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香港郊野公園山火頻仍,政府本身有極大責任,長春社高級公共事務經理李少文指:「做山火管理,通常會打火界,將值得保護嘅地區,周邊嘅草同樹木清咗佢,要十米闊。但有啲墳區喺郊野公園出面,管理權唔喺漁護署手,可能係地政或者其他部門。要地政幫手打火界?佢就睬你都傻。」

現時兩個水泉澳山頭,由山腰以至山頂的樹林都被燒成枯木,在猛烈的陽光下,地面只有粗生的野草生長。李少文表示,經過山火後的樹林若要自然復原,需要二、三十年時間,即使人工在原地種植外來的耐火植物,也要八、九年才能變得茂密。

記者再走到沒有被火燒的一帶,沿着山徑一路往上攀,左右兩邊都有茂密灌木林,沿路有不少香港的原生植物:有蕨類,有食蟲的「毛氈苔」,又有盛放着粉紅色花朵,果實甜蜜可供食用的「桃金娘」等。山徑中間更有條水流充足的河溪,水中除了有橫紋南鰍等原生魚和「水鉸剪」外,亦吸引不少本地蜻蜓、豆娘以至各種蝴蝶在溪邊生活,也長了不少樹齡最少三、四十年的水翁,李少文指:「呢度都係邊陲,但啲植物、昆蟲物種同環境,其實同一啲郊野公園嘅核心地帶差唔多,生態價值唔低。呢度郁得,成個香港郊野公園唔使要。」

若水泉澳的火場逃不過發展的命運,受牽連的範圍將更大,李少文說:「山上有好多大石頭,政府實會話好危險,要做固坡工程。唔剷晒個山頭,都會整啲大網,巨型嘅建設圍住,會阻礙動物嘅走動。話攞廿公頃,個骨牌效應分分鐘影響到六十、八十甚至一百公頃範圍。」

撰文:關冠麒

攝影:葉漢華

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香港郊野公園內,有七十七幅被郊野公園包圍但未被劃為郊野公園的土地,統稱為「不包括土地」,這些「不包括土地」有一定生態價值,若受破壞,會損害郊野公園的完整性。政府八十年代起,已陸續將當中二十三幅納入「分區計劃大綱圖」,限制其土地用途以作出保護。前特首曾蔭權在位時曾承諾,會將另外廿五幅直接納入郊野公園。但至今,漁護署只將當中三幅劃為郊野公園,梁振英上任後不但不加以實行,更反其道打郊野公園的主意。

事實上,發展郊野公園關卡重重,過去政府曾提出徵用清水灣郊野公園五公頃土地,擴建將軍澳堆填區,○七年向「郊委會」諮詢,但最終到一一年亦被立法會否決,本土研究社研究員陳劍青指:「佢(郊野公園)嘅複雜性、爭議性、以至時間成本都好高,要拎到塊地出嚟,再將佢由生地變成熟地(平整),過程好漫長。」他質疑政府將郊野公園擺上枱,醉翁之意不在酒,目的是增加談判籌碼,讓市民「兩害取其輕」,即使最終不能發展郊野公園,也會接受綠化地帶的發展。

綠化地帶是由英國人傳入的規劃概念,除作為市區與郊野公園之間的緩衝地帶外,也視為城市擴張的邊界,保障市民的生活環境。陳劍青指,綠化地帶正是香港與大陸的城市發展最不同的地方:「大陸嗰種攤大餅模式,一路向外擴散,令城市嘅空氣、交通同生活質素受到破壞。」

梁振英在位五年,一直引以自豪的就是增加土地供應,他多年來就不斷打綠化地主意,先後提出七十幅綠化地帶改劃計劃,當中包括不少具生態價值的地皮,引起環團和市民反彈。例如大埔鳳園旁的土地,因鄰近蝴蝶保育區,最終被城規會否決改劃申請。他上任至今,已成功將三十四幅,合共超過五十四公頃涉及綠化地帶的地皮改劃。本刊計算已轉用途的土地當中,只有十一幅是公營;另外二十多幅為私營,當中不乏中資身影,包括世茂集團、萬科、中海外、保利置業等龍頭國企。

以面積計,私營面積達三十一公頃,而公營只得二十多公頃,與政府預期將七成已改劃的綠化地作公營房屋發展的目標,仍有一段距離。當中,政府就曾改劃石硤尾大窩坪內綠化地作為住宅用途,並規定以七十億元投得的世茂集團,在有需要時為鄰近土地進行平整工程,裡面竟涉及十二公頃獅子山郊野公園。改劃綠化地,不單市民的舒適生活被剝削,基層市民亦未必能上車,香港市民的利益再被出賣。

撰文:關冠麒

攝影:葉漢華

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美國聯儲局一如市場預期,加息四分之一厘,同時還宣布從今年開始「逐步收縮資產負債表規模」。而金管局今早也公布,上調貼現窗基本利率25點子至1.5%,金管局總裁陳德霖指,港元利息遲早跟隨美元利息上升,呼籲市民不要掉以輕心,管理好風險,置業時要充份考慮能否承受市場價格的波動,以及未來20年、30年的利率風險。

豐盛金融資產管理董事黃國英認為,本港上調貼現窗基本利率對樓市沒有影響,因為人們有充足心理準備,「樓價在這個水平,不是有心理準備會加半厘至四分三厘也不會買,這個是一早已經想好,不會突然『死啦我供唔起』」。他又指,香港息口有機會跟隨美國加息,但這不重要,因為影響供樓成本的拆息按揭(H按)已加息「十世」,「即使加息,以我自己為例,可能要多供七至八百元,少食一餐飯,不會因為供款增加一千元而要放棄層樓」。

中大全球政治經濟碩士課程講師黃元山說,「對樓市的影響,看的是美匯指數,例如在2015年,美匯指數由八十抽升到九十多,資金流對香港樓市有壓力,但現時未出現這個情況。」

聯儲局維持今年加息三次的目標不變,所以今年內可能會再有一次加息,黃國英說三次影響輕微,但如果加六至八次則可能對樓市有大影響,他預測明年未有很大加息壓力,因為通漲仍然偏低。黃元山則認為9月加息有難度,「視乎有多認真進行縮表,同時一起做是有難度。」而他則預期加息走勢是有慢無快,「美國經濟一直靠印銀紙『吊命』,表面上很勁,失業率到低位,但實際有好多隱憂。加息步伐講就天下無敵,做就..現時也是加了幾次。」

記者採訪舊樓重建項目時,經常接觸到一些「無名業主」,通常是親戚過身,沒有將業權轉名。以致他們相安無事住了幾十年,準時交水、電、差餉,卻淪為「佔用人」。過往不少逆權侵佔個案,某個小業主「霸佔」了一條小巷做士多、於新界某地皮住了數十年,從未為此有交租,成功逆權侵佔土地,不過並非只要住超過十二年就能申請成功。

於長沙灣福榮街、東京街交界,市建局正進行重建計劃的唐樓群中,今年83歲的余伯,亦曾經想申請逆權侵佔。八十年代他向姑姐買入單位,辛苦供了十多年,臨近供斷時,已移民加拿大姑姐不幸離世,當時單位沒有轉名,但余伯已經在單位住了幾十年,業主身位仍不被確認。據有同樣問題的歐先生說,「好似部手機,你用緊都唔代表屬於你。因為當初係業主帶我入嚟住,所以申請唔到逆權侵佔,反而我話係霸返嚟就得。」

何柏生馬華潤律師行的合夥人馬華潤律師解釋逆權侵佔,若涉及親戚關係,比較難申請逆權侵佔,「所謂佔用嘅關係,如果係親戚,當初係我請你嚟住。譬如他有付錢給姑姐,無形中等於是與他姑姐之間有租客與業主的關係。」他指最重要是要沒有人反對,不過每個逆權侵佔的個案均有其特殊之處,很難一概而論。歐先生說他現在被界定為單位的「佔用人」,慨嘆當初若說單位是霸回來,就能夠得到業主所得的賠償,現時未知能得到多少賠償。

撰文:財經組

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在長沙灣的唐樓爭奪戰,較市建局更早插旗的譚姓兄弟,後來搵了大靠山,增強實力與市建局對撼。一三年八月,譚家與一間註冊地址在中國廣州的公司,簽訂了重建該項目的合作備忘錄。持有這家廣州公司的股東叫達洋控股,一四年二月,中國銀行證明該公司有達6.1億元的信貸。這家達洋的股東王德雄和王德財,是紮根內地地產商王新興的家族成員。王德雄亦是內地聯華超市(980)非執董。聯華超市近月更獲阿里巴巴收購一成八股份,成為第二大股東。

據知,兩人小時候隨家人居於長沙灣元州街唐樓,並自設幾百呎山寨毛衫廠王新興,八十年代漸見規模,回家鄉潮陽設廠,發展至全國有逾十間廠房,集團二千年開始轉型搞地產,於深圳、上海、北京都有地產項目,在廣州建有萬菱廣場,亦是一統九龍灣啟德大廈業權的發展商。這集團過往曾以1.6億買入灣仔杜老誌夜總會的舊鋪位,於一零年以4.5億轉售資深投資者台灣張,勁賺2.9億。本周二記者上門找王氏家族,但他們透過秘書指家族一向低調,婉拒回應。

據熟悉王家的商界人士說,家族大哥王德渭活躍潮州商界,負責對外聯繫及管數;集團行政總裁由只有小學學歷的二弟王德雄擔任,兼任上市聯華超市非執行董事,女兒王惠貞近年由商界轉戰政界,廣建政商人脈,曾與李嘉誠好友周凱旋同任廣西政協常委。

撰文:孫樂祈
攝影:財經組

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《土地收回條例》(俗稱強制收地),以及《強制售賣土地條例》(俗稱強制拍賣)的分別,在於前者是政府相關部門使用,並經行政會議批准,後者則由私人發展商引用,需要已取得八或九成業權,餘下未收業權才可強制收購拍賣。當年政府收回菜園村,所運用的條例正是《土地收回條例》,強行拆村惹來村民,甚至全港市民極大反響。

市建局一向認為,他們在重建項目上開價更高,又對居民有更好安置,最合乎「公眾利益」。在這場長沙灣靚地爭奪戰中,兩年間市建局出價每呎九千四百元收購,共收得六成半業權,但部分街號、尤其在地盤心臟地帶的單幢樓,只收得兩成業權,已出動《土地收回條例》這尚方寶劍,只因一早搶糊的財團死不放手。

記者輾轉聯絡到這財團的代理人陳先生,並相約他到一個單位見面。他說財團對市建局的賠償,根本看不上眼,「賣咗俾市建局,都唔夠佢哋買返個單位,賣嚟做咩?依家做劏房收租,都收十幾萬一個月!如果佢哋收晒其他,淨返我哋阻住地球轉,我哋咪賣囉!但依家唔係咁。

在這排殘舊的建築物中,今年八十三歲的余伯至今仍然留守,他住在福榮街240A號,見證着這場土地搶奪戰。他說先由一個神秘財團插旗開始:「佢哋上來敲門,話出每呎七千多元收購我個單位,咁我咪同佢簽出售同意書。過咗無耐,市建局先來,話出每呎九千幾蚊。」余伯其實未能將單位售予任何一方,事關單位由他姑姐於八十年代買入持有,辛苦供了十多年,臨近供斷時,已移民加拿大的姑姐不幸離世。當時單位沒有轉名,余伯雖然已經在單位住了幾十年,但業主身位暫份暫仍未被確認。

撰文:孫樂祈
攝影:財經組

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香港的搶地戰,無日無之,最出其不意的一場,在市區長沙灣的一排唐樓。

這場戰役的矚目處不在價值,在於出招之絕。市建局公布收樓之前三個月,有神秘財團「洞悉」天機,竟密密掃貨。由於所收單位正在地盤中央,雙方展開一場角力戰,財團獲中國銀行借出六億元,軟硬兼施,既指市建局爭食,又放聲氣願合作重建。

處於被動的市建局反手出招:申請《土地收回條例》強收單位。市建局在該項目,部分號數其實只收得兩成業權。市建局亮出尚方寶劍有勝無敗,但有業界人士揣測,政府會否因缺地而頻頻「出劍」,令業主毫無保障?

這一排唐樓位於長沙灣東京街和福榮街交界,涉及十三個街號,位置優越,鄰近港鐵站。而且正好是街角的大單邊位,呈「L」形,是每個發展商心目中的肥豬肉,估計重建後有十萬呎樓面,最少可套現十五億元。記者在現場視察,這排唐樓雖然外觀殘舊,部分磚牆外露,但內裡樓梯等保養良好,除部分單位被間成劏房,仍有少量住客留守居住。

《壹週刊》記者翻查買賣記錄,發現較市建局捷足先登,主要是三個姓譚的兄弟姊妹,另有一人姓趙。根據往績,他們的「腳毛」曾出現在已拆卸重建的九龍灣啟德大廈,以及茶果嶺村等,反映早有前科。一二年底至一三年二月,他們在該排長沙灣唐樓,合共購買了十四個單位。其中在福榮街240號、240A號,兩個號數,更佔了四成業權。由於這兩個街號正位於「L」形的中央。巧妙地取得這個項目的心臟位置。

一三年三月,市建局宣布重建該位置的計劃。有前市建局高層指,在該局宣布重建前幾個月竟有人大手掃貨,相當巧合,「我懷疑早已經洩漏了風聲,但內鬼唔易捉。」無論如何,市建局給予公眾兩個月時間提出反對計劃,譚姓業主指責市建局與私人發展商爭飯食,更與市建局討價還價,指他們會嘗試收夠八成單位再強拍,希望將這塊肥豬肉搶回手中。

本來市建局無佢符,最大機會是「肉隨砧板上」或被迫合作,但今年二月,市建局拍板使出「尚方寶劍」,扭轉了形勢。這把寶劍,正是《土地收回條例》。過往政府部門引用這條例,都是用於起公路、基建,又或已收到八成以上業權的舊樓。今次市建局在只收得整體項目六成多業權,以及部分街號得兩成業權下,已引用收回條例,屬香港第一次,而市建局申請後,會交行政會議決定。

財團代理人陳先生向記者激動指,無料到市建局有此一着:「尤其個地盤有啲單幢號數,佢哋只收到兩成業權!真係離晒譜,同強搶民產有咩分別?」他們只能待行政會議的決定再作打算,「梁振英就格硬嚟,林鄭可能唔同。」

市建局已經企硬,市建局的非執行董事潘永祥指,市建局不會因此罷手,「咁係唔係項目中間被人落咗重釘,我哋就要左右起兩幢牙籤樓,中間永遠重建唔到?如果有人落咗釘唔重建,我相信唔係業主或者公眾意願,全港亦都唔使做重建啦。」隨着樓市繼續升溫,內地財團搶佔舊區重建市場時,與市建局出現紛爭,《土地收回條例》這把尚方寶劍或會愈來愈多用。

撰文:孫樂祈
攝影:財經組

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Simon指出,他看過的價單之中,木工的差額最大,最易中伏:「木工方面可以相差一倍,例如一個高櫃,我認識比較平的公司可能千五蚊一呎,設計公司可能三千蚊一呎。」他解釋,因很多設計公司不會將設計費獨立列出在價單內:「好多時設計費就會平均放喺各項數字,有時就會放木工,有時都唔知係幾多!報價嗰時,如果唔將設計費分拆,收咗幾十萬都唔知!」

除了將設計費混入木工收費外,近日不少網民都向他反映,最近就有不少裝修公司,向他們銷售E0板,指為新式貴價材質。市民不知就裏,就會「中伏」!

所謂E0,其實是一套甲醛釋放限量等級的環保標準,其中以E0的甲醛量就最少。但Simon指出:「政府係無監管嘅,所以係唔係E0板,有一個灰色地帶。好似有機菜咁,如果政府無監管,間間都可以話佢啲菜係有機。」

他解釋,本身樹木所存的甲醛含量其實很少,只是加工過程令甲醛含量上升:「因為塊板係E0,但黐咗木皮、或者噴上焗漆之後,仲係唔係E0,依個係可以好取巧。」他更指出其實不少平價素材都不會釋出甲醛,有公司就用這一點將材料包裝成「高檔貨」,再向客人銷售:「其實佢唔係一款成本好高嘅嘢,但睇到出面好多傢俬舖就會抹黑一啲裝修公司,話嗰啲係夾板係黑心木,有甲醛,依啲E0板就好優質,其實就唔關事,因為E0板成本根本就唔高。」

選擇E0板就是不是最好?Simon就指,由於E0板不含粘合劑和防潮劑,本身沒有夾板「食力」,防潮能力亦較低,不適合在廚房廁所使用:「要睇番實際需要,而且除甲醛可以直接搵人整,唔需要全屋換E0板。」

採訪:梁延宇

攝錄:關永浩

本身是解決兩性問題的NLP(身心語言程式學)導師Simon(鄧世民),三年前在一次裝修後,才發現不少細微位有甩漏,之後更與設計公司溝通出現問題。於是他決定在Facebook成立「裝修中伏大全」專頁,向網民分享防伏心得,之後更全職幫市民配對裝修公司及舉辦「防伏班」,現時已經成功配對三百個個案,他列舉市民常遇到的三大裝修謬誤。

謬誤一 找商場舖「夠穩陣」

現在網上都有不是室內設計公司,有不少人都認為商場店「開正門口做生意」,會較有信心,但Simon就說不少人因此中伏:「有好多有舖公司都俾人投訴過,亦有好多無舖都有人讚賞,最後都係要睇老闆重不重視自己公司商譽,以及做得好唔好有無有人知。」

「我經常都同戶主講,去比較的話,搵商場舖係無問題嘅,網上又搵一啲,你有比較的話先知道整體市場係點,話有舖就安心啲,依啲都係情意結,通常都係中伏嘅。」他指出,不少店舖都會要求客人先下千多元的訂金,他指若「傾得埋」,不必介意支付:「但你唔會俾十間千幾元去比較,你都需要去參考公司過往的作品,如果覺得ok,你問佢問題佢又答得到嘅話,ok就俾訂金。」

謬誤二 人工貴 裝修費要加

建造業總工會公布,2016/17年度加薪的16個工種平均加幅7.75%,有網民向Simon表示,有設計公司報價時向他反映因裝修工人加薪,要在價格上反映。Simon就指:「供求係雙方嘅,供應方面,師傅費係貴咗,但二手住宅市場係俾政府凍結,唔多唔少都會影響佢哋加價速度。」他舉例指,四百呎單位,一般非豪裝,不包面料、傢俬,包大眾化廚櫃,參考價大約需二十萬,找設計公司就貴兩、三成,大約二十五萬起。而建造業工會都會公開各工人薪酬水平:「有時貴咗,就有可能係將設計費計咗入去。」

