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  • 【壹週灼見】香港樓市病入膏肓(關焯照)
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中原城市領先指數升至182.17點,又創下歷史新高。自林鄭出任特首至今的短短十個月,二手樓價不但未有受控,反而在這段時間升了接近一成四。以現時樓價向上攀升的速度來看,中原城市領先指數隨時在年底前升穿200點大關也不足為奇。



現時香港樓市的惡劣程度已差不多到達病入膏肓的階段,特別是林鄭政府已差不多完全放棄打擊瘋狂樓價的決心,只要大家留意過去幾個月運房局和發展局的表現便會明白箇中底蘊。以喜歡語不驚人死不休的運房局局長陳帆為例,他最大的貢獻是成功地代替前任教育局局長吳克儉,成為另一位「亂咁嗡」局長。至於運房局副局長蘇偉文,他是學者出身及熟悉房策,理應在這位置上有一番作為。然而,事與願違,自蘇偉文加入政府後便靜如深海,粒聲都冇。究竟這是否做了高官後便身不由己,這情況是值得想加入政府的學者們深思的。



發展局局長黃偉綸是典型的AO產品,永遠都是規行矩步,不會走出「安全地帶」(comfort zone)來做事,讀者可以從他在2017至18年度大幅減少賣地便可以看見他的AO處事方法。在上年度,政府共推售11幅住宅用地,估計只可以興建大約5,840個單位,加上港鐵公司的鐵路物業發展和市區重建局的項目提供2,880個單位,政府可以控制的私人住宅單位供應量只有8,720個。讀者可能會問,為甚麼黃偉綸不增加供地來達到長策訂下的建屋目標,平均每年18,000個單位呢?原因是私人重建發展項目已可以供應約16,780個單位,因此總供應量已達約25,000個單位,長策的目標亦超額完成。

從以上數字來看,上年度的私人住宅供應量明顯超標,但在2015至2017年三年期間,私人單位落成量分別是11,296,14,596和17,791個單位 ,即使加上2017至18年度的25,000個單位,這4年的平均每年供應量只不過是17,171個單位,仍然低於長策定下的目標,平均每年18,000個單位。



黃偉綸是有機會在上年度賣多些土地來繼續增加未來私人住宅供應量,但他卻選擇不做。在現時的瘋狂樓價,最好的樓控方法是不斷增加土地供應,從而令市民相信未來的房屋供應是足夠滿足置業需求。無奈,黃偉綸似乎害怕一旦供應太多土地,便會變成供過於求,樓市泡沫便被他親手刺破。從發展局局長這個決定來看,AO的管治思維是絕對不可能打敗這個龐大的樓市泡沫。

黃偉綸在2017至18年度只推售11幅住宅用地是會為樓市帶來後遺症的,因為這11幅土地的總面積是72,831平方米,遠較2016至17年度的住宅用地供應面積292,402平方米少了七成半,這肯定會影響兩三年後的私人住宅供應量。除非黃偉綸有水晶球,可以預見地產發展商會繼續加快重建發展項目,否則王局長的做法猶如曾蔭權在任特首時期,以減少土地供應來力托樓價,結果便是房屋供應量大跌,樓價瘋升。



根治樓市泡沫的首要工作是持續供應土地予市場,從而令私人住宅單位不會落後於建屋目標,這訊息是非常重要的,特別是現時入市置業者大多是情緒主導,要改變他們對樓市的睇法,政府必須做好預期管理。今次黃偉倫減少供地,肯定是一個錯誤決定,但這正好證明AO是不會做出破格思維的決定。此外,黃偉倫局長任期只是5年時間,做了一個好的決定也未必益到自己。總之,平穩度過5年任期,這便是為官的金科玉律。

最近筆者看見一份由瑞銀發表的「環球房地產泡沫指數」(UBS Global Real Estate Bubble Index) 的研究報告。所謂房地產泡沫指數是根據幾個範疇,例如樓市估值 ,銀行是否過度借貸,建築數量相對GDP表現等等來制訂的。研究報告指出,排在「環球房地產泡沫指數」的首8位分別是多倫多、斯德哥爾摩、慕尼黑、溫哥華、雪梨、倫敦、香港和阿姆斯特丹。這8個國際城市被定性為「存在房地產市場泡沫風險」(bubble risk),即是樓價有機會出現爆破風險。然而,筆者卻突然有一個想法,排在榜首的多倫多仍未爆煲,香港只是排在第七位,這又是否表示本地樓價仍有不俗的上升空間呢?筆者想到這個可能性已感到心寒,讀者又是否有相同的感覺呢?

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