,例如透過離婚、分戶等方法。最近房委會制定新的富戶政策,肯定促使更多富戶把高收入(或高資產)的成員除名,令居住人口進一步下降。隨着人口不斷老化,富貴長者又無須遷出原有大單位,未來公屋居民的居住面積肯定較私樓更大。

由於房委會的公屋政策未能容納更多人口,過去十年新增的47萬人便只能在資助出售單位及私樓市場尋找合適單位居住,結果自然大幅度推高樓價。一些家庭未能付出巨額首期置業,便要負擔高昂的租金,私樓租金與收入比率中位數由2006年的25.2%,上升至去年的30.7%。至於租住資助自置居所房屋(可能未補價)及非住宅用房屋(包括劏房)的家庭,租金與收入比率中位數更由2006年的16.7%差不多倍升至31.1%。市民要負擔昂貴租金(居住面積還可能縮減),可用作其他方面的開支自然大減,生活質素相應下降。

最令人沮喪的數字,就是過去十年,自置居所的家庭住戶比率,竟然由52.8%下跌至48.5%;同期全租居所(即沒有分租)的家庭住戶比率,則由43%上升至46.8%。以去年大約250萬個住戶計算,自置比率下跌4.3%,即約10萬個住戶由自置居所變成租戶。相信當中不少人因看錯樓市,把自置單位出售(不少單位由內地買家承接),暫時「落車」租屋住,以為日後樓價下跌後可再「上車」。料不到樓價愈升愈有,不斷破頂,結果無法再「上車」。這些「落錯車」的家庭要每月支付高昂租金,他們的憤怒不言而喻。

去年全港275.2萬個永久性房屋單位,當中250.4萬個單位有人居住,接近25萬個單位在人口統計調查時沒有人居住。79.1萬個出租單位中,76.4萬個有人居住,2.7萬個空置,空置率約3.4%。換言之,25萬個空置單位,絕大部分(約22萬個)是其他類別的房屋,私樓空置率超過10%。過去十年,按揭利率偏低,政府又經常寬免差餉,令業主的空置成本大降。由於按揭利率偏低,不少自置居所的業主在過去十年還清供款,沒有按揭供款的自置單位比率由52.2%,上升至去年的65.7%。

從去年中期人口統計結果可見,政府若想解決港人的居住問題,不能倚靠增建出租公屋,必須大量增建居屋,供首置人士(包括「落錯車」的人)認購。並且想辦法打擊把單位空置、囤積居奇,透過公司持貨,以及一張合約購入多個單位的炒家。不然港人在住屋方面的民怨,只會愈來愈深。

眾所周知,房屋問題長期困擾港人,特首選舉三位候選人若能夠拋出解決問題的政綱,自然獲得更多市民支持。

過去二十年,三位前特首都看重土地及房屋政策,認真處理當時的房屋問題,但政策的成效往往差強人意,很明顯是因為要保護既得利益者,包括地產商和在新界囤地的人,希望能夠繼續得到他們的選票。

1997年7月1日董建華正式就任。翌日亞洲金融風暴在泰國率先爆發,之後席捲多個亞洲國家,炒家狙擊這些國家的貨幣,令匯價急跌。當時負責特區金融政策的官員,包括曾蔭權、許仕仁及任志剛,只懂得挾高拆息來捍衞港元,結果利率飈升令樓市短期間急挫近五成,大量負資產湧現,不少炒家及助人買樓洗黑錢的人,不是破產,就是坐監。

董建華沒有因為亞洲金融風暴而調整八萬五政策,反而容讓地產商以此為由,申請更改土地用途,以超低的補地價興建大量私樓出售。又以發展數碼港為由,讓電盈免競投獲得土地興建豪宅。之後更以推動環保為名,批准所有地產商興建「發水樓」,發水比率由三成至兩倍不等。

到私樓供應大增時,董建華便停止賣地,停止出售公屋,以及停止興建居屋,甚至把居屋以賤價賣給地產商。董建華犧牲小市民利益,在逆市中為地產商帶來豐厚利潤,自然獲得他們信任,可以在2002年沒有對手下成功連任。

2005年3月14日,曾蔭權接替因腳痛下台的董建華,樓價仍較回歸時的高位下挫五成,曾蔭權不想樓價再下挫,跟隨董建華政策,停建停售居屋,又以勾地政策取代定期賣地。結果到2009年金融海嘯後,由於供應不足,樓價持續攀升,在他任內樓價上升超過一倍。

曾蔭權任內成立發展局,由林鄭月娥出任局長,負責規劃土地用途及市區更新。若說曾蔭權任內沒有建立足夠土地儲備,林鄭月娥自然要問責。曾蔭權任內成功收緊「發水樓」,規管一手樓買賣,要求地產商以實用面積計算樓價,可算是他任內德政。

