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  • 【2017入伙新樓系列】納米樓租盤搶手回報高?計清楚隨時少過買股票
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「樓市暢旺」幾乎是香港樓市的代表詞,地盤新樓處處,幾年來新盤開售,必吸引大批買家排隊搶入市,不少都在2017年開始入伙,單今年上半年入伙新盤就有13個,接近6000個單位。這批新盤當中,不少是單位面積少於300平方呎的「納米樓」,何解香港人連納米樓都吼?

納米樓入場費相對較低,是不少求上車人士的首選,美聯物業行政總裁(住宅部)布少明說:「近年樓價高企,市場上納米樓不只成為租盤搶手貨,這類樓盤,回報率更是樓市大贏家。」他更指出,近年這類納米單位成搶手貨,除了因位處市區,交通、購物便利,全新單位租金萬多元有交易,適合不少單身、小型家庭需求。在今年上半年入伙的樓盤中,布少明選出最高回報率分別是西營盤AVA 128、西灣河柏匯及土瓜灣傲形。

【2017入伙新樓系列】納米樓多隱憂 樓市逆轉變「棺材盤」
( http://bit.ly/2fM3wNp )

200呎超納米回報率4.4厘

較早前本刊到過AVA128睇樓,這個單幢式設計的屋苑,共有63個單位,面積由177至296方呎不等,全屬開放式。記者參觀的,是一個296高層單位,買入價634萬,租金每月2萬,即呎租約68元。粗略計算,回報率約3.8厘。

另一個搶手盤座落西灣河柏匯,同樣單幢式,租金介乎萬3至2萬1千,回報率有3厘半。而本刊睇樓當日看過一個實用面積209呎、買入價約491萬的向海高層單位,租金更叫價1.8萬元,回報率更有約4.4厘。

回報率同樣不錯的紅磡單幢式屋苑傲形,共234個單位,現時叫價每方呎租金約60-70元。7月份8樓C室成租的單位,實用面積246呎,月租1.35萬,呎租約55元,按業主購入價473.9萬計,回報率約3.4厘。本刊親身到過一個204呎連143呎天台單位,買入價約541萬,租金1.3萬,回報率約2.9厘。

【納米樓買唔過】月入四萬幾 儲唔到錢買樓 OL:我不想做負資產
(http://bit.ly/2yn13jc )

業主承擔管理費、差餉 回報率跌穿3厘

不過現時出租物業,業主一般需要負擔管理費、差餉和地租開支,換句話說每月租金七除八扣後,回報率便大縮水。以文中提及的AVA 128樓盤為例,該單位回報率約3.8厘,但扣除每月約1480元管理費、每月約1100元的差餉及地租,還有等同一個月租金的物業稅後,回報率跌至約2.98厘。

另外兩個樓盤柏匯和傲形,更分別由約4.4厘及約3厘,跌至約2.2厘及約2.1厘。同期其他屋苑呎數較大的單位,譬如:元朗GRAND YOHO和世宙,四百多呎,七除八扣實際回報率,分別約2厘。

計落這些納米盤實際回報率不如想像中高,若將資金轉為投資股票,回報其實亦不差,甚至更可觀,以去年盈富基金為例,平均回報率有4厘多。

現時樓價高處未見高的形勢,萬一跌市,磚頭亦存在風險,納米樓有高回報率,但是否好筍?就見人見智,加上納米樓其實潛在不少隱憂,到底是甚麼?請留意下一段報道。
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