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  • 【壹週灼見】中原城市領先指數會升至204點?(關焯照)
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反映二手樓價走勢的中原城市領先指數又創下歷史新高。以林鄭於上年七月出任特首至今只是短短三季時間,樓價已經上升了11%,升勢之快絕對令人感到意外。

女特首上任時提出的一個政綱是重建置業階梯。無奈,特區政府根本沒有足夠的熟地儲備來大量增加房屋供應,除非林鄭採用棕地或高球場地,否則她的重建置業階梯大計根本沒可能在短期內達到目標,市民的期望最終只會變成失望收場。

現時本地樓價的升勢已像進入無人之境,實難以估計幾時見頂。筆者仍記得在美國推出首次量化寬鬆後不久,施永青便預測樓價有望較97年倍升,即是中原城市領先指數回升至204點。現時中原城市領先指數上升至177.6點,只要樓價再升多約一成半,施永青的目標價便可以達到了。

今次樓價早已升越一般人的負擔能力,但從不少市民仍然冒着風險繼續入市置業來看,現時的樓市泡沫較上世紀80年代初和九七年亞洲貨幣危機爆破前的兩次樓市泡沫更大和更持久,這情況不禁令筆者看得目瞪口呆。雖然筆者仍然相信本地樓價將會繼續上升一段時間,但歷史告訴大家資產泡沫一旦爆破後,社會承受的痛楚遠遠大過現時「浸泡泡」的快感。不過,置業與否是市民自己的決定,只要大家明白其中的風險,筆者也不會阻各位發達的。

不少市民希望新政府上場後能夠想出辦法根治樓價瘋升的社會問題,但林鄭上任後只是成立「土地供應專責小組」來覓地。這做法在很多市民眼中卻是浪費時間,因為社會在過去幾年早已有充份的覓地辯論,例如很多市民均認為取回部份高球場土地便可以大幅增加樓宇供應,因此新政府根本無需要成立所謂搵地小組來敷衍市民。從這方面來看,林鄭第一項的覓地大計已是失敗之作,對她的管治威信也帶來不多不少的負面影響。

近期林鄭沒有太多的樓市評述,這可以解讀為新政府在樓控方面已沒有太大的鬥志。筆者相信林鄭政府在未來幾季也不會再在「辣招」上做任何大動作,加辣和減辣已不是在政府考慮之列。而金管局也不會再有收緊按揭措施,原因是不斷收緊按揭只會令二手市場的供應量繼續受壓,其後遺症更遠大於政府的「辣招」。在這情況下,林鄭政府和金管局只可以齊齊等運到,希望樓市泡沫自動爆煲,屆時便不需要政府和金管局再做任何干預市場的行動了。

現時樓市狀況是非常不健康,樓價在二手樓宇供應量大減下持續乾升。無奈,在非理性亢奮的影響下,不少市民仍然堅信越遲買樓,樓價便越貴。從金管局最近公佈的《住宅按揭統計調查》報告,新造按揭比率的平均數已低至48.9%,即是平均首期比率已升至超過5成1。大家可以想像置業者的平均首期竟然高於按揭貸款,試問一個普通的打工仔又如何應付這麼高的首期門檻呢?

猶幸,中國傳統文化鼓勵父母幫助子女解決困難,所以在香港才出現所謂「父幹一族」。此外,由於香港的業主已有6成6完成按揭供款,而其中45歲或以上的無按揭業主超過50萬戶,這批潛在「父幹」家庭確實能夠繼續支撐樓價上升,這亦正好解釋近年年青人能夠在樓價高企下仍然能夠入市置業的怪現象。

歷史告訴我們,從來沒有一個樓市泡沫不會爆破,原因是當有限資金追逐無限的價格升幅,資金始終有一天會用完的,所以即使「父幹」的威力更強,也不可能無限量地支持樓價不斷上升,特別是以現時香港的樓價已升至難以想像的階段,有些負擔能力較差的置業者只能依靠將按揭供款年期延長,以減低每月供款的壓力。然而,延長供款令利息支出明顯上升,這無疑增加自己的債務負擔。

按金管局的統計,在2011年的新造按揭的平均按揭年期是21年,但在2018年2月,這按揭年期已增加至超過26年,這現象其實已反映出部分市民不斷以拉長供款年期來符合自己的負擔能力,卻沒有考慮面對長期債務的風險問題,特別是加大自己由息率上升所帶來的風險,此情況已成為香港社會的一個計時炸彈,政府是不能不正視這問題。

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