謬誤三 找設計師一了百了

不少傳媒都會報導設計師的家居佈局吸引市民,但Simon就指:「設計師係將自己嘅設計概念放入你間屋,如果自己本身都好多諗頭,我就唔建議你搵。」他認為自己首先要知道自己想要怎麼風格:「例如想做工業式,同擺設好有關係,你唔會同設計師傾自己會擺啲乜,到時出嚟效果就同啲圖好大分別。」

他就遇過因為顧客自己有很多意見,但又找設計公司設計,最後發生衝突,他建議找設計師時一定要想清楚:「公司提供啲乜服務,啲嘢係唔係自己想要,以及做出嚟有無依個效果,都要考慮清楚。如果自己有好多主見,就應該搵一間工程公司,將自己意見或者參考圖去呈現出嚟。」

採訪:梁延宇

攝錄:關永浩

 

唐樓一般呈長方形,雖然實用率不錯,但間隔設計已經不合時宜,例如主要窗戶被房間佔用,客廳沒有窗,令屋內採光不足;加上有一個天井可以讓外面的人看到屋內情況,所以設計師Eric說今次要替單位間隔進行「大兜亂」﹗

進行改造的單位屬低層,位於灣仔一幢樓齡達四十多年的唐樓。單位實用面積485呎,有兩間房間;窗戶被房間佔據,令客廳缺乏自然光。二十多歲戶主夫婦希望屋內設計簡約耐看;女戶主更有一項特別要求,便是想有一個日式風呂。不過,在原本的圖則裡,浴室空間不足夠,所以Eric首先決定把廁所跟面積較大的廚房位置對調,讓浴室可以增設一個小風呂;原來的廁所便變成開放式廚房,跟飯桌連貫,增加空間感。

同時,男戶主又不太喜歡浸浴,所以Eric把洗澡的位置一分為二,一半供女主人浸浴,另一半空間可以供丈夫淋浴,以流線形矮牆分隔;水龍頭也有兩個,滿足兩位要求。Eric有這個建議,還因為環保原則,「日式風呂設計內角是直角,每次用很多水,不是太環保;如果是一個人用,不如縮小浸浴空間,足夠令一個人坐在裡面,但又用較少的水。」小風呂呈梯形,面積大約是7至8平方呎,相信未必可以容納身形較「大隻」人士,說是女戶主「私家風呂」不為過。

工程單總金額:623000
清拆:32000
水電:94000
水泥(包括油漆):206000
木工:275000
雜項:16000
代購傢俱:180000

撰文:王敬蓮
攝錄:梁建平

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回顧二十年,不少凶宅在以往如同被封印,更會連累同層單位一一被打入冷官,業主如何有誠意地降價也沒人接貨,但近十年香港樓市升過不停,新盤不停以破天荒高價開售;二手盤業源億搶手就愈被業主封盤,造就不少凶宅得到被解封的機會。更多了不少自用人士大膽接貨,可見心理關口再難跨過,也不及生活關口難過。

「歡場屠夫」劫殺案
時間︰1997年
地址︰沙田河畔花園D座中層某室

案件︰卡拉OK女公關余蕙雯被「歡場屠夫」誘至單位後劫殺,屍體以多重膠袋包裹並藏在木箱,加入大石及水渠蓋後,沉於城門河底。

現況︰案發後單位曾兩度易手,現由高姓業主持有,於12年以150萬購入,其間以6,800元出租,比市價低30%。曾拿出拍賣,但因拍賣價不達業主底價而流拍。

五屍毒殺案
時間︰1998年
地址︰九龍灣德福花園C座5樓

案件︰內地神棍李育輝於案發單位內將山埃混入「符水」供五人飲用,他們不虞有詐,當場毒發身亡。

現況︰單位曾於07年金融海嘯前以111萬元易手,但其後多次以低於市價拍賣,均無人問津,2013年初拍賣,開價300萬,亦無人承接。受此案影響,當時同層八個單位已即時跌價逾兩成,甚至連銀行也不願為該層所有單位做按揭。它們多年來鮮有易手,但隨樓價不斷上升,該層一凶宅「鄰居」於2011年獲買家以320萬購入;12年另一單位也獲投資者睇中,以280萬元現金入手,呎價僅4810元,低當時市價逾三成;16年時曾受影響的另一單位也被買家以428萬應承接,可見凶宅陰霾已逐漸消散。

油麻地彭楚盈案
時間︰1999年
地點:油麻地華德大廈某室

案件︰在油麻地華德大廈發生的兇案,相當撲朔迷離。九四年,前政務司司長陳方安生兄長方曼生於94年以56萬元買入單位。後來於99年發現名模彭楚盈被清潔女工發現於該單位身首異處,化成白骨,估計死去四年。

現況︰案發後單位曾六度易手,現由潘姓業主持有。高於2015年5月以198萬元購入,前業主持貨7年,賬面賺114萬元。

Hello Kitty藏屍
時間︰1999年
地址︰尖沙咀加連威老道31號某室

案件︰夜總會女公關樊敏儀被三人虐殺,並肢解烹屍,頭顱被塞入Hello Kitty公仔內,棄置於單位。

現況︰重建

尼龍袋藏屍案
時間︰2000年
地址︰淘大花園O座中層1室

案件︰一名夜總會女公關,疑與丈夫因感情問題,在屋內遭人扼斃後,被藏屍在紅白藍尼龍袋後,棄屍大廈梯間。

現況︰單位淪為凶宅後曾五度轉手,2003年爆發沙士疫症時該單位曾跌至僅50萬元。至2010年7月,即政府推出額外印花稅(SSD)打壓樓市前的四個月,該凶宅獲炒家以138萬元買入,兩天以148萬元「摩出」單位,速賺10萬元離場。現任劉姓業主於三個月後以180萬元買入該單位,曾經在2002年時叫價280萬元望放盤,及後多次封盤、反價及減價,至今仍未易手。

弑母兇殺案
時間︰2008年
地址︰灣仔星域軒1座27樓某室

案件︰一名受聘來港擔任一間日本保險公司高層的內地男子,疑因急性精神失常突然衝入母親睡房,揮舞菜刀狂斬母親,其母在毫無招架能力下,頭頸連中數十刀,當場慘死。

現況︰2010年,單位以1,100萬元售出,呎價逾9,700元,當時同月售出的同類樓層及景觀單位低出約46%,但持貨11年的原業主依然賺155萬元離場,其後一直放租。

父母肢解案
時間︰2013年
地址︰大角咀角祥街14號海興大樓3樓某室

案件︰周凱亮游說父母分身家不遂後,以買樓為名,將父母帶往單位殺死。屍體遭肢解,殘肢用膠袋及鞋盒盛載,放於大膠箱內,兩個頭顱則放於雪櫃。

現況︰大廈同年被恒地及田生以404.8萬元收購。前業主持貨30年,賬面賺386.8萬元。

君臨天下雙屍案
時間︰2013年
地址︰尖沙咀九龍站上蓋豪宅君臨天下3座極高層B室

案件︰有「水果大王」稱號的馬主彭熾輝及懷疑「小三」租住君臨天下一個複式戶,當年三月男方被人餵食安眠藥後不省人事,之後遭人狂斬過百刀,頭顱亦幾乎被斬甩,全身被插至千瘡百孔;女事主殺人後滿身鮮血向保安員求救,其後返回單位,在警方及消防員到場之時,即越窗從單位躍下,直插大廈泳池當場斃命。

現況︰該豪宅凶宅單位由賭王何鴻燊四太梁安琪持有,於2004年以3,636.6萬元買入,一直作出租用途,在事發前單位月租逾20萬元;案發後已於現場進行法事及重新裝修,更一度減價至16萬但仍無人問津,後於去年以12萬元、低市價四成得以租出。

母子雙屍命案
時間︰2013年
地址︰太古城翠榕閣低層C室

案件︰一名女子疑因在香港大學任教的丈夫與內地女主播發展婚外情後患上情緒病,12年9月自殺不遂後,再因丈夫徹夜未回家而尋死,最後涉勒死10歲兒子後自縊亡。

現況︰同年6月業主賣樓,獲用家以687萬元接貨,實呎低於8,000元,低當時市價三成。

嘉薈軒雙屍謀殺案
時間︰2014年
地址︰灣仔嘉薈軒31樓

案件︰英籍銀行高層Rurik George Caton Jutting於案發約500方呎的單位內先後虐殺兩名外籍女子

現況︰單位業主是已故教育家陳樹渠長子陳燿璋,本身亦從事地產業務,其於命案發生後花數十萬元裝修單位。他曾表示,案發後欲安排公司內部設計師及工程師把單位重新裝修,但兩人卻拒絕踏入單位,及後只好交由街外人處理。涉案單位其後空置,直至去年才以低市價一半,以1.2萬元租予一英籍律師。當年此案被揭發前,該單位對下樓層曾成功租出,但爆出命案後為中國人的租客則決定撻租。

採訪:黃綺敏
攝錄:梁正平

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【回歸•凶宅20年】香港人唔再怕鬼 凶宅大王:樓市升勢已戰勝人心恐懼
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凶宅大王伍冠流投資凶宅超過二十年,他由最高峰持有過八至十間凶宅單位,不停買出賣入;到數年前開始看淡此市場,直言過想除名,轉移目光至半契及待重建的舊樓,他可算是切切實實地見證著回歸後的凶宅市場是如何轉變。

折扣減少 用家增多
「那時折扣(較一般單位市價)很低,最低試過六折,通常有七折至七折半,我個人而言高過七折半也不會買的。」二十年前的凶宅,大家也避之則吉,業主為搏易手無不把價錢大減,最低更會把價錢打至市價的五至六折。但這二十年來,樓市升到離哂譜,連人心也改變埋,戰勝恐懼,凶宅由每人也避之變成多了追捧客。「因住屋的需求很大,變相很多人不夠購買力,就在凶宅入手,只要那凶宅不算太凶,就真的會多了人爭,於是個折扣就變少了,現在是八折、九折都會賣得去。」折扣更由打六至七折,提高至八至九折,愈來愈接近市價。加上受印花稅的影響,他指凶宅的投資價值只會一直向下。「很多同行也這樣說,手持的物業不要輕易換走,一換買新就要給百份之十五的印花稅。」

愈來愈看得開 租客由外籍人變為中國人
「現在年輕人覺得(凶宅)不是一件很嚴重的事,認為是自然常有的事,生老病死,不幸運的是他們在家中逝世,病死了,也不是一件令人不安樂的事。」中國人出名傳統,但伍冠流指香港人對凶宅愈來愈放得開,除了不太介意因病逝世及跳樓等類型的凶宅外,他更留意到以往無人問津、如曾發生過謀殺案的「極凶凶宅」,近年在拍賣場上也多了人表示有興趣。

「以前租給外國人的較多,南亞裔、歐洲的如西班牙,英國的也有。」對比以前外籍人士是凶宅的常見租客,他表示本地人也增多了不少,另外更多了「港漂」捧場。「那些內地來的留學生也有租,他們不介意的,我想一來他們又年輕,二來又貪便宜。」

採訪:黃綺敏
攝錄:梁正平

做了十多年裝修的Penny就指,現時行內缺乏新人,導致人工不斷上升:「即使乜都唔識,新人入行已經有六、七百蚊一日,主要係運吓嘢,之後就泥水、油漆等等。」而新人晉升機會亦比其他行業多:「做到半年左右就會加人工,一加都係加五十蚊左右,如果醒目嘅話五年就做到判頭。」

他指出,現時裝修及設計公司如雨後春筍,加上不少公司只以網店發展,令競爭更加激烈:「如果出嚟做判頭,生意就以單計,一個小工程幾千至一萬不等,但最主要都係要打好關係 同埋手工及售後服務係非常重要。」

至於有不少設計師獨立出來開公司,他就指與三行出身各有利弊:「設計師畫圖、對客經驗就會多啲,但喺報價方面,就要好小心,如果三行出身嘅話,依方面問題係少啲。」

雖然裝修人工高,晉升易,出來創業都不太難,又不用像建築工人日曬雨淋。但Penny都直言工作都是環境一般:「好似油漆,有時要直接用手去攪,同埋室內比較多煙塵,好多嘢都要克服。」但有一種東西一定比辦公室上班好:「返朝九晚六,想OT管理處都唔俾。」

採訪:梁延宇
攝錄:梁正平

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Penny其中一個顧客,就是位於將軍澳景明苑的單位,剛入伙的Cyrus就指,上一手業主以連租約方式放盤:「當時間屋仲有租客,睇樓望兩眼就要走。」他指牆身問題都被牆櫃及掛牆畫等掩飾,所以並未發現有問題:「好快就要決定買唔買,第一次買樓,又無留意其他地方,淨係覺得間屋幾舒服,就決定成交。」

Cyrus自單位交吉後,始發現原來屋內滲水的問題嚴重。原來景明苑曾爆出單位滲漏嚴重事件,承辦商不獲屋宇署續牌,最終分判予其他建築公司接手。他表示有留意新聞,但想不到原來問題亦波及自己新居:「收樓嘅時候就發現,同想像中有啲唔同,尤其係牆身,因為牆身爆裂比較嚴重,一直都擔心大廈外牆有無結構性問題,所以比較緊張。」

「Penny一入嚟,睇完之後就指牆身要從頭做過,唔可以靠油漆嚟解決問題,佢就建議喺牆身加裝石膏板,喺爆裂地方再做油漆工程。」屋內問題令Cyrus大失預算,幸好Penny趕工下,一個多月就能完成,工程不連家俬花費十多萬:「地板、牆身同埋廚房廁所其實都拆過再整,時間都比想像中快,因為都有好多地方需要做,都覺得好滿意。」

二十六歲就開自己的公司,他就指創業初期聽過不少冷言冷語:「比起老師傅,我真係算一個初哥,佢哋經驗老到,我不時都會到單位監工,我就試過提吓啲師傅點做,佢就話依啲嘢我梗係知,唔使你去提!甚至臨施工時話唔做,我都試過。」他就指「點都要忍」:「當同佢哋關係打得好嘅時候,所有問題都能夠解決。」

Penny的設計公司雖然已上了軌道,但仍要面對員工問題,因近年建造業界不斷加薪,自己都要用各種方法留住員工:「成日都要花心思去了解佢哋情況,或者多啲同佢哋聚會,留住佢哋嘅心,希望佢哋唔好轉工,因為出面都俾好多人工,起碼成二千蚊一日,令我哋做小生意嘅都非常困難。」

Penny都打算在今年內結婚,雖然工作期間經常接觸劏房盤,但他直言沒有買該類單位打算:「唔會考慮啦 .. 我想組織一個家庭,可能有兩三個小朋友,我驚住唔到。」

採訪:梁延宇
攝錄:梁正平

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近年二手樓市冰封,新樓的裝修成為各設計公司的主要「戰場」,一眾設計師都要想盡辦法吸引年青客人。Penny本身家中從事裝修行業,中五畢業後就跟隨父親到工場。他坦言一開始「覺得工場好污穢,成日都想離開依行。」但他身邊不少朋友都開始成家立室,不少都搬進劏房盤找他裝修,見有利可圖,決定修讀設計課程,再自立門戶,成立 PL Interior Design Limited:「嗰時老豆無咗我幫手都有啲失望,但係佢做熟客多,年紀都有番咁上下,我自己就想做後生客多啲。」

Penny就指,為了吸納更多年輕客人,除了在Facebook宣傳之外,更與賣樓app合作,希望「買樓裝修」一條龍。現時公司有一半生意都是四百呎以下的單位,由於年青人購買劏房盤比例越來越多,他表示:「好多二百至三百呎嘅單位,屋主都想好似住喺四、五百呎單位一樣。」他更用上近年新興的石膏板及懸浮設計,大大提升空間感。

由於Penny多年來都是在工地埋頭苦幹,當獨立出來面對客人,少不免經常「撞板」。他指公司創辦不久就遇上麻煩客人:「成個工程一直都無問題,但去到臨完工,收尾數時,佢會提出一啲,同我無關嘅項目,唔想俾剩低費用。佢會提及好多普通客人唔會提及嘅術語,好似磚與磚之間嗰條縫嘅顏色,唔係百分百佢所想,之後我同爹地傾,佢就話個客同你講咁多嘢,都係想你俾優惠。」他心灰道:「你對人好,都唔係個個客可行 」

Penny接受訪問後,立即帶記者到完成單位訪問。其中一間「成名作」,就是位於荃灣中心實用面積377呎的單位,由一對母子居住。兒子Elvan就指:「一入到嚟已經好殘舊,畢竟依度都好多年。」最後用了二十多萬,將客廳打造成連酒吧的空間:「我自己啲朋友,或媽咪嘅朋友,都覺得好似酒店式。我有時都會請朋友上嚟飲酒,放小小音樂,真係已經好似酒吧一樣。」

記者見單位以白灰色為主調,牆身用上各式花紋。特別之處莫過於客龐裝上大型酒櫃及吧枱,而吧枱內原來是用來放鞋,一物二用。Elvan更笑指日後結婚,都會找Penny設計家居。

開業資料 5/2012
租金:120,000 (二按一上)
裝修設計:80,000
雜費:50,000
工具及材料:100,000
總計:350,000

營業資料 4/2017
營業額 375,000
人工# 150,000
工程用料 40,000
訂造傢俬 100,000
雜費 5,000
盈利 80,000
*工程以每單計算,此為按月比例
#七名散工

採訪:梁延宇
攝錄:梁正平 林志謙

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《壹週刊》周日娛頭 :
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長實地產(1113)力谷的荃灣新盤海之戀,邀請到組合C AllStar演唱主題曲《一刻戀上》之餘,又有疑似官方同名Facebook專頁力sell區內設施,該盤近日終推首張價單及開放示範單位,早前公布首批開賣折實呎價15,772元,與目前區內二手呎價貴約12%,首批單位將於本週發售。

早前長實執行董事趙國雄就形容新盤為「Sweet Heart價」,認為下次加推單位百分之百有向上調整空間。首批推216伙,參考今年初推售的新世界(017)柏傲灣,首批折實平均實呎15,183元,價錢高約4%。

該盤位於荃灣大河道100號,項目共分5座,預計關鍵日期2018年9月30日提供970伙單位不設特色戶,全屬標準單位,戶戶不設窗台,間隔由1房至4房,實用面積370至1,149平方呎。首批價單共推出216伙,包括34間1房、72間2房、97間3房及13間4房單位。

但有報導指,由於區內屎渠駁錯,導致臭氣沖天,渠務署方面回覆指有關荃灣區的處理工程預計於2019年完成,由於新盤屆時已入伙,到時居民難免要忍受臭味。

海之戀小資料
首批「Sweet Heart價」,折實呎價15,772元
頂目位於荃灣大河道100號,首批推216伙
提供970伙單位,共分5座
預計入伙日期2018年9月30日
實用面積370至1,149平方呎,間隔由1房至4房,全屬標準單位
賣點類近西鐵
面向藍巴勒海峽,遠眺汀九橋
設有約43萬平方呎基座商場

撰文:財經組
攝錄:財經組

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沙頭角居民兼地產代理李以強原本在油塘居住,沙頭角居民兼地產代理李以強原本在油塘居住,他本來工作是負責帶領生態旅遊團,五年前決定過「半退休生活」,於是搬了入沙頭角。李以強指,他認識最少三位朋友,都是在近半年特意租住沙頭角單位,以取得居民證,再買入尚澄單位自住。他直言,雖然沙頭角禁區內的樓盤交投疏落,但禁區內的樓價,在近幾年不斷爆升,樓價已經翻了幾番。

他在一一年以九十五萬,購入沙頭角一個千一平方呎唐樓單位,「因為開始半退休狀態,亦想搵啲悠閒舒適嘅地方住,咁啱識得個村長,佢介紹咗我而家住嘅地方。我一睇就好鍾意,因為佢個窗係望住海。呢啲其實喺市區個價錢係好貴,或者甚至係西貢可能係幾倍嘅價錢。」

去年,他再以四百五十萬購入一個五百多呎的鋪位連閣樓,「如果你做一啲消費性行業,個生存空間好細,因為已經有人做緊。所以就不如做一啲唔需要 (壓)貨,又可以用到我哋嘅專業,咁所以不如就開個地產代理。咁我哋都知會有個新盤開賣,即係有個商機喺度。」

隨著禁區開放,以及蓮塘口岸快將落成,沙頭角一帶的樓價節節上升,最近私人住宅樓盤「尚澄」更叫價平均每呎過萬元。李以強推算,自己的唐樓單位現在升值至少三四倍,不過,他強調當初決定搬入沙頭角,與看好禁區內樓價前景無關,但想不到在無心插柳下,樓價竟然在短短幾年間爆升。

居住在沙頭角數年,李以強認識不少區內居民,幾乎走到哪裡,都有人跟他打招呼,聊上數句。他形容,沙頭角人情味濃厚,容易與街坊熟悉,令他可從居住在沙頭角多年的居民口中了解沙頭角的歷史、文化背景,「令我對呢個地方越嚟越有歸屬感同埋鍾意。」他又指,這裡是個寧靜的地方,生活簡單甚至稱得上是單調,富人情味之餘又有良好治安,街坊經常打開大門,「我試過我㗎私家車個中門開咗,隔咗一晚之後,入面嘅一分一毫都無畀人攞過。」他更希望可設立沙頭角文化館,讓更多人有機會認識沙頭角禁區的特色。

撰文:時事組
攝錄:時事組

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沙頭角邊境禁區內,究竟有什麼設施?要應付日常所需是否足夠?

