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  • 【2017入伙新樓系列】納米樓多隱憂 樓市逆轉變「棺材盤」
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近年樓市升到「巴巴聲」,納米盤應運而生,更成為業主、租客的搶手貨。不過,本刊粗略計算,扣除管理費、物業稅等開支後,納米樓的租金回報率其實並非想像中「和味」。除了租金回報之外,若樓市大逆轉,這類盤暗藏危機,不但轉手難、升值慢,更分分鐘要劈價出租。

納米樓隱憂一:邊緣盤,轉手難

冠域商業及經濟研究中心主任關焯照解釋,現時買納米盤人士,一般是買樓能力「掹掹緊」、「能力最差」人士。當樓市下滑,市場上不會再出現能力更差的人承接這類盤。
「到時(樓市下跌)換樓入市嘅人,會係有實力嘅人,佢哋只會買正常Size嘅樓,呢啲樓(納米盤)屬於邊緣,即負擔能力差嘅人去買,啲人趁低吸納去買,點會掃納米盤?」

【納米樓買唔過】月入四萬幾 儲唔到錢買樓 OL:我不想做負資產
(http://bit.ly/2yn13jc )

隱憂二:升值反彈力弱,變「棺材盤」

樓價逆轉時,納米盤轉手難,但總有業主抱住不放,期望樓市反彈;之不過,這類樓跌價往往是各類樓盤中最快,而反彈力又是最弱的。「(納米樓)跌咗落嚟,跌多過人,但反彈,彈返上去佢又彈少過人,跌就三成,反彈就兩成 中型單位同納米樓單位就係有呢個gap嘅分別,點解?因為上面嘅人(經濟穩建)承接力強,下面就無人接。」關焯照說。

他更狠批納米樓是「泡沬經濟下最壞的情況」。他說:「買咗呢啲盤,直情係鐵達尼號,沉咗落去 入咗去出唔返嚟,賣唔去,我通常叫呢啲棺材盤。」

【2017入伙新樓系列】納米樓租盤搶手回報高? 計清楚隨時少過買股票
(http://bit.ly/2xqTbQR )

隱憂三:租金回報插水,劈價出租

納米盤二手市場令人憂慮,若樓市大跌,單位的租金更有機會見低位。關焯照說︰「無人吼架納米樓,租得出,但好平先租出去囉。而家樓價高,啲人買唔起樓、租唔到大單位,先惟有迫住租納米樓,啲納米樓先咁高回報。但當啲租冧時,點解仲租『唔正常』嘅納米盤?」

納米樓暗藏危機,加上這類盤的管理費高昂,平均呎價四至五元,每個月「硬掘」開支至少過千元,上到車租得出,風險亦不低!

其實,近年落成的新型屋苑,為何管理費如此犀利?下一集會為大家拆解。
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