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  • 【另類投資】平過市區車位 300萬火炭工廈搏4厘回報
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住宅升到無譜,資金四出搵出路。最近政府研究在合法和符合公眾安全下,放寬工廈用途,並有意重啟活化工廈政策。投資者對於細價迷你工廈單位的需求,因此應運而生。其中火炭工廈,仍然有三百萬元以下選擇,價錢平過住宅車位,更加可藉合併及分間提高回報,屬進可攻、退可守。

已經投資火炭工廈多年的李先生,條數咁樣計:「五年前有代理介紹火炭石門一個細工廈單位,當時樓價低於二百萬元,印花稅只需一百元,成本好小!所以我以現金連租約購入。到三年前以三百萬元轉手,當時見火炭有不少細價工廈,於是在區內再搜羅一些租金回報吸引、又有升值潛質的單位投資。」李先生堅持每次都選擇三百萬元以下的單位,事關銀碼細易租易賣。「我以前在住宅市場打滾,投資唔少細價住宅樓,有一定斬獲。可惜近年住宅樓價升得太急,加上政府對樓市措施有加無減,投資住宅的成本唔低,惟有轉軚買另類物業。」

事實上,最近兩個月火炭細價工廈交投激增,甚至出現一個買家狂掃幾個單位的現象。有區內代理直言:「現時火炭區內三百萬元以下、四五百呎單位已買少見少,大部分業主賣出單位後都覺得『買唔番』。」

記者在火炭區走了一轉,雖然這裡的工廈外貌殘舊,日久失修,但整區配套發展齊全,其中沙田商業中心正是地標,有齊麥當勞等連鎖食肆,又有多條巴士路線,甚至去到調景嶺。中原工商部高級營業董事張志傑便指,跟車位相比,工廈更吸引:「而家住宅車位嘅價錢,介乎二百至四百萬元,與細價工廈價格差唔多。加上細價工廈一般回報可達三點五厘或以上,以區內華樂工業大廈為例,呎租介乎十至十二元水平,租金回報已達三點五厘水平,吸引投資者購買收租。」

近年火炭工廈成交多集中在六幢工廈:包括華樂、盈力、環球、喜利佳、協力及國際工業中心等。其中喜利佳,最近一個車位已經以二百萬元「天價」成交。而該工廈一個高層單位,也只是以二百七十八萬八千元成交,明顯低水。

記者參觀其中一個高層五百一十一呎的放盤,未有間隔,但有獨立廁所,可作私人工作間,業主開價二百八十八萬元。若日後買家將單位出租,月租可有七千八百元,租金回報可達三點二厘。至於位於同街但離火炭站較遠的國際工業中心,附近將有大型公屋落成,預計未來人流暢旺,買家買定搏升值。

「其中一個四百八十二呎連洗手間單位,叫價二百五十三萬元,以市值租金六千八百元計算,租金回報有三點二厘。而附近甚少放盤的協力工業大廈,低層一個七百零二呎單位,叫價三百一十二萬元,市值月租約一萬一千元,租金回報率可達四點二厘!」一名區內小型地產代理行職員,道出有多個買家搶購該區工廈的原因。

不過,投資新手揀工廈時要留意,必定要先了解按揭情況,一般工廈按揭最多為樓價的四成,且買家要付雙倍印花稅,而買家亦要注意工廈有沒有僭建及清拆令,單位「消防」裝置及是否有驗窗合格紙等,這些一般在土地註冊處查冊,便可得到相關資料。另一貼士,是要了解清楚大廈有沒有開過業主大會、通過大型維修工程,以免計算開支回報時,失去預算。

撰文:王者馨
攝錄:關永浩
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