沙頭角墟市除了熟食中心,「市內」還有兩間食肆,但其中一間只營業至下午約四時,另一間則有提供晚市至晚上九時,換言之,宵夜肯定要食自己。至於購物方面,區內有惠康、亦有百佳及屈臣氏,但售賣的貨品種類遠少於禁區外分店;街市則只售賣乾貨,裡頭沒有新鮮蔬果出售,魚檔則只在早上開門。

禁區內有一間幼稚園及兩間小學,另外,亦有人經營補習社,但採訪當日所見,區內絕大部份學生都是操普通話。至於社區設施如籃球場、圖書館、社區中心、郵局等,區內亦一應俱備,不過均屬「蚊型」規模。

沙頭角禁區內另一特色,是擁有全港最長的碼頭--沙頭角公眾碼碼頭,寥寥可數的街渡,穿梭來往同屬禁區範圍的沙頭角海內村落與小島,故此只有持禁區紙人士才可乘搭。

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沙頭角近期備受關注,全因遠東發展上月尾在沙頭角推出新盤「尚澄」,這是禁區內十七年來的首個新盤。與此同時,房協轄下沙頭角全新公屋項目「迎海樓」亦在近期陸續入伙。兩大項目的同一特色,是位處臨海位置,坐擁無敵海景。

由於尚澄的地契限制,樓盤買家必須是持有俗稱「R證」的禁區居民。上週五,本刊記者到尚澄位於粉嶺的示範單位參觀,經紀得知記者沒有R證,立時直言:「你哋的確遲咗喇,好多人大半年前知道有呢個盤,都入咗去搵定租盤,以我哋所知,入面而家冇晒租盤;你估我哋有生意唔想做?我哋試過有同事打俾入面啲人,問有無租盤,都唔成功。」他愈說愈無奈:「其實好多市區人嚟睇樓,都好想買,但因為冇辦法租到樓,我哋惟有sell佢第二啲盤。」

租樓換禁區紙 再買樓

事實上,沙頭角區議員溫和輝接受本刊訪問時亦表示,早在尚澄未開售之前,區內已經「多咗人租樓」。他指,早前區內四周貼滿地產公司徵收租盤的傳單,就連住戶信箱亦塞滿誠徵放租單位的單張;亦有地產公司以超級市場現金券作招徠,吸引區內業主放租。「凡業主委託本公司放售出租沙頭角禁區內物業,均可獲得超市$50現金禮券乙張。」溫和輝引述傳單資料說。

溫和輝向記者解釋租盤渴市的原因:「梗係啦,而家個新盤嘅賣地條款講明要有R禁區紙嘅人先可以買;其實呢個問題唔難解決,只要搬入嚟租個地方住,變咗呢度住戶就可以買喇。」

不過,沙頭角禁區內可放租的單位數目有限,目前區內租盤幾乎被搶光,「見一個即冇一個」,有地產代理更透露,有客人為購買尚澄,早在九個月前已經部署。「過往有啲客人,佢知道有個盤嚟緊會賣,早喺半年前或者九個月前,喺嗰度租單位。」據了解,現時區內住宅呎租大約十元,不過盤源緊絀。

不過,區外人想殺入沙頭角搶樓,其實亦存在一定風險。「你知唔知其實好多大行唔造(尚澄)按揭,以我所知只有中銀可以做,其他大行好似滙豐、渣打、恒生都唔做。」

撰文:時事組
攝錄:時事組

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【283呎住5人】設計師慨嘆單位細難設計:屋主有嘢要取捨!
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【埋單收45萬】廚房改裝主人房 橫樑壓頂點解救?
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【260呎新盤點裝修】執走大廁所 建閣樓擺雙人床 20萬有找
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【260呎新盤點裝修】偷位改間格住2人 設計師:放一百對鞋係無問題!
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【fit爆唔生?】湯盈盈細女搞到洪天明心郁郁 人妻周家蔚︰老公提議搵代母生
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近年新盤單位越建越細,常被人垢病「點住得人」。但原來「奇則」一直都發生在我們身邊的屋苑。樓價飆升,樓愈起愈細,要令一家大細連工人都有足夠生活空間,又怎解決?

這次由設計師挑戰的單位,為超過三十年樓齡的沙田希爾頓中心,由於鄰近港鐵站,校網不俗,為不少家庭上車客心水上車盤。但單位實用面積只有283呎,原則為兩房單位,上一手業主將單位改為無房設計,客廳及廚房都有大窗台、全屋更附有大量橫樑,三尖八角,間隔相當一般。

室內設計師Leo表示,設計時不但要解決五個人儲物量的需要,屋主還對設計有一定的要求:「兩夫婦同一對小朋友,再加一個工人,屋主講到明個單位只會住幾年,佢哋希望小朋友多啲活動空間同遊玩設施,同埋講明驚小朋友整親,唔想放碌架床。」由於上一手業主將單位改成無房間隔,Leo重新將單位規劃,首先將小朋友睡房及客廳相連:「廳造咗兩個大型儲物地台,伸延到小朋友的睡房,因為依家已有好多飾物櫃,我哋唔想再造太多儲物櫃,令空間感更加小。」

客廳及小朋友睡房用了玻璃趟門來分隔,讓屋內更見光猛。設計師就將其中一個大窗台設成工人床,工人若個子高的話,睡覺時就要「屈就」一些,而小朋友就在子母床休息。而睡房更設LEGO牆,客廳設磁石牆,給小朋友更多的遊玩空間。

而客廳及飯廳就以矮身牆來分隔,Leo指:「由於希望廚房同客飯廳感覺開揚一啲,同埋有足夠天然光,所以電視機的牆都唔會做得咁高。」但現時電視機與窗台的視線水平不一致,屋主日後可能就要另買電視架將電視升高。

想知道廚房及主人房怎樣設計,留意下一段片!

採訪:梁延宇
攝錄:關永浩

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在中環六號碼頭出發,搭二十分鐘快船便可去到坪洲,這裡極少大型住宅屋苑,沒有汽車,居民都是踩着單車出入,空氣清新,難得寧靜。站在坪洲的北邊,能看到迪士尼樂園放煙花,居民一直都是「隔岸觀火」。但自上月開始,幾塊鐵絲網的出現,令這個充滿小鎮風情的小島,氣氛變得緊張起來,亦感覺到一場火即將燒埋身。

這幾塊鐵絲網,是來自對面島愉景灣發展商的香港興業。受影響的胡婆婆說,當想起她在該農地內種下的大蕉、瓜菜將會枯萎,不能再耕種,她就好傷心。她回憶說:「上個月,我買完菜返嚟,有人圍我啲田,我一個女人,我喺呢度,你圍嗰度,我啲細路哥又要搵食,咁我點?我報差館,佢哋就貼張告示出嚟話要收地。」胡婆婆指最初只是用鐵絲網圍起,後來更索性封閘上鎖,婆婆已經無得再入去。

「我嚟咗四十年,都無人問我收租,我都唔知業主係邊個。」早在七十年代,本來在坪洲做泥工的胡婆婆,公司要執笠,舊老闆於是建議她來這裡以耕種為生,那時只是荒地一塊,野草亂生,他和已過身的丈夫兩個人,用鐮刀一日割一些,慢慢將這裡變成農田,一做四十年,養大六個子女,「賣菜幾千蚊收入,有時幾百蚊,朝早買幾件方包,佢哋食完就返學。」婆婆會拿些自耕菜出坪洲街市賣,幾乎全個坪洲的人都以為農地是婆婆的。

「而家佢話要收番,佢話一係同佢租,佢會搵律師同我傾。我幾十歲,點識呢啲?如果我識得法律,我就逆權侵佔啦。」除了婆婆的農田,另一幅同屬坪洲內,靠近市中心位置由香港興業持有的地皮,坪洲居民指亦於上週開始架起鐵絲網。

婆婆覺得好無奈,不明為何這裡本來就是爛田一塊,已經「餵蚊」四十年,卻在今日突然被收回。

翻查土地註冊處,這塊田屬於林氏離島有限公司。早在七二年,林氏離島的老闆是一名叫王永祥的商人,於七七年,他的公司輾轉落入查家之手。除了坪洲這片土地,亦包括整個愉景灣,不過愉景灣早已發展成豪宅盤,只留下坪洲一直被「遺忘」。不過,一切將不再一樣。上週二香港迪士尼樂園擴建計劃通過後,一份綁緊迪士尼周邊環境的發展限制即將鬆綁,而香港興業主席查懋聲,去年底獲委任為香港國際主題樂園獨立非執董,似乎已早着先機。

去年,立法會發展事務委員會,就離島發展邀請各界提交意見書,收到的約二百份意見書當中,其中一份來自香港興業,此製作精美的意見書,透露了他們的發展藍圖。香港興業認為香港未有一個具規模的海港旅遊景點,建議將坪洲和大嶼山一帶打造成世界級的旅遊中心,就像法國格里莫港口(Port Grimaud)一樣。不但有酒店,也有郵輪,及不同的水上運動及康樂設施,每年還可以舉行遊艇比賽,吸引世界各地的旅客前往,香港興業更提議計劃由官商合作。為了這個旅遊區,他們更建議政府探討興建鐵路走廊及公路走廊,把愉景灣、迪士尼樂園、坪洲及將填海的人工島與新界及香港島貫穿。

在坪洲健康院出世,在這兒生活多年的居民Mayling,說不希望坪洲變天,「我地歡迎旅客,但我相信旅客都係喜歡坪洲呢到寧靜,而唔係好多人,變成另一個旺角。」另一坪洲居民,同時是坪洲填海關注組成員Tony,亦擔心將來坪洲或填海的人工島,會變成另一個豪宅項目,「香港有土地問題,但你起既可能都係豪宅,幫到香港人咩?」

撰文:梁佩均
攝錄:李育明 林金展

 

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愉景灣地皮原是一個荒蕪的養牛場,當年這塊地皮屬於商人王永祥,他除了發展船務航運地產,亦有涉足澳洲畜牧和農業。六六年,王永祥從澳洲輸入牛隻,並在愉景灣開牛場。後來成立香港興業,把牛房發展為度假村,他透過地產經紀,向原居民收購乙種換地權益書,向政府交換發展權。

七六年,行政局落實以六千一百多萬元補地價,批准香港興業興建度假屋及酒店。後來,王永祥在澳洲經營的牛場蝕大本,加上航運業出現不景氣,他的財政出現危機,最終要把項目其中一部分股份抵押予國營的莫斯科納羅尼銀行(Moscow Narodny Bank),最後更未能償還到期貸款,被該銀行追債,更隨時沒收愉景灣地皮。

當時正值中共與蘇聯冷戰時期,如愉景灣這幅地落入蘇聯手上,自然惹來北京關注,港英政府亦擔心蘇聯勢力在港伸展。當時港澳辦主任廖承志便着《大公報》社長費彝民,致電正在歐洲度假的查濟民,即查懋聲的父親,告知他中央十分關注愉景灣地皮去向。

查濟民收到這個電話,便以三千萬元向納羅尼銀行贖回持有愉景灣地皮的香港興業股份。令中共鬆一口氣,更奠定查氏愛國家族的地位。要發展愉景灣,不但需要開山劈石,查家長子查懋聲更冒上生命危險。當年王永祥密謀發展愉景灣期間,曾聘用一名劉姓判頭,但查家接手後,卻不再與該判頭繼續合作。

七九年,判頭闖入現已拆卸的中環聯邦大廈香港興業的寫字樓,向查懋聲開了一槍,還脅持四個職員做人質,與警對峙近五小時才投降。查懋聲胸腹間中槍,因失血過多,送院時已陷昏迷,後來急救後度過危險期。但由於子彈位置接近脊椎,施手術取出彈頭恐有癱瘓危險,故該彈頭至今仍留在查懋聲的身體內。

祖籍浙江海寧,查濟民在荃灣開設中國染廠,而鍾逸傑就曾任職荃灣理民官,雙方早於五十年代已有交往。查家接手愉景灣後,香港興業向當時已升任為新界政務司的鍾逸傑,申請把度假屋改為建五百多萬呎房屋單位,城市規劃處的官員反對,但鍾逸傑卻開綠燈。愉景灣一期在八○年推售,每呎售價六百元,買樓人龍一度由香港興業寫字樓的廿六樓,排至樓下八樓。然而,即使整個一期帶來近八億現金,但相對香港興業初期十二億的投資金額,仍是入不敷支。

八三、八四年正值中英前途談判,愉景灣呎價跌至每呎三、四百元,查濟民於是大膽建議把愉景灣剩餘的酒店和商用建築樓面以一換一方式,轉為房屋建築樓面面積,已升任布政司職位的鍾逸傑繼續力撐,此後多次更改圖則亦毋須補地價。鍾逸傑退休後,便到查家的上市公司名力出任董事。樓價飛升,最終愉景灣前後為香港興業會帶來八十億元巨利。

查濟民有幸被中央欽點,全因他外父劉國鈞,劉國鈞是江蘇一帶有名工業家。查濟民在他的紡織廠工作,入廠一年後即升為印染部主管,劉國鈞更把獨女劉璧如許配給他。查濟民擁護前國家領導人鄧小平的改革路線,八三年獲中央邀請赴京見鄧小平,後來擔任基本法選舉委員、港事顧問及區籌委會成員等。

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沙田穗禾苑第一期於1980年落成,屬第一期居屋,實用面積介乎411至617平方呎。當年一個617呎單位只售16萬,在今年月初,一個同樣面積的單位以480萬成交,升值30倍。

穗禾苑位於山上,沿穗禾路走上去是碧霞花園、豐景花園等,可謂位於豪宅區,環境清靜。不過,穗禾苑位置頗「吊腳」,要在火炭或沙田港鐵站轉乘小巴或巴士。屋苑有九座,分一、二期,一期附近較多商店,比較熱鬧,二期則位於較高位置,要經天橋或升降機前往。大廈樓齡達三十七年,外牆及大堂雖有點殘舊,但採光及通風一流,原因是三層住戶共用一部升降機,所以升降機的按鈕只顯示二樓、五樓、八樓,如此類推。大堂間格也有一些圓形設計令空氣流通,加上風車形結構,令該屋苑曾獲取香港建築師學會設計獎項。

地產經紀指,另一好處是自己單位門口不會經常有人出入,「可以當自己住村屋,村屋三層,有人喜歡這種」。然而,缺點是長者及行動不方便人士上落較麻煩,而升降機直達的樓層,單位會貴十至二十萬。值得注意的是,之前穗禾苑維修招標,費用最貴達4.6億惹來爭議,後來業主立案法團另聘顧問公司獨立估價,但懷疑當中有利益衝突,所以業主仍在商討大廈維修事宜,新買家可能要額外準備一筆維修費用。

雖然外表較陳舊,但單位可謂十分見使,間格分明,客廳特大,兩房皆有窗,實用率逾八成。每個單位也有露台,採光不俗。記者在一個高層單位視察,景觀開揚,有些單位更可望見城門河及明星海鮮舫,惟介紹的單位上手業主或租客已搬出一段時間,所以需要一定裝修。經紀補充,穗禾苑價格「曾追過一些天水圍私人屋苑」,惟屋苑屬居屋,樓齡高,交通不太方便,所以「天水圍呎價過萬,這裡還未過萬」。

撰文:財經組
攝錄:財經組

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房委會資助房屋小組主席黃遠輝,跟公屋、居屋也有淵源。他小時侯住天后木屋區,十歲時跟家人先後搬到柴灣公屋柴灣邨及漁灣邨。居住十多年後,他在1995年以綠表,一筆過付款購買柴灣居屋杏翠苑、一個約六百呎的單位供父母居住,自己跟妻子便購買私樓另建安樂窩。黃遠輝由南豐新邨換樓到太古城,最後搬往鹿茵山莊。過往居屋被指是香港房屋階梯中層,是購買私樓的「跳板」,但黃遠輝指樓價高企下,能向上流轉是少有例子。「因為要補地價,一般要補地價三成是頗高,而且私樓的價格還要高。」

黃遠輝在銀行界三十多年、曾任渣打中國區行政總裁及工商銀行董事。近期樓市熾熱氣氛蔓延至居屋市場,破記錄成交在這一、兩個月連番被刷新。被到家人有否有出售單位的想法,他直言沒有,因為他們還在該單位居住,「居屋環境的確不錯,當然跟現在的私人住宅比較,有會所,但最低限度基本的設施是相當不錯」。

