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  • 【壹週灼見】發展粉嶺高爾夫球場 為缺地打出缺口(關焯照)
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「土地供應專責小組」終於推出諮詢文件。在文件中,總共提出18個可供市民考慮的土地選項,其中有潛力於未來10年內提供額外土地的只有4項,包括棕地發展,利用私人的新界農地儲備,利用私人遊樂場地契約用地作其他用途,和重置或整合佔地廣的康樂設施。餘下的14項則需要起碼10年至30年才可以提供額外土地。

在缺乏足夠土地儲備的情況下,房屋供應量自然會受到影響,即使上任特首梁振英努力造地,私人住宅落成量在2017年也升至17,791個單位,非常接近長策定下來的每年平均目標18,000個單位。但從單位類別來看,實用面積少於40平方米的單位落成量卻高達6,891個單位,佔總落成量三成九,這是自1985年有紀錄以來最高的比率,反映在樓價瘋升的情況下,地產發展商為了迎合市民的負擔能力,大幅增加興建迷你房屋甚至納米樓。從過去幾年這類超小型單位越起越多來看,香港的樓市發展已逐漸到達病入膏肓的階段,如果林鄭政府仍然以懶懶閒的態度來解決土地不足的問題,未來樓價不但難以回落,而且生育率更可能受到居住單位面積細小而下降,這個問題特區政府是不可不留意的。

以購買力平價計算,香港的人均GDP高達61,000美元,在環球人均GDP排名榜位列第18位,所以香港絕對稱得上是富庶城市。然而,過去幾年的樓價早已升至遠超一般中產可以負擔的水平,即使最近房委會將2人或以上家庭入息限額由5.2萬元調升至5.7萬元,升幅亦接近10%。無奈,由於居屋供應非常有限,根本難以應付中產家庭的龐大住屋需求。假設房委會因應樓價上升而繼續上調家庭入息限額卻未能增加居屋供應,在僧多粥少的情況下,最終只會令更多中產家庭申請者失望。

香港土地短缺已達至非常嚴重的階段,現時最重要的是在短期內找到一大片熟地作為房屋發展,由於粉嶺高爾夫球場的租約將會在2020年到期,取回作其他發展絕對是合情、合理及合法。但由於土地涉及龐大利益,各利益集團早已摩拳擦掌,準備捍衛自己的利益。從上周五工黨在「香港高爾夫球大聯盟」於粉嶺高爾夫球場舉辦活動時請願發生衝突事件來看,粉嶺高爾夫球場的爭奪戰已揭開序幕,筆者相信同類型事件將會在未來不斷重演。

誠然,這件事突顯利益集團與代表基層團體的對立。「香港高爾夫球大聯盟」只是代表一小撮人的利益,所以民意基礎薄弱,難以得到市民大眾支持,但更諷刺的是在上周五「香港高爾夫球大聯盟」舉行活動時,竟然找來「臭串」和形象似暴發戶的陳柏祥來護航,這絕對是公關災難,為「香港高爾夫球大聯盟」帶來負面形象。反觀工黨打着旗號,為基層市民爭取土地興建公屋,明顯會較容易得到市民的支持。現時唯一的隱憂是支持保留高爾夫球場的人士會透過權貴,例如本地富豪或自由黨及經民聯的議員,發揮其影響力,迫使政府放棄收回粉嶺哥爾夫球場的決心。否則,在民意的高度支持下,這個收回高爾夫球場的選項應該是市民的囊中物了。

不過,政府曾就粉嶺高爾夫球場探討了兩個發展方案。第一、局部發展方案:只收回高爾夫球場的舊場作為房屋發展 ,其餘的土地保留下來作為球場之用,並繼續舉辦國際高爾夫球賽。這方案可提供4,600個住宅單位和容納約13,000人。 第二、全面發展方案:建議發展整個粉嶺哥爾夫球場作房屋、商業、「政府、機構或社區」、休閒用地以及旅遊消閒用途。這方案可提供13,200個住宅單位和容納約37,000人。然而,筆者對政府提議的兩個方案均有疑問,特別是以高爾夫球場面積高達172公頃(面積約等於荃灣),實在難以想像只能興建最多13,200個單位。最近筆者曾參觀過粉嶺高爾夫球場,發現其面積的確相當大,只要政府適當地保育,要將這一大片熟地改建為新市鎮是絕對有可能的。根據政府統計處的資料,荃灣人口已超過30萬人,筆者相信以粉嶺哥爾夫球場的面積,即使只能容納荃灣的4至5成人口,也可暫時減低政府覓地起樓的壓力。

在今次諮詢文件中,雖然「土地供應專責小組」提出4個短中期選項,但其中兩個選項:利用私人遊樂場地契約用地作其他用途及重置或整合佔地廣的康樂設施,均涉及粉嶺高爾夫球場,這是否表示「土地供應小組」的委員也認同這片172公頃土地應該回歸政府手上,並改劃為房屋發展之用,讀者不妨作出思考。
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