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  • 【壹角度】內地走資 扭曲本地樓市(林本利)
  •   0 views │ 2017年01月05日
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自從2016年11月初特首梁振英親自領軍,宣布大幅度調高從價印花稅至15%後,本地樓價依然居高不下。過去兩個月,更有內地發展商以天價13,000多元樓面呎價,兩度投得啟德住宅地。業主眼見地價屢創新高,自然不肯降價售樓。

現任特首梁振英在2012年7月上台後,便表明會銳意增加土地和房屋供應,希望樓價能夠回落到小市民可以負擔的水平。四年半過後,本地私樓價格較梁特首上任時上升四成多,小市民供樓負擔比率維持在五成以上。

最可悲的是隨着樓價不斷上升,發展商興建的住宅單位愈來愈縮水,實用面積(包括外牆、露台及工作平台)屢創新低。最新數字是128平方呎,但據聞還會有61平方呎的劏房快將推出應市。

不過,過去四年多,美國聯儲局一直維持低息政策,本地供樓利息不過兩厘左右,遠低於同期通脹。在負利率(名義利率低於通脹率)的環境下,自然吸引資金流向樓市,推高本地樓價。但隨着市場預期美國加快加息步伐,全球經濟增長速度減慢,新加坡、澳門等地的樓價已顯著下調,為何本地樓價依然居高不下?

其中一個主要原因,明顯是內地資金,透過不同渠道流入本地樓市。自從2015年8月,人民幣貶值速度加快,至今兌港元貶值近一成,自然觸發內地資金流走,將人民幣兌換成港元,或者港元資產,期望從港元升值中得益。

中央政府為了打擊內地走資,避免外匯儲備不斷下滑,推出一系列措施限制內地企業及人民把資金流進香港,變相實行外匯管制。這反而加快走資,內地企業及人民想盡辦法要把資金調離內地。近月便有內地人在上水被人攔途截劫,搶去超過400萬港元的行李箱,據報導該批鈔票正是由內地運送到香港。

內地企業及人民要大規模走資,除了透過港股通買入港股外,另一個有效途徑就是把資金投入本地樓市。過去一年多,內地發展商積極參與投地,過去一些不見經傳的發展商,先後以天價投得地皮,擊敗一眾本地華資地產商。內地發展商不問價投地,投地金額動輒數十億、甚至過百億港元,根本與公司市值不相稱。

這些內地發展商投地後,便可以透過銀行融資,調動巨額資金到港,作為發展物業之用。到物業開售時,又會從內地找來大批買家以高價認購,或者找本地代理人認購,幫助這批內地買家走資。

就以筆者居住的鴨脷洲為例,本身不屬於豪宅區,卻有本地及內地發展商,把樓盤包裝成豪宅出售,主要銷售對象是內地人,呎價高達3萬元,入場費是數千萬元。以這個水平的樓價,試問又有多少個本地家庭可以負擔得來?

特區政府不斷覓地建屋,特首還哽咽說「粒粒皆辛苦」。在港島南區,原本屬於黃竹坑公屋的地皮,政府批給港鐵用作興建私樓;原本是鴨脷洲駕駛學院的地皮,政府又改劃作住宅用地。但若然這些私樓用地,最終只成為內地發展商及內地人民走資的渠道,對解決香港樓價高企問題又有何幫助?

政府若不正視內地走資,扭曲本地樓市(包括地價和樓價)的現象,恐怕再多覓數十幅土地,也無法滿足內地龐大走資和洗黑錢的資金。

 

插圖:祝健中
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