他指居屋對不少家庭有幫助,但他補充,除非移民,或職途上有大突破,否則較少「打工仔」會由居屋進一步進入私人屋苑。「做了生意開了廠,變成廠家,這就可能需要一個遠大於居屋的單位,因為居屋最大也是六百至七百呎,否則是缺少一個這樣流轉的誘因。 現時有三十八萬個居屋單位,其中二十五萬是未補地價,有十幾萬是補了地價。」

他又認為,制定這個房屋階梯時,目的不是希望市民可以一級一級向上,以買私人住宅為目標,而是希望加快公屋流轉,再分派給有需要人士,「不過,當然樂意見到向上流轉的趨勢,一個社會應該是這樣。」

撰文:財經組
攝錄:財經組

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記者這次睇觀塘順緻苑複式單位,發現原則閣樓有半身圍欄,可看見下層位置,並設有通風窗。經紀指可在閣樓間一套房,「自製」三房。她補充,曾有兩姊妹買入一複式單位,跟家人各自分住上下層。亦有英國留學回來的後生仔,連續買了兩個複式單位,「佢本來住寶馬山,(投資﹖) 自住,想找特色單位。」

觀塘順緻苑座落山上,環境清靜,連樓下住戶彈鋼琴的聲音也清楚聽見;不過交通略不方便,要在觀塘或彩虹港鐵站轉搭小巴或巴士。屋苑毗鄰順利邨,生活設施跟配套主要依靠屋邨商場及公園。雖然樓齡三十多年,但大廈保養不錯,感覺不太殘舊,經紀指屋苑大堂正進行翻新,將來呎價有機會因此提高至過萬。

屋苑未來也會翻新升降機,如果現時買入,她估計每戶可能要支付約二萬元的維修費用。另外,有單位位於大堂地下,門口走出數步便是大廈保安及升降機大堂,雖減省上落時間,但部分單位對著行人路,多拉上窗簾保障私隱。經紀指這類單位較一般單位價格低二至三十萬,但盤源仍然緊張。

撰文:財經組
攝錄:財經組

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近來居屋極搶手,其中觀塘順緻苑,是有複式單位的居屋,可由室內樓梯通往閣樓,全港獨家。順緻苑有二十四個複式單位,都設於樓宇頂層。實用面積介乎六百四十至七百呎,上層面積約二百呎。當年一個六百多呎複式單位,售價是十四萬元,今天放盤價達五百八十萬元,升值四十倍。而一個七百呎的複式,八十年代時只售十五萬多;由於市區複式極為罕有,三十多年後的今天價格已升至七百二十萬元。

記者參觀其中兩個複式單位,由外面眺望,紅色屋頂便是頂層複式單位的閣樓。其中一個複式,單位實用面積645呎,放盤價590萬元,另一個實用面積708呎,價格是720萬。複式單位較一般分層單位貴百多、二百萬。根據地產經紀,順緻苑實用率高,受買家歡迎,「一放盤便有人買了。有時早上睇樓,晚上就要落票,或者睇完樓後要即刻傾價錢。」

順緻苑盤源稀少,複式單位更甚,上一次放盤要追溯至半年前。屋苑電梯不到頂層,住客要先乘升降機,再爬一層樓層才到達頂層複式戶。記者參觀過兩個不同面積的複式單位,下層四百至五百呎,有巨廳、兩房及廚廁,間隔實用,地方開揚;廚房有露台可晾乾衣服;客廳跟房間也有窗,採光跟通風不俗,下層有樓梯通往二百呎閣樓。其中708 呎單位,業主將閣樓打造一排排的入牆樓,令下層全無雜物,空間感極佳。

撰文:財經組
攝錄:財經組

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Facebook專頁「香港公共屋邨圖片集」創辦人梁瑋鑫(William),曾為興趣走訪全港所有公屋及居屋,他研究過,數十年來居屋設計不斷變化,就算是第一代居屋的六個屋苑,風格皆有不同,是非標準設計(即沒有固定模式)。當中最特別的居屋是沙田穗禾苑,因為該屋苑每三層樓才有一個升降機大堂,其他樓層就要以樓梯貫穿,有升降機直達的樓層,售價會較其他樓層貴廿萬。而穗禾苑位處沙田半山,空氣流通,採光度亦足。

後來政府為節省建築時間及成本,居屋都是「倒模式」興建,促成風車形、十字形等設計。「風車形」在建築學上,可以提供更多種類的單位,「兩房也會有大兩房或細兩房的選擇,但最大的問題是去水渠置於室內,可能出現難聞氣味。」到九十年代,最常聽見的居屋便是和諧式及康和式,「康和式是特地為居屋設計,三房特別之處是有套房,這是九十年代香港人生活水平的提升。」

現時的新居屋,特別是二○一四年後落成,單靠外表已很難分辨是居屋還是公屋,這是因為需求問題,「本來都是作公屋用途,但轉為居屋,是最快可以提供最多單位出售的一個方法。對比三十年、四十年前的居屋,一看穗禾苑便明顯覺得不是公屋,甚至會以為是私人屋苑。」

樓齡愈長的居屋,反而更似在豪宅地段的私人屋苑,竟有露台在廚房外面。這麼多年來,部分居屋屋苑的位置仍然優越,享受的景觀及交通優勢跟私樓不遑多讓。例如筲箕灣東旭苑及馬鞍山錦泰苑,部分單位可看到無敵海景;而鑽石山龍蟠苑及藍田康田苑,入口已是港鐵站;何文田俊民苑及冠熹苑,就在現時人人稱羨的名校網。 將軍澳寶盈花園有「將軍澳居屋王」之稱,甚至有游泳池、燒烤場、網球場等。

撰文:財經組
攝錄:財經組

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回帶至約四十年前,政府於一九七八年推出居屋計劃,協助中低收入家庭自置物業。第一期居屋有六個屋苑,包括觀塘順緻苑、何文田俊民苑、香港仔漁暉苑第一期、沙田穗禾苑第一期、葵涌悅麗苑及柴灣山翠苑,於當年二月接受申請,最低及最高售價分別也只是八萬至十六萬元。當時的單位一般有一廳及兩房或三房設計,最初只賣給兩類人士:一是全家總入息不超過三千五百元;一是公屋住戶,即今天我們所講的白表與綠表 。

住在俊民苑這居屋王二十五年的高太,有能力為兒子買多層樓,但兒子卻嫌細。「他有一個兒子,一個工人,想要有套房的三房單位,現時入場費起碼千多萬元。」高太一家於九二年,以一百九十萬購入俊民苑一個三房單位,退休前從事會計的她,對數字特別深刻,「早一年樓價是一百一十五萬元,我遲了一年買!」

現時單位只有她跟丈夫居住,兒子已遷出,不過仍是「無殼蝸牛」,她稱之前曾買入一個物業供兒子婚後居住,不過後來兒子想要大單位,便在外面租樓,「他的收入不算少,月入九、十萬,但儲來儲去那二、三百萬不知夠做什麼!買給他的樓又嫌細,那惟有自己『俾心機』﹗」

高太還慨嘆:「我們五十後覺得有個『竇』是十分重要,年輕一代都覺得有個『竇』重要,但消費也同樣重要,時代不同。我們以前『慳慳埋埋』就得,現在是『無得慳』。」

撰文:王敬蓮
攝錄:梁正平

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樓價高企,政府每推出居屋,都成為夾心階層的「救命繩」。早前最新一期居屋開售,包括「無雷公咁遠」的梅窩銀蔚苑、銀河苑,以及彩虹彩興等合共二千個單位,最終收到九萬份申請表;就連二手居屋,近月交投亦異常頻繁。下有公屋,上有私樓,居屋是不少市民購買私樓的第一跳板。

不經不覺,距離香港第一批居屋誕生,至今約40年。當時的何文田俊民苑,售價14 萬元,至今亦剛好升值40倍。居屋無論是價錢、設計、間隔或入場門檻等,多年來已歷經變遷。但無論如何,只要你有賭一鋪入市並幸運抽中,一間居屋基本已可「養」三代,不少早期居屋業主都指,已達至無憂。

位於何文田豪宅區、旺中帶靜、環境清幽的俊民苑,屬香港第一代居屋,兼且不用補地價便可出售。屋苑提供千八個單位,面積介乎四百八十至近六百呎,適合一家四口小家庭。當年一個面積五百五十呎單位,只售十四五萬元,當時一個麥當勞漢堡包不用兩元。根據中原地產資料,在今年初,一個同樣大小的單位以五百八十三萬元成交,如果一手買家持有單位至今,升值約40倍!

記者在俊民苑找到第一代業主陳太,她持貨力強,仍未搬走。「我們有不少鄰居已搬走,有些是移民,有些是搬走,而我們就住了這麼久。」不過她最終唔捨得。未遷入俊民苑前,她跟家人住在觀塘「雞寮」(即徙置區),直言:「環境不好﹗ 有機會便申請居屋。」她以十一萬元購入俊民苑三房單位,當時住了五至六個人,包括她家姑,供樓每月千多元,對於從事製衣、月入同樣只有千多元的她而言算負擔重,「當年徙置區也只是月租一百元。」

早年的香港,只要肯咬實牙關去捱,一般都能捱出頭,不如今日。陳太說:「現在回想也算好彩,有瓦遮頭,現在想要上車是真的好難好難。」「好彩」上車的還有她的子女,「而家每個也有一層樓啦!六至七年前遷出,他們『好彩』,如果是現時,會『上唔到車』。」陳太斬釘截鐵說。她其中一名兒子,買了一樣在何文田、由政府推出的的夾心階層屋苑(夾屋)欣圖軒,已經免卻了後生一代住屋的煩惱。

撰文:王敬蓮
攝錄:梁正平

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二十多年前,前立法會議員李卓人一樣抽居屋,更坦言:「居屋救咗我。」當時,李卓人跟太太租住九龍城一個單位,業主一直加租至接近一萬。而李卓人還在非牟利機構工作,月薪一樣只有一萬多元!「太太說:『唔掂啦,要抽居屋試吓』。碰巧當時她在讀書,沒有工作,符合申請居屋的入息資格。」

最後李卓人抽中,還要是第一選擇,最後挑了大埔頌雅苑。提起舊居,李卓人多次指頌雅苑景觀優美,在松仔園對面,可眺望一片綠油油的風景。單位三房一廳,面積五百多呎,間隔實用,「好正!唔使點搞,我完全沒有改動間隔,純粹髹油漆,鋪地磚,成本也不是太貴。單位沒有窗台,間隔四方,沒有畸角位。」他們在頌雅苑居住大約五年,後來女兒在九龍區升學,便再改為租住外面的房子,居屋單位一直丟空,至十年前以八十萬元把其賣出。

今年初,頌雅苑一個同樣面積單位,以三百二十二萬元成交,對比九○年李卓人以約三十萬元買入,升值十倍。被問到有否後悔把單位賣得太早,李卓人只說:「算啦,不諗這些!如果我不賣居屋,也就沒有首期買樓。」他把賣樓款項作為美孚一個私人屋苑單位首期。「如果沒有居屋,我根本買不到樓。現在的人一樣,抽居屋似是六合彩中獎,起碼有自己的安身之所。

撰文:財經組
攝錄:財經組

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同是一三年,鋪位投資者尹柏權,以近二十億購入DNA商場,將三層劏成六百多個鋪,轉手大賺十億。金馬倫道人來人往,偏偏位處其中的首都廣場卻是空蕩蕩,通道雖狹小但非常暢通,因為無人流、鋪頭十之八九都沒有開。四面八方都是一式一樣的閘門,整齊的長型純白金屬框架中,嵌著半透明的塑膠,置身其中就如步入了迷宮一樣。小業主三百萬辛苦錢買回來的鋪位,一百七十萬賣出;二百七十萬買入的鋪位淪為銀主盤,減至八十萬都無人問津,最終以七十萬成交。

曾於百利商場開鋪多年的租客周小姐,說小業主們自組業委會自救,但她不滿業委會的表現,「佢哋無為商場訂策略、訂方向,我覺得依家商場未開始,唔係死場。」她遂自行聯絡三樓業主,決定打做一條設計街,「有些行業都唔需要好多人流,譬如設計。我本身做婚紗晚裝、表演服,只係要個地方同客傾,有地方俾佢試衫。其他好多有關創意,包括創意的行業,客人都係預約,尖沙咀係好方便嘅點。」

她指責業委會無方向之際,更阻撓她挽救商場,「三樓搞過市集,教小朋友做手工,譬如做魚缸,結合手機程式,將手機放上魚缸,就會見到魚游來游去。幾次市集都成功帶動人流,不過業委會反對,話有好多風險,怕小朋友會跌親,要幫佢哋買保險,又問有無佔用到公共空間,好驚會發生唔知咩事,所以之後無再搞。」

李根興分析首都廣場位於尖沙咀,靠香港人消費很難支撐起商場,他建議將首都打做成「藥房城」,「尖沙咀係自由行必到之處,不過普通賣衫好難,賣電子產品都有黃金、先達。內地人對香港醫療、醫藥有信心。尖沙咀好多藥房,但有部分藥房劏遊客,如果有一個場有中央管理,禁絕劏客,亦確保場內每件產品都係正版正貨,應該有得做。」商場租金比起街鋪便宜,更易以平價健康、保健的產品吸客。

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《壹週刊》今期娛頭 :
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「有時一日都做唔到一單生意!成條巷都無賣到嘢!」屯門的街坊商場「壹號總站」,前身為桌球場。旁邊有餐廳、街市、成衣店,日間人流不絕,惟人流都過門不入,一步入商場的電梯,便彷如進入另一個世界。有想創業的師奶,視察過商場後都怕怕,「我上嚟睇下有無機會,想攞啲特色嘢賣,例如首飾啦。依度租金寫就三、四千,但聽講只係二千,但你二千都難啦,都無人嚟。」

大業主佳寶三點四億元購入,隨即賣散商場套現約八億。當年三百一十五萬元買入的鋪位,有小業主年初以六十九萬元劈價賣出;亦有鋪位二百九十萬買入,最近以九十八萬元賣出,跌幅達七至八成。

賣時裝的租客抱怨被業主欺騙,「之前話唔怕,我哋做緊宣傳,好多野做緊,仲會自己返黎開鋪,總之放心啦唔會丟空,點知 你企咁耐有無一個客?」商場曾經試過聖誕做折扣,不過成效不彰,「佢哋聖誕搞活動送5蚊優惠券,但無咩用。」少商鋪之外,她續指商場一大問題是開鋪的時間不定,「我啲小朋友都大個,但好多老板要湊細路,可能下晝先開鋪。」

其中一位業主李小姐,當年以二百多萬買入一個鋪位,現價已大貶值。但她豪言並不後悔,「一啲都無後悔,市道都係咁,股票都有升有跌,講真個句我都會睇依個商場會好,只不過唔會一下子囉。」當初她如用那筆錢投資物業,不用蝕反而有賺,她開解自己,「如果我估到我做左李嘉誠啦!我覺得每個人投資方法都唔同。」

有投資鋪位的李根興,化身劏場醫生現場教路,他認為這個場最大問題在於,商場做的生意可有可無,「依度好多鋪賣衫,衫唔一定要買,但教育就一定要。」他提議將商場打做成「教育城」,屯門是住宅區,應做小朋友生意,「可以針對小學以前的小朋友,賣佢哋嘅嘢又好、體驗又好,譬如言語教育中心、學前班,群體生活係網上不能取代。無論互聯網點發展,都要玩玩具。」

年輕的家長消費力強,李根興閃過或可兼做時裝生意的念頭,「都係專注小朋友,我收返,唔好貪心,一貪心商場就會亂。小朋友生意都可以好多款,今次學芭蕾舞,下次可以去旁邊學色士風,見到攤位遊戲可以玩,書籍又去買。」

撰文:財經組
攝影:財經組

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《壹週刊》周二娛頭 :
【大台御用鬼佬】結婚相好有中國特色 布偉傑6月香港擺酒
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位於北角城市花園地庫的商場「城市金庫」,處於港島黃金地段,於一三年由Juno老豆麥紹棠領軍拆售三百個鋪,套現八億,商場內一個長形13呎鋪位(或者說一格凹位),呎價高達六萬二千元,最多只能放一個格仔櫃。商場去年陸續開業,可惜「城市金庫」豈止無黃金,連烏蠅也少見!

