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  • 【封面●地產商通殺】樓價400萬實收625萬 80後:無早咗上車
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上年成功上車的80後阿傑,就是以520萬元購入會德豐旗下掃管笏路NAPA一單位,平均呎價一萬一千元左右,他不認為自己「上早咗車」:「自己幾鐘意依度地理環境,同埋觀察番樓市,今年都有升幅。」風水佬呃你十年八年,樓價遲早反映。細價樓急跌,地產商定必損失慘重?錯了,有小型地產商向本刊指,已經有計劃轉建中價樓,只要將劏房盤圖則修改變大即可。

而過去賣出的劏房盤,地產商早已經袋袋平安。12年屋宇署批出動工紙,其中有216個小於160呎的納米盤,到15年已爆升至近900個,去年再飈升至2,600多個!例如是恆基的北角項目尚譽,一四年以每呎四千二百元強拍回來,去年以每呎二萬五千元賣出。一個一百七十呎的單位,賣四百二十五萬,扣除成本恆基淨袋二百四十多萬。估計全棟一百二十八個單位,幫四叔賺了三億,難怪四叔起劏房毫不手軟。被網民戲稱為m巾盤的利奧坊•曉岸,一層劏出廿二伙;西灣河柏匯八成均是二百呎的開放式單位;而土瓜灣迎豐更加全棟三百個單位全數不足三百呎。

過去地產商為了扶小市民上車,更提供貼心按揭服務,製造了一個上車計時炸彈。有地產代理統計,近年五大地產商共二千四百多個新盤單位,有借二按的竟佔了其中一千個,其中特別是恆地。金管局一五年出辣招收緊銀行按揭,恒地與一眾地產商順勢推出一按、二按計劃。以每個單位百七呎的尚譽計算,售價四百二十五萬,買家向銀行做一按能借六成,買家即是要準備一百七十萬首期。但因有恒地額外的三成二按,買家付四十二萬已經能上車。

而另外一個恆地更「筍」的按揭計劃,是由地產商借足八成,但要收四釐息,廿五年後付出的利息數目,其實高達二百萬,亦即總樓價是六百二十五萬元。如果是以銀行息口借八成,廿五年後利息不過是一百萬,相差整整一倍,反映地產商食水深。「過去樓價升得急,發展商計既數,係已經當呢筆二按收唔返,佢地都已經賺突,而且可維持住貨如輪轉。」一名知情人士指。

相關連結:
【封面●有父幹仲大鑊】林鄭通水 地產商變陣 推冧細價樓
http://bit.ly/2yq9YBv

【封面●姣婆遇着胭粉客】農地土儲1億呎 林鄭靠哂地產商攞威
http://bit.ly/2yoQgsw
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