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  • 【封面●最壞情況】海航斷資金鏈重拍啟德地 「地價會跌四成!」
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香港人最關心的,是海航是否有足夠「水源」繼續發展啟德地皮。冠域商業及經濟研究中心主任關焯照坦言,一旦銀行不繼續貸款予海航,銀行生意當然大減,但考慮到這是「高風險借貸」,一定會有所猶豫。他預計,若海航失去銀行的支持,以債冚債的方式,捱不到很長時間,最惡劣情況是屆時地皮將由銀行收回︰「等於銀主地,賣出去,很簡單。銀行無可能自己起樓,所以會找個買家,買家一定是地產商,第二個接手更好。可能賣出來的價,不知道會否如海航那麼貴,但我不相信會貴過海航。」

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他估計,銀行絕不會等到最好價格才賣出地皮,最重要是快點收回錢︰「推論屆時的地價,會是計算海航買地時的估值上限,再加返這段時間樓價是升了多少。如果那時至今,樓價升了5%,新地價就可能用當時估價最高上限,mark番高5%。」以海航去年十一月,最早投得的啟德地皮為例,當時市場估值上限為四十七億元,但海航出的天價是八十八億元,較估價上限高了87%!而去年十一月至今,中原城市領先指數CCL由143.68點,升至上週的160.95,升幅為12%。按此計算,若以當時估值上限四十七億元,加上期間樓價升幅12%計,若現時銀行賣出該地皮,地價將會約五十三億元,較海航的投地價低了四成!而海航後期投得的三幅地、可連成L形,則較當時估價上限升了24%,8%及符合上限。

當時的天價,被視為樓市指標價,既拉高其後發展商的投地價,亦成為了二手樓不斷升價的「護身符」。若然海航斷資金鏈,銀行要賤賣土地,樓市隨時來一個大逆轉。不過關焯照認為是好事,「當時市場認為,如果內地不斷下來買地,香港樓價根本無可能調整,只會愈來愈貴。港資地產商上半年投地,差不多被中資奪走了一半,現在反而可能重回正常經濟狀況。」

撰文:財經組
攝錄:財經組

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