當年二百五十萬的一個鋪位,現只值八十萬元,呎價由四萬七如降落傘般跌至萬五。現場見只有大概兩成商鋪營業,人流稀少。花店職員指只有情人節、母親節才會有生意,「(這裡不論什麼時間,假期、放工時間,都少人逛?)少的,其實人流是比較少。公司有上環店,依度主要做backup。我嚟咗差不多一年,愈來愈靜,有鋪雖然出租,但租客可能有其他生意,所以唔開門。」

這裡的業主,不像其他劏場般蝕讓或劈租,他們想出了更「徹底」的自救方法:退貨!「城市金庫」共有十個業主,集體控告歌手麥浚龍Juno父親麥紹棠旗下金立物業及美聯物業作失實陳述,要求取消合約或索償。買下一個鋪位的業主鍾小姐,沒有參與狀告但十分贊同。她激動地說,「事實真是有欺騙成份,講真一句,我們買都是因他們花言巧語,他們叫我們去買時所說的,全部都沒有。又說咩大公司買了幾十個單位會開,又說會引入星巴克。

原本做宣傳嘅舞台,依家變咗餐廳,我們都沒有辦法,上咗賊船,我們這些小業主,能說什麼呢?」狀告銷售與事實不符的指控,還有歌手麥浚龍未有替商場宣傳、金立管理層沒有買入鋪位、未有兌現入口安裝LED電視作宣傳的承諾。回報保證期後,鍾小姐曾成功將鋪頭出租,另外還需每月繳付過千元的冷氣、管理費。

撰文: 財經組
攝影: 財經組

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北角劏鋪「城市金庫」嘅業主死哂火,但就有人從中睇到商機,打算以此作起點,逐一打救其他死場,「我哋本來係財務顧問,其中有個客同我講佢個鋪租唔出、賣唔去。要幫佢就惟有做旺個場,所以開始咗依件事。」中介公司DayTown的負責人說。現時與他們合作的業主約有五十個,針對北角屬於中產區,他們計劃以收到的鋪位做三條主題街道,「第一條係美容街,做修甲、漂眉、蒸腳之類。第二條做教育,第三條做民生得嚟中價嘅飲食,例如芝士、特色酒類,或者果汁。」

合作模式是他們去找合適租客,並與業主及租客分成,「暫時簽一年生,一年死約,我地攞租客三成營業額,再分部分俾業主。如果佢回報低咗,我哋可以用返市價租佢個鋪。」

有投資鋪市多年經驗的李根興,對於有中介公司進駐感到樂觀,「如果集中招租,個場吉咗一段時間,業主個心都死死哋,有中介幫到手自然會合作。」不過隱憂是做旺以後,業主未必配合原有主題,仍然純以租金決定將鋪租給誰。他贊同飲食街的主題,可以集中做中、高檔飲食,他知道教育與美容在北角有需求,但並不看好,「太細間鋪,好難上堂,或者做美容院。」但若將幾間鋪打通,或可成功。

撰文: 財經組
攝影: 財經組

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有多年投資商鋪經驗的李根興,化身「劏場醫生」,分析死場難以番生有幾個成因。首先是無來去水位,否則做食街一定有人流。第二,很多劏鋪售賣時裝、精品其實不合時而,受網購衝擊,利時、先達等商場都正走下玻。第三是習慣,「舉個例人們習慣走左手邊,因為太陽照不到,右手邊就會靜啲。習慣穿過巷仔去地鐵站,大街就少人行。習慣好難改,通常一個商場只會俾一、兩次機會你,佢慣咗唔行就好難改。」第四是貪心,商場有一點起色,部份業主便會不計較租客做什麼類型的生意,只求一時更高的租金,以致商場難有特色。

劏場必死不是定理,天水圍新北江、油麻地現時點,都是例外。新北江劏前人流已經旺,加上場內不是清一色劏鋪,有部分面積較大的鋪位能作食肆,亦有菜檔、水果檔吸引附近主婦。而現時點賣散前,成功建立其玩具商場的特色,現時亦暫時能保持原貌,不過有租客擔心商場將會走樣,「大業主之前俾五釐回報,大槪萬三蚊,但依度鋪租其實只係八千幾,無咗原業主補貼,遲吓小業主加租可能會趕走租客,好似有部份人已經過咗Chic之堡(W Plaza)。」

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整個單位最令人「頭痕」的,就是如何分隔睡房,Eason解釋由於該盤同一間隔的單位樓底都有分別,較高樓底的樓層(約10呎10吋),就可以用加建閣樓:「頂層會鑲上鐵架,再用木包,會比較穩陣,做咗條直梯落去客廳,佢本身都會有支撐性。」閣樓及廁所之間,Eason特意設計了一個趟門衣櫃,深度達28吋,方便放置衣物,而床的另一邊,他就將鐵架打通,方便冷氣吹進及看電視。

至於睡房下的廚房,由於睡房已佔用不少高度,他特意將廚房牆身延長,加上射燈,煮飯時就不會「頂頭」。他又將邊位包上咕臣,以防撞到頭部。而廚房設計成雪櫃加三個組合廚櫃,其中一個廚櫃可放洗衣機,但他就建議屋主光顧洗衣店:「因為單位比較細,放咗就無空間感。」而餐枱就用上市面常見的折合式,方便收納之餘,配合地台高度供一人坐上,最多可供四人同時進餐。

整個單位最不需要「大執」的,就是特大廁所,Eason卻將附設的特大浴缸拆走,換成企缸,最主要原因,就是統一裝修風格:「依家都好興浴屏設計,一嚟玻璃較通透,空間感較大,浴簾反而有礙空間感。」至於洗手盆櫃就用上近年大熱的懸浮設計,底下裝上射燈,減低壓逼感覺。

雖然單位細細,但Eason指加裝閣樓等成本高,預算約需20萬。而現時該單位並未放售,但參考鄰座售出的開放式單位,288呎售413萬,單位400萬左右「無走雞」,看來一眾成功上車人士,除了首期外,亦要預留一筆裝修費。

採訪:梁延宇
攝錄:梁正平

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現時無房開放式單位(俗稱劏房盤)盡吸上車客,賣得成行成市。發展商「奇則」盡出,一眾上車人士無奈接受,但260呎又如何住兩人之餘,兼「盡收」儲物空間?咁就要勞煩設計師諗諗計!

壹仔這次要求室內設計師Eason,模擬為一對新婚夫婦設計單位。今次Eason挑戰的,就是早前開售,被傳媒稱為「細絕將軍澳」的會德豐新盤MONTEREY。

Eason睇過樓盤官網的開放式單位示範圖後,認為新盤除了呎吋細之外,比例亦十分不合理:「無理由咁細仲要設計咁大個廁所,依個廁所同三人單位嘅大細係一樣。」他用了一星期時間,用3D圖設計出虛擬室內設計空間

整個單位就用上部份時興工業風元素,但色調就以偏暖的白灰色為主調,令整間屋都有大自然的感覺。一踏入門口,設計師就放置了一個高身靠牆鞋櫃,它夠高夠闊,「放一百對鞋都無問題」。而橫抽位特別設計成閃電形狀,令簡約之中帶一點特別。

玄關及客廳就用了「木牆」來分隔,原來「木牆」其實是一張3D牆紙,他解釋:「依家坊間有好多好立體的牆紙,真實感都好夠,所以唔需要用真係做出嚟。」而同款3D牆紙約需二千元,節省不少裝修費用。

至於客廳,由於納米新盤的樓底較高,設計師就用上地台升高,加強收納空間,地台加裝四個抽屜及兩個大地台櫃,地台櫃面積大到能放置兩個28吋的行李箱。由於牆身夠闊夠高,放置LED大電視都沒有問題。沙發後的牆亦可掛上婚紗照或壁畫。

採訪:梁延宇
攝錄:梁正平

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資助房屋小組委員會去年十月在會議中通過收緊公屋富戶政策,將以往的「雙軌制」變成「單軌制」。本年十月,房委會將推行新制,在欠缺全廣泛咨詢的情況下,令全港公屋住戶人心惶惶。新制與舊制最大分別之處在於新制突顯了一個項目,就是任何住戶若持有私人物業,不論物業大細及價值為何,都務必要搬離單位。

新制事在必行,推行日子越近,外界的反響越大,不少「中招」的住戶已紛紛站出來發聲,退休公務員鄧先生一家三口於葵涌一屋邨,退休一年多,本以為能安居樂業,豈料收緊政策,而鄧生在任職時儲起的積蓄,現在可能會令他在資產上超標,「其中一樣超出就要遷出,這是逼遷!」他批評房委會做法有問題,「你們發達了,人工又加了,又有資產,所以其中一樣超出就要遷出,這是逼遷。你不是將計劃優化或者改善,其實那是富戶呀?」

1982年入職的鄧生指,「入職一年,我合資格申請及入住公屋,是按我入職條款。」他又表示,在職及離職同事亦有擔憂,「我跟很多同事聊天,他們說我交租不是問題,但逼遷就有問題。我都幾十歲,如何供樓??」如果富戶被逼遷走,他們要如何生活呢?「這批人給逼遷了,如果他們有能力就置業,沒有能力的便租樓。」

鄧生又建議要取消富戶標籤,改過原則。「公共房屋是給有需要及初級公務員住,以前房委會訂立時,什麼人有需要呢?就是每個人都有需要,有誰不用住屋?有哪個初級公務員不用住屋?而是釐定租金水平可以好像我們以前住宿舍,按百分比訂立,某一個百分比水平,然後再按家庭收入訂立,收取百分比租金。」

撰文:何紫

攝影:金文

【中環任我行】何止股票,樓都可以呃人(一)(渾水)
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上次講了鋪位如何呃人,今次講一個更精密更大的騙局,就係如何推銷憧憬。

呢一個精密布局的設計人,我不是直接認識他,也蠻慶幸沒有認識他,因為他為人稱得上心狠手辣和不擇手段,只是因為他在物業市場贏到錢,想轉型搞殼,所以我才知道這個人。後來四處打聽和查證,才知這人非常厲害,連香港本土大莊家都在一個食肆項目上輸了錢給他,可知其無寶不落。

他搞物業市場發達條「橋」好簡單,就係買了一堆農地,將其分割成一格格,然後逐格高價推銷,推銷手法揉合了傳銷、疲勞轟炸、又呃又哄,總之銷售手法無所不用其極,但落塔的主要核心,就係呃班人塊農地會被發展商高價收購,然後改變土地用途起豪宅,所以嘛,而家要趁低吸納,預早「落釘」,然後找機會轉手畀地產商。簡單黎講,即係《龍咁威》「瑞士山區肺」的橋段。

香港人好少會中伏,除非真係對資本市場一無所知。好像我唔精通樓市,都知道農地換地、改變土地用途要過城規會之類,又或者要面對「官商勾結」的污名等,所以一般係唔容易比人收購。問題在於,香港人知,外地人唔知,所以傳銷對象就是班外地人。去外國搞展覽搵客,就是佢地個business model。所以而家見到咩日本樓黎香港都展銷,我都好淆,因為魔鬼在細節,係鐵律。

之後佢仲有一條更絕的樓市橋,涉及資本操作,非常華麗,不過今次就唔講了。有機會再講。

筆者早前在本欄發表文章,指出根據去年的中期人口統計資料,由2006年至2016年這十年間,出租公屋單位數目由71.1萬個增加至79.1萬個,但居住在出租公屋的人口幾乎原封不動,維持在213萬人左右。

我們若把2016年的數字,與1996年的中期人口統計結果作個比較,便發覺公屋問題不單令人沮喪,更令人感到絕望。新一屆政府若不正視問題,恐怕年輕一輩的「無殼蝸牛」,對管治者和土地權貴的怨憤只會愈來愈深。

根據1996年中期人口統計結果,當時香港居住人口約為620萬,住戶數目185萬,平均每戶人口約3.35人。經過九七回歸後董建華的「八萬五」房屋政策,「孫九招」救市,林鄭月娥出任發展局局長的「休養生息」年代,到梁振英上台重推「長遠房屋策略」,結果是房屋問題愈趨嚴重。

過去二十年,香港人口增加130多萬人,由620萬人上升至730多萬人,但居住在公營租住房屋的人口卻由接近240萬人下跌至213萬人。其間公屋住戶數目由約66萬戶增加至76萬戶,增加超過10萬戶,但居住人口卻下跌一成多,以致平均每戶人口由3.64人跌至2.79人,足足下降了23.4%!

出租公屋數目增加十多萬個,但居住人口不增反減,結果自然是大量人口被迫要在其他房屋市場(包括私樓、居屋和村屋)尋找居所,租金和樓價又怎會不大幅上升?1996年,居住在其他房屋的人口約380萬,到去年上升至520萬,增加了140萬人,較同期113萬的新增人口還要多!

這二十年間,非出租公屋住戶數目由120萬增加至176萬,增加了56萬戶,平均每戶人口由3.19人下跌至2.95人,跌幅約7.5%,遠遠低於出租公屋23.4%的跌幅。但不要忘記,這二十年間,發展商興建大量低實用率的「發水樓」,加上近年「劏房」和「納米樓」湧現,故此居住在私樓的住戶,居住空間實際上並沒有改善。

正如之前的文章所述,出租公屋對解決香港現時的住屋問題完全沒有幫助,政府實應把土地改為興建居屋,讓更多勤奮努力,願意儲蓄首期的年輕人盡快獲編配居屋,早日達成安居樂業的心願。大量興建居屋,部分是給綠表公屋家庭申請,亦可讓更多公屋富戶遷出,把出租公屋單位留給有真正需要的家庭入住。

回顧出租公屋的發展歷史,明顯它已完成歷史任務。二次大戰後大量移民從內地湧入香港,加上政府實施租金管制,令業主不願意把單位租出,以致大量新移民居住在非法僭建的寮屋之內。1953年12月石硤尾寮屋發生大火後,港英政府開始興建徙置屋邨,安置寮屋居民。到1961年,政府推出廉租屋計劃;1973年,將各個公共房屋機構合併,成立房委會推行十年建屋計劃,增建出租公屋。

過去亦有學者指出,香港在上世紀五十年代開始發展工業,出租公屋大大降低本地工人的工資水平,有助提升工業產品的競爭力。然而,香港現時工業已式微,無須透過公屋製造廉價勞工。人口增長亦已大幅放緩,寮屋問題不復存在。既然出租公屋對解決香港住屋問題沒有幫助,房委會實應效法房協,停建出租公屋,把土地用作興建居屋,以滿足港人自置居所的訴求。

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父母當然會為子女著想,一心為他們鋪路,想子女無憂無慮,安居樂業。張太,一家四口現居於葵涌公屋,單位是由任職公務員的丈夫申請。對富戶政策只有「半桶水」認知的她,只知道十月後手上持有私人物業就要搬。

數月前,張太父親給她一百萬款項,讓她用作購置新居屋單位之用。居屋沒有抽中,於是張太就拿著一百萬及少許積蓄,投資元朗一個二手私人住宅單位。「我就住公屋,我打算那層樓是用來投資,因為我都想儲一筆錢,將來賣出去作為小朋友的洗費。」一家四口加上奶奶靠丈夫每月的三萬元收入過活,張太表示自己十分節儉,省下來的都是為子女打算。

買樓收租成為搬遷的最大元凶,張太表示買下的單位位於元朗十分偏遠的地區,如果要搬對一家都有很大影響,「我小朋友讀書十分勞累,加上付擔不起交通費。」

將來如何打算呢?「現在這樣我就打算賣掉那個單位。如果房署實行這個政策,我都不止蝕一百萬,因為未過3年額外印花稅規定。 」

政策一推出時,張太表示十分擔心,還四出打聽政策消息,但當知道沒有選擇下,現在她也只好接受,「初初這政策一出來我十分擔心,我還四周睇樓。但現在我不擔心了,到時要搬再算,我都不知道去那裡。」

撰文:何紫

攝影:海江田、金文

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公務員是其中受影響的一群,但在新制下,擁有私人物業的住戶亦成為被逼遷的目標。在舊制下,房屋署並沒有明文規定公屋住戶不能置業,於是不少有積蓄的住戶便投資私人物業,收取租金。

陳伯與太太兩位老人家,年過70,於10年前購買一個二百幾呎的唐樓單位,陳伯表示是為了幼子而買,「有一層樓呀,我三個兒子(自己買?)是的,要儲很耐才買到的,現在還要供樓。」他又指自長子搬走後,現在一家四口同住公屋單位,「我們四個人,如果資產有二百幾萬,要搬出去。二百幾萬搬出去,我可以在那裡買樓?」

對於有物業便是搬走,陳伯十分氣憤,「有一層樓,沒有管你幾大,千幾呎也好,百幾呎也好,有樓就要搬出去。」原本以為有間公屋就無需再為住屋大費周章,老來可安享晚年,但一個突如其來的政策令他們非常擔憂,「我現在十分徬徨,搬出去換大的又沒有錢,太貴又買不起,左右為難。老人家出去租樓未必租到,亦租不起。」無論如何,陳伯夫婦揚言一定要保住公屋。

撰文:何紫

攝影:海江田、金文

現年29歲的小白,單身,自小因家庭問題而獲得恩恤安置,18歲時獲配天水圍一人公屋單位,「這裡百幾呎,租金大約八百元,對比劏房,租金都要四五千元,公屋最大的優勢就是平租。」擁有自已屋企的他感覺十分自由,「那時候不時有朋友上來玩,睇球賽,打遊戲機,打麻雀。」

相比起身邊有不少朋友為買樓、供樓而煩惱,小白直言住公屋的好處就是無需支付無謂的費用,「公屋樓下有巴士總站,有公園,又有商場,對面都有很食肆。我覺得公屋跟私樓的分別在於管理費,健身室、泳池及垃圾房的費用,我覺我這些錢很無謂。」

月入近兩萬元的他更指自己會月儲六、七千元,「我沒有太大興趣購物,我又不會像其他男生儲波鞋、模型。現在上班又定時,放假會自己煮飯,我又會帶飯,已經節省不少。」

見身邊朋友為了層樓最少月供七、八千元,沒有負擔的他謂:「你起碼多了這筆錢,喜歡去旅行的就可以去。例如我一個月儲六、七千元,我計劃三個月後想去旅行,可能我這個月就不儲錢,就拿這些錢去旅行。」

此外,小白又憶述一個前同事慳錢供樓的辛酸,「公司在九龍塘,他住黃大仙、鑽石山,行路上班。」這樣不夠,他還透露:「每天吃麵包。(為了省錢?)省錢,飯跟菜這樣,好可憐呀!」

採訪:何紫

攝影:韋平

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面對大批富戶流出市場,專營新界區二手物業的祥益地產總裁汪敦敬表示,從未見過此情況,「這次富戶政策是第一次見到富戶那麼緊張。」他又指無論是私人住宅還是公屋供應,在全港整體而言其實都是不足夠。

相對以往的富戶政策,汪生指今次最大分別之處是這群住戶正面對困境,「今次富戶政策跟之前最不同的地方,就是這班富戶正面對一群沒有能力置業的公屋輪侯冊人士,突然未試過那麼長及急速增長,這情況是嚴重的。」他繼稱,「我們的確看到有些原本不太留意樓市狀況的富戶,突然變了積極的買家。」

另外,據祥益地產營業董事謝澤銘表示,自政策宣布後,今年初起已有不少公屋富戶尋找二手居屋,「有些是將公屋交出來換取綠表資格,就是最簡單的做法。有些就是子女出來買樓,或者選購私人樓,除名後再安排間公屋如何處理。」

至於居二呎價更屢創新高,「公屋二手市場,最平可能是五六千元,但如果近期我們破頂的會是七千元左右的居屋第二市場。」他們預計居二市場的呎價會繼續上升,「因為越後期富戶的影響力可能會增加,現在我們看到的有出現Full pay的情況。」而二手居屋亦已出現供不應求的情況。

撰文:何紫

攝影:金文

現職護士的Derek及當化驗室助理的女朋友Suki,每月收入約五萬元,兩人正準備結婚。雖然他們同屬專業人士,收入不錯,但都因為樓市過熱而未敢上車。兩人近年開始睇樓,不過始終睇唔成,「太貴了,太貴。」

私樓買唔起,他們都有考慮過抽居屋,不過,「其實有想過抽居屋,但是抽居屋兩個人入息就會超額。但是如果單人名額其實不多,抽中的機會很微。」居屋無望,Derek唯有寄望二手私樓,「二手啦,其實一定是選擇遠的,又沒有父幹啦!市區不用想了,有想過天水圍。」想過買天水圍,但是四百呎樓都要四百萬,實在令Derek卻步。雖然恨上車,但兩人始終沒有問過家人借錢,「不想問,他們開口說幫手我們再考慮。」

近日樓市氣氛熾熱,對於準備買樓人士的確百上加斤,Derek無奈的說:「看到香港仔地皮高價賣出,現在都沒有意向要急於買樓,等待時機,儲多點錢再考慮。」他指買樓急不來,就算擔心亦沒辦法,做小市民的看到樓價上升只可跟著走,唯一出路就是嚴守財政紀律。