2012年7月梁振英上台後,再次制定長遠房屋策略,十年內興建46萬個單位。現在梁振英快將下台,他的房策完全沒有半點成效。雖然出租公屋單位數目增加,但居住在公屋的人口卻下降。私樓價格過去五年再上升四成多,房屋空置量高達25萬個,佔總數275萬個單位的9.1%,遠遠超過董建華及曾蔭權時期4%至8%的數字。

此外,大量不明來歷的資金由內地流入本地樓市,情況類似九七回歸前的情況。梁振英推出的「辣招」,協助囤樓的人透過出售公司以高價出貨。過去以公司名義入貨的炒家,現在可以名正言順「首次置業」,節省巨額印花稅。這些「首置」炒家,還可以透過一張合約認購多個單位,日後再把單位拆售圖利。金管局收緊按揭及政府的「辣招」,令市民難以透過換樓去改善居住環境。

2012年7月1日梁振英上台時,市民供樓負擔比率是42.8%,估計現在已接近50%。地產商從內地找來大批買家認購千萬豪宅,港人只能認購百多呎(售價仍要數百萬元)的劏房,兩者都為地產商帶來豐厚利潤。這又難怪一眾地產商提名林鄭月娥,支持她延續梁振英的政策。

前特首曾蔭權被裁定一項公職人員行為失當罪成,被判即時入獄20個月,不准緩刑。港人看見「飲香港水」的曾蔭權,因退休後想「住深圳樓」而未有作出申報,結果要晚年入住監倉,自然令人感到唏噓。令人感到欣慰的是香港依然享有司法獨立,即使是特首,若然犯案依然要面對法律的制裁。

今次陪審團的判決亦充分顯示司法制度的獨立性,曾蔭權被控三項罪,首項收受利益罪未能達成有效裁決,第二項未有申報與富商的關係罪成,第三項未有申報與設計師的關係則脫罪。三項控罪,三個不同裁決,陪審團顯然是充分考慮庭上證供,經過深思熟慮和辯論後作出的判決。因此,政治審判絕對不會成立,反而要研究曾蔭權案是否政治檢控,為何沒有傳召案件的關鍵證人錄口供和上庭作供,包括李國寶和黃楚標

自從2012年3月梁振英爆冷擊敗唐英年成為特首後,已先後有多名高官及權貴被檢控和定罪。梁振英當選後不久,廉署拘控前政務司司長許仕仁,以及港交所和新地多名高層,包括聯任主席郭炳江。到2012年7月,傳媒揭露剛被委任為發展局局長的麥齊光,涉嫌欺騙政府租金津貼,麥之後被拘控和定罪,最後上訴至終院才脫罪。

梁振英在任期間惹上官非的高官及權貴,還包括唐英年的太太涉及僭建(其實梁振英也有僭建);行會成員及梁振英的支持者張震遠,因拖欠商交所員工薪金被控;另一支持梁振英參選特首的全國政協委員劉夢熊,因妨礙司法公正被判入獄18個月。

行會成員林奮強被指偷步賣樓,前廉政專員湯顯明涉嫌貪污及公職人員行為失當,都因律政司說沒有充分證據,決定不作出起訴。至於梁振英本人,亦被揭發沒有向行會申報收取UGL 400萬英鎊利益,要接受廉署調查。此外,他拒絕向港視批出牌照,和陳茂波在處理新界土地發展事宜上有否做足利益申報,也值得市民關注。首任特首董建華不斷向地產商送禮,有否做足利益申報?

梁振英上台後,暴露過去三十多年香港的貪污腐敗問題,不少貪腐案件與土地房屋有關。政府高官及大學教職員過去享有租金津貼的福利,但不少人為了居住在自置物業之內,竟製造假租單欺騙政府津貼。

負責土地及房屋,以至保安、金融及經濟事務的官員及公職人士(特別是城規會委員),與財閥緊密接觸,當官時以內部認購(或互換單位)方式收受房屋福利,退休後(或者還未退休)便急不及待入住財閥提供的豪宅,以及加入財閥的公司收取延後利益。參與公職的人早着先機,得知政府土地房屋政策,以至政府入市、批出專營權和延續管制計劃等消息,一早囤地囤樓囤股票,等待善價而沽,並且偷步進行買賣。

過去三十多年,小市民不時為置業問題煩惱,但享有高薪厚職的官員和公職王,卻仍不滿足,鋌而走險違規犯法。個別地產商及原居民被人誤導,參與「套丁」非法活動,正面臨刑責。相信不少人因過往錯失,沒有做足利益申報(包括公司業務),因而被人操控,近年行為表現判若兩人。今次曾蔭權因未有申報利益而入獄,對過去貪腐的高官及權貴肯定帶來更大打擊,人人自危,擔心隨時被人揭發過往錯失,最後與曾蔭權下場相若。

要扭轉這個局面,新的特首和律政司是否要考慮特赦這些高官和權貴,願意自首的可獲輕判(包括緩刑),以免他們繼續被人操控,為求自保而支持延續鬥爭路線,讓黑勢力抬頭,損害社會安寧和公眾利益。

 

圖片說明:梁振英上台後,多位高官及權貴被拘控和定罪入獄。