以前賺幾多花幾多的Derek跟Suki,拍拖前是「大花筒」,直至有了另一半才開始為將來打算。還在讀書的Suki要自付學費,會比較吃力,但扣除其他開支後,她仍堅持月儲五六千元,「自己可能每個月花二三千元左右,如果那個月再節儉,可能只花一千元。」

如何更慳家呢?「很多時間會在家,很少外出看電影了,大時大節已講好不用送禮物。」而Derek更改變生活習慣,「以前一兩個月會到尖沙咀剪頭髮,現在不會了,都是到樓下50元速剪。」至於Suki,上班會刻意選擇有轉乘優惠的路線。另外,她又指去快餐店吃飯,吃不完的就會用飯盒把吃剩的帶回公司。

撰文:何紫

攝影:海江田

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推開走廊門,來到與浴室合併後的房間。原來走廊門左側的陳列架背後另有機關。設計師將儲物室的掩門變成陳列架,不但提升空間及實用性,還方便戶主擺放生活照及擺設。而將兩房合併後,由於客廳比較細,活動空間比例相對不合理,於是Clifton決定拆去廳、房之間的間隔牆,利用部分房間的面積加設儲物室。

由於戶主不時都會邀請友人到家中小住一、兩天,故要求設計師於房間放置兩張床。但顧及私隱問題,Clifton決定加設磨砂玻璃分隔。在浴室與單人床之間的間隔牆,特意用了白色磚砌成的弧形牆,與客廳的電視背牆互相呼應。

至於房間家具不多,Clifton亦特意訂造大型衣櫃來放置衣物,他指出:「成個衣櫃設計都係浮起,因為成間房空間感唔大,想地下有更加大嘅空間,我就決定將衣櫃浮起。同埋櫃嘅門鉸係船用嘅handle,可以鎖起,同市面上嘅衣櫃唔同。」

採訪:梁延宇
攝錄:關永浩

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紅磡的黃埔花園是九龍區名牌屋苑,加上鄰近港鐵站,是成交量較多的十大屋苑。不過單位屬長和系早年最愛的「鑽石型」,廳堂三尖八角,而且客廳只有單邊窗,令採光嚴重不足。年約4,50歲的屋主,「好捨得」豪花七十九萬元,請來設計師解決單位先天缺憾。

這次介紹的單位位於高層H室,實用面積450方呎。設計師Clifton指,香港不少屋苑均為鑽石廳,要設計得較舒適,沒有那麼多角,就要由多方面入手。首先他拆去原來電視背牆,又於窗前加設結合坐位與抽屜的家具,闊度與新建電視背牆的角位一樣,無形中減少鑽石形廳的角位。

Clifton特意選用活動式家具,由於單位只有女戶主一人居住,這類家具就大大提高客廳空間,他表示:「唔需要時可以收埋,需要先至拎出嚟,好似個鞋櫃咁,可以直接推開,唔洗開關。而餐枱一樣係推入式,當有客人嚟先至推開,慳位好多。」

至於採光方面,單位的家具除了添加燈泡,以加強採光外,Clifton更大膽地將廚房間隔牆拆走,變成開放式,讓客廳更為光猛之餘,更加拓闊客廳視野,而兩邊窗更可發揮對流作用,令空間更見通爽。

工程價目表
清拆:46800
泥水/磁磚:117000
油漆:102960
水電:195000
木工:280800
玻璃工程:24336
合計:766896

採訪:梁延宇
攝錄:關永浩

【中環任我行】何止股票,樓都可以呃人(二)(渾水)
http://bit.ly/2oyF20b

很感謝壹仔幫我安排了訪問,事實上兩年多前已經有中間人介紹,話過想訪問我。當時未有推銷新書《殼股財技》的壓力,所以推左推右。好在一直保持友好關係,不用跪到雙膝流血都可以求到一個訪問機會,順道推銷新書。

為了不讓壹仔朋友難做,我也出賣了幾個股壇故事讓他們可以有交代,無他,有來有往嘛。詳情請看《【動畫 金融圈黑幕】困密室唔俾沽貨渾水:上市公司老闆跣埋員工》和《【動畫 金融圈黑幕】唔止假通告渾水爆炒高股價有大量古惑招》。其中有一個精彩到上埋push notification添。

股票呃人的印象深入民心,因為當股票大升大跌,就會被垢病為「妖股」,莊家的內幕操作也令人望而生畏。不用怕,買本《殼股財技》看看就知道其實操作好簡單,仲可以反客為主贏錢添。抱歉,又推銷書了。

股票會呃人,是因為股票有買有賣,當中有資訊優勢的一方就有誘因出古惑,這是經濟學的含意。調返轉去睇,物業也是有買有賣,為什麼不能呃人?

其中一個方式,是業主呃租客。業主搵人笨的例子多的是,這兒講一個社交圈的聽聞。有位前輩是收租大王,長期有鋪位等租,剛好遇上有租客想開餐廳,結果就一拍即合簽了約。

問題來了,做食肆要申請萬九幾廿樣牌照,但未必一定會批。前輩預先知道鋪位有一角是僭建出來,應該是拿不到消防牌,但卻在簽約時信誓旦旦講明會申請成功,拍心口講無問題。結果,當然就出事了。最後那個租客很慘,因為租約簽了,又要繼續交租,之前的鴻圖野心都付諸流水。後來租客沉不住氣,結果找上前輩理論,初時口角,繼而動武。

動武本非好事,但平心而論,去到呢類關頭,我都唔識判斷誰是誰非了。

圖片來源︰《男人唔可以窮》劇照

相關連結:【睇錯樓市買錯鋪】300萬屯門劏鋪跌剩70萬 業主不後悔:估到就係李嘉誠!
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「有時一日都做唔到一單生意!成條巷都無賣到嘢!」屯門的街坊商場「壹號總站」,旁邊有餐廳、菜檔、肉檔,日間人流不絕。惟人流都過門不入,一步入商場的電梯,便恍如進入另一個世界,有想創業的師奶,視察過商場後都怕怕,「我上嚟睇下有無機會,想攞啲特色嘢賣,例如首飾啦。依度租金寫就三、四千,但聽講只係二千,但你二千都難啦,都無人嚟。」

其實大業主佳寶3.4億元購入,賣散商場套現約八億,承諾的租金回報只是由業主所賺「回吐」少少。有租戶指商場一五年開張,她抱怨大業主最初的外牆廣告做得不夠,「之前完全無裝修外牆,門口竹棚都無拆。」商鋪因此沒有生意,繼而搬走,以致變死城。她說小業主發現自己的鋪位未能租出,都很煩惱,曾經試過聖誕做折扣,「佢哋聖誕搞活動送5蚊優惠券,但無咩用。」少商鋪之外,她續指商場一大問題是開鋪的時間不定,「我的小朋友都大個,但好多老板要照顧細路仔,可能下晝先開鋪。」

另外有租客指被業主欺騙,「之前話唔怕,我地做緊宣傳,好多野做緊,仲會自己返黎開鋪,總之放心啦唔會丟空,點知 你企咁耐有無一個客?」沒有客人,一班業主惟有打牙骹消磨時間。現場所見,很多鋪頭有放置貨物,但沒有開鋪,一個將劏鋪當作迷你倉的租戶解答了這個問題,「我租迷你倉都要依個價錢,咁我不如租依度,多少都可以做鋪面。鍾意就開下,唔鍾意就唔開。」

撰文:財經組
攝錄:財經組

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【睇錯樓市買錯鋪】屯門鋪2000蚊都租唔出 回報走樣不到一厘
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話說近年樓市急升,閉上眼「督」任何一個單位去買,都一定升值,差在幅度,但凡事總有例外。屯門的街坊商場「壹號總站」,早幾年劏售,可惜當年315萬元買入的鋪位,有小業主近月要69萬元劈價賣出;亦有鋪位288.9萬買入,最近以98萬元賣出,跌幅達七至八成。如果以同一資金買屯門市中心的住宅單位,現在已升值至五、六百萬,真正一個天、一個地。

其中一位業主李小姐,當年以二百多萬買入一個鋪位,現價已大貶值。但她豪言並不後悔,「一啲都無後悔,市道都係咁,股票都有升有跌,講真個句我都會睇依個商場會好,只不過唔會一下子囉。」她並替跌價解釋:「我哋有個業主群組,其他人話係美聯經紀因為市靜,佢地無生意,所以先話鋪位價跌得好厲害,問我哋放唔放。」她說情況不是他人口中般惡劣,「依度我一個鋪係買,兩個係租。其他人初初做要儲客姐,我之前係萬寶商場做左好幾年,有一批熟客,所以無問題既!」

當初她如用那筆錢投資物業,不用蝕反而有賺,她開解自己,「如果我估到我做左李嘉誠啦!我覺得每個人投資方法都唔同。」

早年如「壹號總站」的劏場,如雨後春筍,鋪價通常最平百多萬起,大業主又會承諾首一至兩年,有一定回報率,結果劏鋪甫推出即被搶購一空。可惜蜜月期過後,通常因小業主太多,管理不善,令人流大減,最終損手爛尾收場。

撰文:財經組
攝錄:財經組

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樓價升,唔代表相關行業受惠。由於成交量萎縮,設計行業仍然無啖好食。北角渣華道是設計公司集中地,記者走過一遍,只計及一邊鋪位,二十七間鋪中,已有八間倒閉。

在這條街經營多年的余生,慨歎現時雖能繼續營運,但生意慘淡,「六年前同右邊間鋪打通,生意少咗唯有租細啲。」樓價只升不跌,市民窮多年儲蓄上樓,已無能力將新居豪裝,而且購買力全湧到一手單位,亦令設計公司生意更難做,「一手樓都會裝修,但得幾萬蚊,最多都係賺萬幾蚊。以前個客格價一、兩間就落單,依家睇十幾間先落。」

而設計裝修成本,「愈細單位愈貴,愈大單位愈平,因為平衡成本便宜,大概預二十萬。」生意減,但成本包括租金、人工卻不停上升,「師傅現在千三、四一工。 (比以前貴了多少?)跟兩、三年前比,貴了一倍。因為沒有辦法,師傅做一日,唔見一日,他們的周期不是太長,黃金歲月只有二十多年,有廿幾年搵到,搵唔到就無啦。你做到五十幾歲已經做不到。」生意難做,業主還要加租,「我續咗約,加超過一成租金啦。如果只加一成我已好開心啦。」

撰文:財經組
攝錄:財經組

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身為90後的地產代理Sam,在16年初買入元朗映御單位,22歲成為業主。「樓」,對他而言,不只是目標,亦改變了他的人生:「未入行前,我沒想過買樓,甚至沒想過有機會能買樓。」

他自言,未做地產代理前,他只是一個不善辭令的「怕醜仔」:「自小我都不太說話,一班朋友玩,我都是聽,食飯時我都是在『搭枱』。入行後,一來工作需要,要我開口與陌生人談天,表達,解釋為何要買樓,為何買樓好。」

「以我所知,我是唯一一個在同年紀買樓的人。」他直言在同齡人唯一一位上車的人,但亦指有更多有條件的人沒買樓,其實應該盡早上車,因為有樓有安心:「安心了,買樓後,無論樓價怎樣升,不會太辛苦去追樓價,如果自住時也不用熬貴租,不用四處搬,沒有壓力。」

因為有物業自住,將來映御入伙,也想作放租之用:「之前有想過(自住),現在沒有自住需要,和家人住就好,而且我未有打算拍拖或結婚。」沒錯,Sam現時單身,有物業有事業,豈非香港女性眼中筍盤?「暫時沒有(拍拖)打算,這些要講緣份,不是想要說有。(會不會覺得自己是筍盤?)我不覺得自己是筍盤,比我成功同年紀的人多的是 不是只講樓,是講人格,性格如何,是否夾,更重要。」各位女士仍有機會:「如果不是單身,都會考慮搬去住新樓。」

Sam未到適婚之齡,亦不認同有樓是結婚的前提,不過現實上無樓,真的隨時沒有結婚機會。「我有客人因為沒樓結不到婚,女家要求男家有樓才結婚,男方一直下不到決定買樓,他又怕樓市跌,他又想結婚,女方又要求有樓才結婚,到現在,以我所知,未結婚。」

並非人人可以有樓再按揭借錢,年青人要上樓,有冇計?「如果收入不多,首期會辛苦,但少首期,我建議去買新樓,發展商的一手樓。發展商會提供按揭支援,多則九成半,元朗的Grand Yoho,元朗的環海 東岸,都有提供。新樓除了首期少,亦可節省裝修費,裝修費往往佔二手樓樓價一成。」說到底,首先仍是要有一筆戰。「買樓要量力而為,有能力去供就考慮一下。」

努力搵錢,代價是假期少,長工時,早上11點至晚上9點半是規定工作時間,但客人要求下,卻要「24小時on call」:「要OT,晚上睇樓都要,前日和客人談到凌晨4時多。」工作壓力大,一樣有其減壓方法,他與一般90後宅男無異,愛打機,睇動漫:「平時鍾意看書,看劇,自己有打電玩,因為朋友都有玩。本身都有學跆拳道,最近回來再學,目標是黑帶。」

「我們的收入和樓價掛勾,樓愈貴,收入愈高。」看好樓市,將來Sam繼續做代理,目標收入更高,再儲首期,希望在三至五年可以更上層樓,但他再三指,買樓不是必然,只是租樓更成本更高:「不一定有樓,有錢去租樓可生活。但租樓成本更大於買樓。一年你租樓給20萬,全部給業主。兩年是40萬,已可以給首期。」「不談樓價升跌,樓價升,甚麼跌少少,你租金長遠而言都可以覆蓋成本,是安全穩定的投資。」

撰文:財經組
攝錄:財經組

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香港樓價不斷上升,就算二萬蚊一呎細單位一樣渴市。上樓不單是人生大事,更是年輕一輩可望不可及的夢想。不過,總會有有心人為圓上樓夢而放手一搏。眼前這位身型略矮,稚氣未脫的Sam,就在22歲時成為業主:「一來,買樓不是想像中難,二來,買樓有好多好處。」

訪問在屯門美樂花園的住所進行,這裡是他自小長大的地方,不過以前只屬於他的旅館,因為他長期在外國讀書:「我叫Sam,今年23歲,在英國讀物理學學士畢業,之前都在英國讀書,最近兩年才回流香港工作。」在香港,物理學不外乎成為物理學教師,而他選擇了研究香港物理現象:「樓愈貴,樓愈細」,當起了物(業代)理。「地產代理是我第一份工,香港能賺錢的無非是地產,金融,保險行業,每日遇上不同的人,要為不同的人解決問題,按揭問題,家庭問題。要幫他們先解決這些問題,才會買樓的。」

代理生涯亦非一帆風順,由於缺乏經驗,起初足足半年沒有開單,靠$6000底薪生活。「我剛入行到我買第一張單,有半年時間,我收入每個月只有6000元。開了單後,開始平均,每個月兩萬多,有時開一張單,足夠我用幾個月。」經紀收入日漸穩定,熟悉樓市操作和市場生態,亦開始萌生了買樓的念頭,就在2016年初,成功上車。

「我在2016年年頭買的,盤名叫映御,在元朗朗屏西鐵站附近,五至十分鐘車程,呎價是$10600一呎,實用面積372呎,樓價是402萬。」別以為是「爸爸一炮過付錢」的父幹情節,然而亦有借助家人力量上車:「當年買樓,首期一般找銀行借九成要40萬首期,9萬的釐印費,合共49萬。我的例子較特別,我沒有拿首期出來。我現在與家人住的樓,按揭已經供完了,2016年買映御時,將這層樓重新做按揭,套現200萬,再加映御再借200萬,實際沒拿過首期,只是拿釐印費出來。」按揭分30年償還,雖然要按上現時住所,不過他坦言全數由他供樓,「現時要供$16000元一個月,計算過現時薪金約$30000,一個月是足夠有餘。」樓市可升可跌,代理薪金亦然,他笑言自己「有租金頂住」,即使轉工亦有餘。「假設我不能做地產,我去洗碗$15000都足夠有正常生活。」

「我買時樓盤已接近尾聲,一開始買頭批單位時要抽籤,我有客人抽到121籤。」他指,當時買入單位已屬「貨尾」,但單位格局並不失禮,更指新地升值潛力比其他發展商要高。「我買的是一房一廳,372呎,開放式廚房,兩個露台,這單位和示範單位是一模一樣,只是樓層高兩層。進去時是長方形的廳,右手邊是鞋櫃,發展商送的,左手是廚房,冰櫃、冷氣機、洗衣機、爐、抽油煙機,都是發展商有提供的。」

除了職業需要,Sam可說非常看好樓市,認為只是升浪前夕,以後只會更貴和更細:「再看地價成交,愈來愈貴,現在好多樓好貴?萬來二萬,將來要兩萬元一呎。」將來由香港首位女特首林鄭上場,對於政府辣招,一樣樂觀。「(辣招)增加買家買樓成本,也增加業主放盤的成本,減少放盤意慾,變相二手供應會少,每次辣招都令樓價上升,所以辣招無用。」

萬一樓市大跌更如何?「跌三成會如何? 大家會出來買樓。我買映御時2016年,當年跌1成多,已經很多人買樓,所以香港樓價比較難跌。你不買的話,跌不關你事,升也不關你事。」

撰文:財經組
攝錄:財經組

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此外,小白又憶述一個前同事慳錢供樓的辛酸,「公司在九龍塘,他住黃大仙、鑽石山,行路上班。」這樣不夠,他還透露:「每天吃麵包。(為了省錢?)省錢,飯跟菜這樣,好可憐呀!」

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新地的新盤匯璽熱爆,收過萬票,三月中過千人去ICC揀樓。日前接受本刊訪問的全職炒家黃敬凱(Terence),亦在過萬名入票者中,幸運抽到88號靚籤,最終以六百幾萬購入一個心儀的一房單位。屬於B組買家的Terence,還原當日買樓程序。他憶述售樓處非常擠迫,下午2時半才「入閘」的他完全無位坐︰「無位坐唔緊要,企滿經紀、工作人員,好迫!」

他一踏入會場,那些經紀已經「鼓勵」首次置業的他買兩間︰「佢哋話,今日難得一次,一張契買兩間,就不用支付額外印花稅。」

大約3時,發展商才開始抽籤,「經紀全都站在熒光幕前,自己會叫自己公司的名。好似跑馬一樣,你貼幾號?5號、7號咁。中了,經紀,不是買家,是經紀會開心到彈起,然後舉高手大叫︰『中了!跟我來!』呢個情況出現在頭十號籌。」當發展商一宣布抽到幾多號籌,「大家會湧埋一堆,好辛苦」。

中籤後,幸運兒們入去挑選心儀單位,「好像攤位遊戲,排隊,全部人企哂係度」。場內有五個揀位counter,Terence形容一眾經紀營造到氣氛「好似好搶手、千載難逢」︰「旁邊啲經紀已經話『揀好了』、『你唔好咁大聲講,你細細聲同佢地(發展商)講你要咩,否則隔離會爭你(的單位)。』」打蛇餅排隊半小時至一小時,但埋枱後,「基本上一分鐘都不夠,他幫你貼個貼紙,『幫你揀了』,然後就去簽約。」買家一分鐘完事,而新地則密密收錢,匯璽上週六已沽清309伙,套現近40億元。

Terence總結,認為發展商的安排不夠全面︰「好似座向、方向,要自己睇返Google Map才知道。」他直言,即使樓價跌三成,他也不擔心,因為他買來自用。而且近日股市造好,如果股市一直破頂,「人在股票賺了錢,都會放在樓市,樓價跌的機會也不大。」

撰文/攝錄:財經組

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【每日重溫】節省無謂錢 舊同事為供樓捱麵包

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【每日重溫】爆匯璽神速揀樓 1房買家:一分鐘完事

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三月中有三個新盤混戰,輪到收了一萬票的南昌站匯璽,抽籤揀樓。現年三十歲、全職炒股及教班的黃敬凱Terence(筆名︰摸魚),原來也有入票認購,是他第一次置業。現時租住柯士甸一個三百多呎單位的Terence,每月交租二萬元。

第一次去睇新盤,Terence感覺「很多人、很誇張、很踴躍,好似行年宵一樣!」匯璽示範單位只有一個一房單位及一個四房單位︰「我睇一房,一房已經得三百幾呎,入到去有成二、三十人!入到去,我完全行唔到,都看唔到,所以影唔到相。無野好影,全部都係影到人。」

目前單身的Terence希望購入一個三百多呎的一房單位自住︰「我覺得三百幾呎,在香港算是正常少少的單位。現在太過離譜,200呎樓下,我覺得係對自己有點刻薄。」

對於該盤折實平均呎價都要18998元,他認為合理,但「唔可以話抵」。他指︰「匯璽有商場、配套 ,又正正在地鐵站上蓋,是幾條(鐵路)線的交匯點,好方便!」

撰文/攝錄:財經組

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貨櫃屋邨在樓價高企下,有價有市,就在元朗大旗嶺後的崇山新村,負責人Norman便「早着先機」,三年前已放置了至少二十個貨櫃屋出租,而且統一全為兩層高,髹上不同顏色,猶如度假村。由於當時被傳媒踢爆屬非法經營,結果這個貨櫃屋邨難產。事隔三年,記者再到現場查看,貨櫃屋村雖未住人,但依然存在。

業主Norman邀請記者入內,他指被政府圍封的貨櫃屋邨達九千呎,應該會在今年四月拆卸。他說三年來不斷與政府以書信來往,溝通如何善後,「政府罰咗我廿萬,之後要我拆晒所有櫃。」他並不甘心就此拆去所有貨櫃屋,「你睇我所有嘢都係全新,好似冷氣機咁,下面個化糞池又整咗廿萬,都無用過。」

Norman又振振有詞指:「我本身係想做土地重生,順便幫吓後生仔,俾佢哋短租。我再教佢哋種嘢,希望佢哋有成功感,建立自信!」其實記者找到的只是冰山一角,雖然居住環境惡劣,但住屋問題一日未解決,貨櫃屋邨只會與工廈劏房一樣,禁之不絕。

撰文:財經組
攝錄:財經組

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記者在Facebook,找到貨櫃公司老闆Ivan,Ivan以往專做貨櫃屋寫字樓,但近月見到貨櫃屋有大量另類需要,開始轉型。「我遲啲會學吓喺facebook呃like,好多客都係睇facebook過嚟,希望今年去到一萬個like。依家每個月起碼做四、五個住家,試過做四個櫃併做一間屋,收咗三十幾萬,個價錢我好滿意。」

Ivan的公司在元朗十八鄉,他將兩個貨櫃打通,再將貨櫃三面裝上落地玻璃,非常美觀,旁邊有一個約二百呎的示範單位「盒子酒店」,內裡裝潢如一間酒店房,有一張雙人大床加兩張座椅,旁邊設獨立浴室,有花灑及抽水馬桶。Ivan對記者落力推銷貨櫃屋好處,「搞石屋要貴成倍,但買貨櫃屋只要三百蚊一呎,維持保養又少。住幾十年都無問題!」

他以盒子酒店為例,優惠價九萬元,包浴室、內部牆身裝修及鋪地板,並指非常抵買。其間他手機響個不停,說生意很好,「新年積落啲單,所以好忙。」記者要求參觀他正進行的工程、作實地考察時,他拒絕得很直接,「如果無牌嘅屋都唔係好方便,到時你篤我咪死!無嗰啲就有啲尷尬,有牌嗰啲就可以。」放蛇當日,有一行四人的家庭正參觀完盒子酒店,他們本來住附近的組合屋,想加建一個單位,故要求Ivan將貨櫃屋做矮一點,減低被鄰居投訴的風險。

Ivan透露,貨櫃屋的另一好處,是方便被投訴時能隨時吊走,「你放入倉放低,個租金你照俾番,政府啲人影完相就走。影完又可以放返嚟。」他着記者安心,頭頭是道指貨櫃屋很安全,現時未有法律規管,他亦未曾見過政府正式出手,「貨櫃屋唔同鐵皮屋,新鐵皮屋馬上有寮仔部嚟拆。貨櫃屋呢?依家咩都唔係,只係當你係雜物。港英年代嘅法律都無改過,嗱,舊時貨櫃只係地盤寫字樓會用,無人用嚟做屋,佢淨係要界定你係固定還是非固定建築物,已經係好大問題。」Ivan斬釘截鐵說:「如果放農地最好有寮屋牌。而綠化地一定唔得,綠化地你放嚿磚都死,你買地時睇清楚。」

有屋都要有地放,Ivan介紹了相熟經紀馮小姐給記者,她教路當然不用買昂貴的村屋地,「最好買塊農地,你申請個耕寮就安全,因為朱凱廸所以近排好嚴呀。我哋收你三、四萬,會有規劃師幫你搞,呢塊三千呎地,申請二百幾呎耕寮應該無問題。」她解釋政府勘察的方法,一般是於直升機上拍攝整個區域,然後比較與測量圖上的不同,「邊有咁得閒逐間睇呀。」不過記者翻查資料,申請在農地起「農舍」,只用於放置耕作工具,住人並不合法,馮小姐的方法有誤導成份。

撰文:財經組
攝錄:財經組

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【有Showflat】200呎有廁貨櫃屋售價9萬 老闆:有投訴幫埋你吊走

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林鄭月娥當選第五屆行政長官,指出解決房屋問題是重任之一。但市民眼見多屆政府都無力控制樓市,樓價升到失控,連劏房都租唔起。「自己住屋自己諗」,新的民間智慧,因此應運而生。

記者連日在元朗鄉郊一帶穿梭,發現很多地盤外圍着一、兩層樓高的鐵板,內裡放着多個貨櫃,根本難以知曉那些「貨櫃」是真定假。記者轉向多間元朗的小型地產鋪打聽,發現上述部分地方,其實正神秘地經營「貨櫃屋邨」。地膽經紀安小姐指,貨櫃屋價錢平,非常搶手,「佢哋唔會經地產放盤,主要由朋友介紹,我個女識個老細我先知,喺大棠路山咀村。」雖然有盤,但安小姐都奉勸記者找其他平房,「嗰度好鬼㗎。」

記者於是前往山咀村察看,但打開google map,竟然沒有山咀村的位置。於大棠路問過幾個村民,只有一人知道,「見到有個黃色牌寫住狗場就係啦。」記者摸黑入村,親身感受貨櫃村村民的不便。沿着「狗場」的指示牌走,轉彎離開大馬路一直往上走,馬路日久失修,非常崎嶇,刺鼻的豬糞味道鑽入鼻裡,狗吠聲從未間斷。左右兩旁是叢林,立着巨型山墳及多個金塔。部分轉角街燈照不到的地方,會突然有野狗或被關着的惡犬向記者咆哮,嚇得記者倒退兩步。走了十多分鐘,終於見到被鐵皮圍着的貨櫃屋邨。

第二天在經紀帶路下,終於看到貨櫃屋邨的面貌。相信該貨櫃屋邨與旁邊狗場是同一業主,負責人黃太帶記者打開閘門、進入圍板內參觀,沿途未見有成年人,只有幾個本地、南亞裔小孩四處亂竄。此處放有七間貨櫃屋或石屋,黃太推銷她的貨櫃屋很搶手,「依家得番呢兩間,之前嗰家人排到公屋,上咗樓先有空位,我都係尋日先清垃圾。」

放租的是一個已劏成兩個單位的長形貨櫃,該貨櫃放在一間石屋上,走廊以鐵籠包着。鮮黃色貨櫃被污漬染成暗黃,約二百呎的單位內,鋪上的木板已經浮起,上面沒有放任何傢俬。在兩個單位中間,有一個包上鐵皮,狹小的廁所與鄰居共用。每月租金三千元,包水不包電。黃太暗示在夏天電費不會便宜,「個冷氣機我會幫你裝番,唔裝會好熱㗎。之前個租客自己裝咗個分體式,走就拆番。」另外一間質素較好的貨櫃屋,黃太是為自己工人搭建,一樣可以同樣價錢放租。這間貨櫃屋較整潔,有以白色階磚鋪成的地板,潔白的膠板為牆身,還有一個獨立洗手間。

記者翻查規劃署網頁,顯示該區域是農地,只能作農業用途,不能住人。故若非放租,在圍板下,外人絕不能察覺到內裡有住人的跡象。土地註冊處資料顯示,業主黃國強,於九八年以十萬元買入該山咀村地皮。他早年持有四間公司,但所有公司已經倒閉。記者曾到過他報住的元朗好旺洋樓及長沙灣祥利大廈,看更及住客均指他已搬走。

撰文:財經組
攝錄:財經組

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香港地土地問題嚴重就係人都知啦,就算是樓價驚人的所謂私人樓宇,面積都越來越細,簡直跟「劏房」無異。

位於灣仔萬寶樓一名姓吳業主,在2004年以約一百萬購買10樓一單位,不過他並非自住,而是改為劏房出租。但由於單位人多,加上該層後樓梯不時有放了尿液的膠樽,衛生情況惡劣,更不時被前住戶投訴,於是記者便前往單位查明。

首先,為了證實此單位的確實大細,記者先到同區地產公司查詢該單位上層的呎數,得到經紀證實,「(單位是幾呎?)540呎。」記者再詢問:「(是否全部的151都一樣大?)對呀!」

記者到該單位,拍門後應門的是數名大陸人,其後記者詢問是否有房租並表示有意進入單位。單位內的房間以木板相隔,門外有鎖,眼見有十個房間,而每個房間的大小不一,房間內更放置一張沒有床褥的碌架床。如果此單位的床位全出租,保守估計在這五百多呎的空間已住了20人。但還未算誇張,這二十名住客要共用一個洗手間,難怪此單位經常被投訴衛生差。單位內十個劏房,若以平均數每間3500元出租,二房東每月可獲得35,000元的可觀收入。

記者跟其中一名租住不足50呎房間的租客聊天時,他不停說:「很貴,很貴。」又指他租的房間租金十分高昂:「四千三,四千三呀。」其後,他又帶記者參觀另一約有30呎的房間,「(睡兩個人?)對,兩個,這個就二千七。」

撰文:何紫
攝影:雄大、海江田

2016年中期人口統計簡要報告,清楚顯示特區政府的房屋政策徹底失敗。由2006年至2016年,香港人口由686.4萬增加至733.6萬,增加47.2萬人。公屋單位增加7萬多個,但居住在出租公屋的人口竟然原封不動,維持在213萬人的水平,大量人口被迫在居屋及私樓市場尋找棲身的地方,租金及樓價自然大幅上升。

這十年間,全港永久性房屋單位由247.7萬個增加至275.2萬個,增加27.5萬個。沒有人居住的單位數量維持在25-27萬的高水平。大量房屋空置無人居住,但同一時間卻有10多萬人被迫居住在非住宅用房屋(例如工廈和商廈)及臨時房屋內,生活環境極其惡劣。

過去十多年,大量資金流入香港,利率長期處於極低水平,加上政府不時寬免差餉和公屋租金,降低房屋的空置成本。出租公屋單位增加,卻未能吸納更多人口。公屋輪候個案逼近30萬,當中一半是單身人士。市民無法承擔私樓的樓價和租金,只好輪候公屋,年輕人失去奮鬥心。

過去十年(特別是過去五年),市民誤信政府,以為樓價會因應房屋供應增加而下降,「落車」後無法再「上車」,自置居所的家庭比率由接近53%,跌至48.5%。政府的「辣招」和按揭上限,不單未能壓抑樓價,協助市民「首置」或「上車」,反而令到更多市民「落錯車」,大量房屋由投資者和內地買家(或其代理人)購入。

筆者過去多年已不時撰文揭示上述情況,包括大量房屋空置,多建公屋無助解決房屋問題,「辣招」無助市民首置和換樓。去年中期人口報告,再一次引證筆者的觀察完全正確。

過去筆者亦不時撰文,建議政府把部分用作興建公屋的土地,改為興建居屋,協助港人「首置」或「上車」。市民必須努力工作,有足夠入息供樓才可申請居屋。不少人為了申請公屋,故意減少工作,以免入息超出上限。

政府不應寬減差餉,反而要調高差餉徵收率。這除了增加炒家的空置成本外,還可以把多收的差餉用作全民退保,削減薪俸稅,或者直接派發給每一個港人。市民只持有一個住宅單位,他們的得益肯定大過多付的差餉。那些擁有多個住宅單位的人,包括地產商,便要計算是否繼續囤積居奇,每年繳納巨額差餉。既然「辣稅」無法遏止內地人入市,政府便要引入「限購令」,限制非港人買樓數目。

政府的「辣招」和按揭上限,明顯對地產商出售樓花有利,政策亦幫助炒家透過「公司盤」多賺一筆,或者扮「首置客」,以一張合約購入多個單位炒賣。市民在二手市場購入單位後,便要在半年內出售手上單位才可豁免繳付「辣稅」;若購入樓花則可等待至入伙後才計算半年換樓期。地產商提供二按,令金管局的按揭上限形同虛設。大量內地資金從不同途徑流入樓市,把樓價和地價炒高至完全脫離市民的購買力。特區政府的財金官員必須正視這些問題。

最近新加坡政府宣布為樓市「減辣」,並且要求「公司盤」轉手繳付辣稅。新加坡政府成功調控樓市,私樓樓價自2013年至今向下調整一成多,避免出現地產泡沫。相反,特區政府只顧維護囤地和囤樓的人利益,令港人的居住環境變得愈來愈差。新的特首若不正視房屋問題,恐怕市民的怨氣只會愈來愈深。

 

圖片説明:公屋轉居屋,才能鼓勵工作,解決市民的居住問題。

新地的新盤匯璽熱爆,收過萬票,上周六過千人去ICC揀樓。日前接受本刊訪問的全職炒家黃敬凱(Terence),亦在過萬名入票者中,幸運抽到88號靚籤,最終以六百幾萬購入一個心儀的一房單位。屬於B組買家的Terence,還原當日買樓程序。他憶述售樓處非常擠迫,下午2時半才「入閘」的他完全無位坐︰「無位坐唔緊要,企滿經紀、工作人員,好迫!」

他一踏入會場,那些經紀已經「鼓勵」首次置業的他買兩間︰「佢哋話,今日難得一次,一張契買兩間,就不用支付額外印花稅。」

大約3時,發展商才開始抽籤,「經紀全都站在熒光幕前,自己會叫自己公司的名。好似跑馬一樣,你貼幾號?5號、7號咁。中了,經紀,不是買家,是經紀會開心到彈起,然後舉高手大叫︰『中了!跟我來!』呢個情況出現在頭十號籌。」當發展商一宣布抽到幾多號籌,「大家會湧埋一堆,好辛苦」。

中籤後,幸運兒們入去挑選心儀單位,「好像攤位遊戲,排隊,全部人企哂係度」。場內有五個揀位counter,Terence形容一眾經紀營造到氣氛「好似好搶手、千載難逢」︰「旁邊啲經紀已經話『揀好了』、『你唔好咁大聲講,你細細聲同佢地(發展商)講你要咩,否則隔離會爭你(的單位)。』」打蛇餅排隊半小時至一小時,但埋枱後,「基本上一分鐘都不夠,他幫你貼個貼紙,『幫你揀了』,然後就去簽約。」買家一分鐘完事,而新地則密密收錢,匯璽上週六已沽清309伙,套現近40億元。

Terence總結,認為發展商的安排不夠全面︰「好似座向、方向,要自己睇返Google Map 才知道。」他直言,即使樓價跌三成,他也不擔心,因為他買來自用。而且近日股市造好,如果股市一直破頂,「人在股票賺了錢,都會放在樓市,樓價跌的機會也不大。」

撰文:黃嘉慧

當初政府壓抑樓市,在很多人的角度就是「以空間換取時間」的行動,因為印花稅加碼,對壓抑樓市的需求只能有短期影響。當內地地產商頻頻來港高價買地,話口未完,海航集團又買一塊啟德地,然後當一些位於旺區的樓盤推出時,就隨時可以掀起市場的熱潮。

最近新地的樓盤匯璽就是這樣,位於南昌站上蓋,可以說是掀起全城的焦點,近日跟朋友食飯時,大家的問題都是「你有無入飛抽?」。大家可以想像到反應究竟有幾熱烈,當然我自己都有抽埋一份。

正如社交網站所講,我自己都入了兩張匯璽的飛,結果就抽中B組首輪的88號籌。說到「88號」真的是一個lucky number,試問點想像到買樓都會抽到這個number呢?一見到抽籤螢幕上顯示我抽中這個lucky number的時候,就知道自己今次很大機會買得成樓。

去到會場的時候,發現人山人海,不愧是近年反應最熱烈的樓盤之一。由於反應實在太熱烈,A組單單是買兩間四房單位的人,都已經掃清所有四房單位。所以餘下想買一間四房及一間一房的人就期望落空,所以發展商把A組餘下的一房單位釋放至B組,令我們一眾想買一房單位的人便有福了。

結果我買了一個一房單位,其實現時所有人對未來樓市走勢都有各走極端,有一部分覺得樓價已經見頂,未來短期內很有機會出現回落。當然,我並不認為現時樓價平兼且合理,但由於現時很多紅色資本都來港高價搶地,特別是香港國際建投(687)及其母公司海航集團,屢屢在啟德搶地,短期內麵粉價格必然會繼續向上,不合理的樓價只會變得更不合理。

作者簡介:

曾任職註冊護士,見證過手術室內的生命奇蹟。後來走到交易所內,目睹過劍拔弩張的股海傳奇。
Facebook 專頁: www.facebook.com/wongkinghoi

新盤入場費愈來愈貴,香港人愈住愈細,在有限的空間下如何可以儲存或擺放更多東西成為不少人的難題,設計師可以如何解決﹖

位於荃灣昇柏山的一個四百多呎的兩房單位,住著一對夫婦及他們的兒子。單位不算太大,而女戶主有不少雜物擺放,所以設計師馮建耀(Eric)也花盡心思,力求增加儲物空間。除了一些「明顯」的櫃,例如飯廳的矮身櫃及吊櫃外,屋內也有不少位置巧妙地擺放物品﹕飯廳設有卡位,座位下面可以儲物,而床也可以「升起」擺放物件。Eric補充,卡位設計可以拉近飯桌跟牆的距離,令主要走道更寬敞外,也可以增添一個鞋櫃。

另外,單位通道本來有一個較暗的天井位,Eric說連那個位置也不放過 — 拆去天窗,造一個入牆櫃,「反正這個天窗不通風,不透光,沒有什麼作用」。空間有限,也令兒子房間擺放了衣櫃及床後,便容不下一張書桌,於是Eric利用窗台位置增設一張可旋轉的書桌,兒子坐在床上便可以使用。如果單位面積較細,Eric建議可以選擇吊腳櫃,及在櫃下面設置燈槽,透出燈光,令家居看起來更有空間感。

除了實用及多儲物空間外,戶主另一個要求是希望家居設計得比較優雅,不過他的預算緊絀,只有五十萬,Eric唯有「應使則使」。儘管戶主不喜歡交樓時地板的顏色,想要更換整個地板,Eric卻不建議,反而提議貼上另一款顏色的木紋膠地板,看起來也像木地板,但可節省不少金錢。省下來的錢就可以用在新造的東西上,例如走廊至飯廳位置的一個拱門,及一個雲石上牆電視櫃,「在顯眼的地方用較名貴的材料,令單位看起來更高貴。」

撰文:王敬蓮
攝錄:梁正平

新盤市場競爭激烈,三個樓盤包括新地匯璽、會德豐Monterey、及長實星漣海爭相在今、明兩日開賣,而發展商也推出不同優惠及付款辦法。 Monterey、星漣海及匯璽買家可享的最高折扣分別是約17.5%、24%及23%,以匯璽的一個高層、實用面積270方呎的細單位為例,價單售價794.9萬元,若扣除最高折扣及現金回贈等優惠後,折實售價則是約610萬元。

發展商偏向以「折扣」降低樓盤最終價格,長實前高級營業經理何雨盈表示,發展商一般在推盤前已想好這個「Package」,「就像百貨公司大減價,原價是多少,現在我又以什麼價格賣給你,希望令人覺得抵買。」

除了在價格上令人覺得「抵買」,何雨盈又指,當付款辦法或折扣愈趨複雜時,地產經紀便可以有更長時間跟顧客解釋,增加買家購買單位的機會,「每個人過來看完示範單位便離開,但客人一聚焦在付款辦法,已完全沒有想其他事情 一般人不可以同時想太多事情。」另外,客人跟經紀傾談時,就似一群製造現場氣氛「臨時演員」,附近的路人經過見到也可能受此吸引。他同意這是一個市場策略,並早在樓盤進行抽籤時已轉移視線,「如果似房協那種『攤開嚟揀』的手法,很多人會三心兩意,最後更不買。賣樓要虛張聲勢,當整條街也是經紀時,已經做到一個『勢』;而客人更是想買也未必買到,因為要先抽籤,你的腦便會先考慮抽不抽到,這種手法我覺得是香港獨有。」說到底,也是捕捉人們的心理。

他補充,很多年前推出樓盤時「任人揀」,跟現在的做法不同。但當現今其他地產商也認為這樣做是好,可以跟客人談更長時間,便變成所有人也是採用這個做法。

最近統計處公布2016年中期人口統計簡要結果,內容包括港人的住屋情況。期望新的特首及負責土地房屋政策的官員,能夠認真看待統計資料,對症下藥,不要再重蹈之前幾位特首的覆轍。

根據人口統計資料,香港人口由2006年的686.4萬增加至去年的733.6萬,人口總共增加了47.2萬。但這十年間,居住在出租公屋的人口差不多原封不動,由212.9萬輕微增加至213.1萬人,只增加2,000多人。這十年間,出租公屋單位總數由71.7萬個增加至79.1萬個,增加7萬多個,但只能額外為2,000多人提供居所。

由此可見,政府耗費大量資源,包括土地、資金、建築材料和工人,去興建出租公屋,是極其浪費的政策,對解決香港房屋問題完全沒有幫助。政府愈是投放更多資源去興建公屋,公屋居民愈是想盡辦法去爭取多些居住空間,例如透過離婚、分戶等方法。最近房委會制定新的富戶政策,肯定促使更多富戶把高收入(或高資產)的成員除名,令居住人口進一步下降。隨着人口不斷老化,富貴長者又無須遷出原有大單位,未來公屋居民的居住面積肯定較私樓更大。

由於房委會的公屋政策未能容納更多人口,過去十年新增的47萬人便只能在資助出售單位及私樓市場尋找合適單位居住,結果自然大幅度推高樓價。一些家庭未能付出巨額首期置業,便要負擔高昂的租金,私樓租金與收入比率中位數由2006年的25.2%,上升至去年的30.7%。至於租住資助自置居所房屋(可能未補價)及非住宅用房屋(包括劏房)的家庭,租金與收入比率中位數更由2006年的16.7%差不多倍升至31.1%。市民要負擔昂貴租金(居住面積還可能縮減),可用作其他方面的開支自然大減,生活質素相應下降。

最令人沮喪的數字,就是過去十年,自置居所的家庭住戶比率,竟然由52.8%下跌至48.5%;同期全租居所(即沒有分租)的家庭住戶比率,則由43%上升至46.8%。以去年大約250萬個住戶計算,自置比率下跌4.3%,即約10萬個住戶由自置居所變成租戶。相信當中不少人因看錯樓市,把自置單位出售(不少單位由內地買家承接),暫時「落車」租屋住,以為日後樓價下跌後可再「上車」。料不到樓價愈升愈有,不斷破頂,結果無法再「上車」。這些「落錯車」的家庭要每月支付高昂租金,他們的憤怒不言而喻。

去年全港275.2萬個永久性房屋單位,當中250.4萬個單位有人居住,接近25萬個單位在人口統計調查時沒有人居住。79.1萬個出租單位中,76.4萬個有人居住,2.7萬個空置,空置率約3.4%。換言之,25萬個空置單位,絕大部分(約22萬個)是其他類別的房屋,私樓空置率超過10%。過去十年,按揭利率偏低,政府又經常寬免差餉,令業主的空置成本大降。由於按揭利率偏低,不少自置居所的業主在過去十年還清供款,沒有按揭供款的自置單位比率由52.2%,上升至去年的65.7%。

從去年中期人口統計結果可見,政府若想解決港人的居住問題,不能倚靠增建出租公屋,必須大量增建居屋,供首置人士(包括「落錯車」的人)認購。並且想辦法打擊把單位空置、囤積居奇,透過公司持貨,以及一張合約購入多個單位的炒家。不然港人在住屋方面的民怨,只會愈來愈深。

美國聯儲局在本周三(本港時間周四凌晨2時)結束兩天議息會議後,消息指很大機會宣布加息四分一釐,但市場認為香港跟隨加息機會不大。最近轉軚睇好樓市的中原集團主席兼總裁施永青,指有三個訊號睇樓市「爆煲」:「通常泡沫有三種,一種係過度興建、第二係過度借貸、第三係太貴,我見唔到香港有依三個現象。」他更回應指:「我就好奇怪,因為你買唔起,所以覺得會爆,但仲有投資者買得起,市場就係咁涼薄!」

一向看淡樓市的紀惠集團行政總裁湯文亮,則持相反意見。他表示,未來加息步伐加快,加上供應充足,「如果樓價仲升,我真係摸不着頭腦!」

若今次聯儲局再加息,已經十年來第三次加息,但香港再不跟隨,料息差將擴大。湯文亮指,現時香港樓市氣氛熾熱,利好消息充斥市場:「有啲分析甚至講到今年加兩次,九月先加,依家都唔講啦。依家無一個人會提,如果美國繼續加息,香港會點算?」他指出,如果香港銀行一旦加息,甚至一加就加數次,投資者的心態就會很不同。

現時發展商都盡力製造樓市熾熱氣氛,上星期三個新盤收約8,900票。湯文亮反駁,新盤銷情其實沒有大眾想像般好:「三個新盤第一輪應該就賣過滿堂紅,但對上十幾個新盤,加咗價之後賣成點,已經無人提。」他續指:「今年頭兩個月,(一手樓)推咗二千幾伙,但賣出都係一千個左右,唔係地產商唔肯出售,但係推出嚟,唔啱價都要賣。好似上年咁,一共推咗三萬幾個單位,都係賣咗一萬六千幾個,如果今年都係一樣咁點算?都係一樣要賣,市場消化唔到惟有減價。」他分析指,未來一手供應陸續增加,未來三至四年供應量將近九萬多個:「高官都講到口臭,依家啲人就係唔提。」

撰文:財經組
攝錄:財經組

西九一帶,是豪宅的天下,香港人關心的只是豪宅呎價又升了多少?但豪宅背後,位於油麻地西九龍走廊橋底,有一班南亞裔無家者的故事,從來無人理會。

無家者數字不斷上升,但政府為配合「乾淨城市」形象,出盡辦法驅逐無家者:把浴室上鎖、到處灑臭粉、頻頻洗地、公園長椅加裝「扶手」、清晨出動保安驅趕。其中一個「落戶」於油麻地橋底的無家者,是四十歲的Rana Damar Sing(Sing),《壹週刊》攝影記者大半年前,開始記錄他的生活,這是我們知道、卻不願意親眼目睹的香港。

Sing的「家」每隔幾個月便突然被清場,被人丟掉他們的財物,從沒把他們當人看待。他祖父曾是英國陸軍啹喀兵,抗日戰爭時守圍香港邊防。這批軍人退役時回到尼泊爾,發現自己難以適應當地生活,便重回香港,成為第一代居港尼泊爾人。父親隨祖父來港生活,而他就是在香港土生土長的第三代尼泊爾人。

Sing和很多尼泊爾第二、三代一樣,沒有接受過中文或廣東話教育,語言障礙使他們難以融入社區,亦只能做低技術工作,有的更因為貧窮,最終露宿街頭。在油麻地橋底,除了來自尼泊爾、也有巴基斯坦和印度和本地的無家者。

Sing最初在餐廳工作,受朋友引誘,染上毒癮,五年前曾被逼戒毒,但生活的環境叫他太易接觸毒品,於是不久又再次染上毒癮。他深知毒品的禍害,每次「追龍」(吸食毒品)都會叫攝記不要靠太近,緊張地重複「千祈唔好吸毒,吸毒好恐怖,戒唔甩。」他在尼泊爾有個妻子和十二歲的女兒,但對上一次見面已是十年前。他自知脫離不了毒品便不能團聚。

吸毒使他失去工作能力,只好拾荒。每晚九時後,趁垃圾站工人收工,他便到砵蘭街或大角咀垃圾站拾舊電器,利用被丟棄的辦公椅或行李箱作搬運工具,橫越幾條公路,將一大堆垃圾搬回橋底,然後花六、七小時,用螺絲批、鎚子和菜刀拆出銅線,賣給對面街的收買佬,每次可得約三十元。「有時好彩嘅有一百蚊嫁。」他用賺來的錢買兩個麵包便吃一天;薄餅包是他的最愛。

雖然每日來回垃圾站,但Sing也注重個人衛生,每天到公園的殘廁洗澡、洗衫,每天也會花心思配搭拾來的衣服和飾物,姿整地在鏡前照了又照,替換至滿意為止,擺個型男姿勢自己欣賞。有次攝記讚他:「你好大隻喎!」他卻黯然道:「我瞓街,無嘢食,成日肚餓,所以先咁瘦。」

攝記每隔幾天便來看他,總是見他獨自一人。有天攝記發現他皮膚嚴重潰爛並發燒,勸他去看醫生,他憤然道:「除咗你,無人真正關心我,嗰班道友唔係真朋友,只會叫我吸毒。」漸漸,他亦會關心攝記,有次拿起攝記的背包,說:「你唔好揹咁重啦,會受傷。」

幾個月前他被控在公眾地方管有攻擊性武器,還押候審。攝記曾透過荔枝角收押所聯絡他,但沒有回音。

根據全港無家者人口統計行動,香港無家者(包括露宿、廿四小時快餐店無家者及臨時收容中心等)的數目則由一三年的一千四百名增加至零五年的一千六百名,增幅為百分之十四,九龍西的無家者數目最高。根據救世軍的資料,油尖旺區舊年有八十六名無家者,卻只有三名社工跟進。救世軍表示,大部份無家者以散工或靠綜援維生,面對現時高昂的租金,加上劏房的惡劣住宿環境,令他們上樓意欲低。

有次攝記很忙,隔了整個星期才來看他。他遙遠看見攝記,便主動橫越大馬路來迎接,笑得像小孩子一般,「好耐無見!做咩咁耐都唔嚟啊?」其實他們最需要的,可能是願意關懷的心。

撰文:關卓凌

攝影:高仲明

眾所周知,房屋問題長期困擾港人,特首選舉三位候選人若能夠拋出解決問題的政綱,自然獲得更多市民支持。

過去二十年,三位前特首都看重土地及房屋政策,認真處理當時的房屋問題,但政策的成效往往差強人意,很明顯是因為要保護既得利益者,包括地產商和在新界囤地的人,希望能夠繼續得到他們的選票。

1997年7月1日董建華正式就任。翌日亞洲金融風暴在泰國率先爆發,之後席捲多個亞洲國家,炒家狙擊這些國家的貨幣,令匯價急跌。當時負責特區金融政策的官員,包括曾蔭權、許仕仁及任志剛,只懂得挾高拆息來捍衞港元,結果利率飈升令樓市短期間急挫近五成,大量負資產湧現,不少炒家及助人買樓洗黑錢的人,不是破產,就是坐監。

董建華沒有因為亞洲金融風暴而調整八萬五政策,反而容讓地產商以此為由,申請更改土地用途,以超低的補地價興建大量私樓出售。又以發展數碼港為由,讓電盈免競投獲得土地興建豪宅。之後更以推動環保為名,批准所有地產商興建「發水樓」,發水比率由三成至兩倍不等。

到私樓供應大增時,董建華便停止賣地,停止出售公屋,以及停止興建居屋,甚至把居屋以賤價賣給地產商。董建華犧牲小市民利益,在逆市中為地產商帶來豐厚利潤,自然獲得他們信任,可以在2002年沒有對手下成功連任。

2005年3月14日,曾蔭權接替因腳痛下台的董建華,樓價仍較回歸時的高位下挫五成,曾蔭權不想樓價再下挫,跟隨董建華政策,停建停售居屋,又以勾地政策取代定期賣地。結果到2009年金融海嘯後,由於供應不足,樓價持續攀升,在他任內樓價上升超過一倍。

曾蔭權任內成立發展局,由林鄭月娥出任局長,負責規劃土地用途及市區更新。若說曾蔭權任內沒有建立足夠土地儲備,林鄭月娥自然要問責。曾蔭權任內成功收緊「發水樓」,規管一手樓買賣,要求地產商以實用面積計算樓價,可算是他任內德政。

2012年7月梁振英上台後,再次制定長遠房屋策略,十年內興建46萬個單位。現在梁振英快將下台,他的房策完全沒有半點成效。雖然出租公屋單位數目增加,但居住在公屋的人口卻下降。私樓價格過去五年再上升四成多,房屋空置量高達25萬個,佔總數275萬個單位的9.1%,遠遠超過董建華及曾蔭權時期4%至8%的數字。

此外,大量不明來歷的資金由內地流入本地樓市,情況類似九七回歸前的情況。梁振英推出的「辣招」,協助囤樓的人透過出售公司以高價出貨。過去以公司名義入貨的炒家,現在可以名正言順「首次置業」,節省巨額印花稅。這些「首置」炒家,還可以透過一張合約認購多個單位,日後再把單位拆售圖利。金管局收緊按揭及政府的「辣招」,令市民難以透過換樓去改善居住環境。

2012年7月1日梁振英上台時,市民供樓負擔比率是42.8%,估計現在已接近50%。地產商從內地找來大批買家認購千萬豪宅,港人只能認購百多呎(售價仍要數百萬元)的劏房,兩者都為地產商帶來豐厚利潤。這又難怪一眾地產商提名林鄭月娥,支持她延續梁振英的政策。

相關連結:【樓瘋●寸高潮女】歌手鄭嘉嘉:我好彩過Seasun 12蚊就有高潮
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【動畫●樓瘋●小市民上車難】樓市過熱 男護士嘆天水圍都買唔起
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【樓瘋●住公屋少負擔】節省無謂錢 舊同事為供樓捱麵包
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【有樓有高潮】落錯車!賣掉物業後升值三倍 苦追無期

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【有樓有高潮】買定唔賣大對決

http://bit.ly/2mECsAC
為發展音樂事業和夢想,歌手鄭嘉嘉隻身從加拿大來港生活。放棄在加拿大的安逸生活,曾寄住朋友的家,最後更搬進在港島區的一間九十呎劏房。憶起當時,「一個九十呎的劏房,可以用監獄去形容,是我住過最差的環境。」她原來在加拿大居住的獨立屋已有二千呎一百呎,恰巧這間九十呎的劏房也是由二千呎間成六間房的其中之一,其當諷刺。
嘉嘉形容「這在加拿大只是我的廁所般大小。」九十呎劏房,放得了床,就沒工作的位置,相當狹小。而廁所亦只是剛剛足夠站立一人,馬桶就在身旁,煮食也沒有地方,只能迫在廁所煮即食麵、煮菜。她不敢告訴家人,瞞騙家人自己住在朋友家中。就在這小小的劏房,既要生活,也要工作,《步步驚心》的配樂就是在這艱難的時間完成。
後期她的工作穩定後,經濟能力改善過來,她就可以搬離那九十呎的劏房。她搬進過其他空間較大的劏房或單位,但居住的空間和租金依然困擾著她,因租金最多可佔上收入的七成,而且她沒有一個屬於自己的地方。幸運是,嘉嘉婚後和先生一起住進奶奶二十年前買入的物業,一個三百多呎的窩居。她還記得當日得知奶奶有物業,被問到夫婦二人介不介意搬進去時,她十分開心和感恩,「當然不介意,怎會有奶奶問是否介意,應該是我問妳會否介意我住進來。」在國外長大的她從來沒想過會有劏房,「即使現在住的地方有三百多呎,告訴外國朋友仍會使他們驚訝。」但她真的已覺滿足,沒有經歷過劏房,沒有今天的自己,她很珍惜現在有的一切。

採訪:非從
攝影:海江田