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  • 【壹角度】首置上車盤
    向地產商送禮(林本利)
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特首林鄭月娥提出港人首次置業上車盤,供收入超出申請居屋上限的香港年輕家庭購買。政府有意運用私人發展商的龐大土地儲備,以補地價折扣作誘因,交換發展商將部分建成單位賣給政府,用作首置上車盤。

我們若把最近一些事件連繫一起,包括林鄭月娥競選期間得到一眾在新界囤地的地產商和鄉紳支持,之後提出首置上車盤計劃,以及成立土地供應專責小組,便知道最終結果如何。

情況就好像政府不時諮詢市民對兩電利潤保證計劃的意見,諮詢文件故意提出向內地大量買電,又指市民重視電力可靠性多於價格和選擇,卻不提過去多次顧問報告都指出加強兩電聯網,互相賣電可以增加電力可靠性和降低成本。政府趁市民對內地一切存有偏見時進行諮詢,諮詢結果自然是延續兩電利潤保證計劃。

林鄭月娥提出的港人首次置業上車盤,並不是新構思。早在1997年樓市瘋癲期,政府便推出過類似計劃,名為「政府資助及私人住宅混合發展試驗計劃」,由政府將地皮以較低價批予私人發展商興建私樓,項目完成後將一定單位數量交回政府以較低價格出售給中產家庭上車。當時房協亦推出夾心階層住屋計劃,協助中產上車。

九七回歸後,樓價連跌六年,大量購入夾屋的市民因樓價暴挫而無法申請按揭,不少要蝕錢沽售單位。2002年,時任特首董建華為了救市,將兩個「混合計劃」,包括鴨脷洲深灣軒及長沙灣碧海藍天,完全轉為私人住宅,讓新鴻基和恒隆地產以市價出售,再將三成收益撥歸政府。

經過上次失敗經驗,林鄭月娥並沒有汲取教訓,現在為了釋放新界農地(包括棕地),協助囤地的地產商及鄉紳收割,便以土地房屋供應不足,要協助年輕人上車為由,提出類似「混合計劃」的首置上車盤。一些環保組織和人士,收取地產商直接及間接資助,自然反對填海及動用郊野公園土地建屋,促成首置上車盤計劃。

其實筆者並不反對政府釋放新界農地建屋,以遠低於市價的價錢出售首置上車盤,讓更多市民可以置業,安居樂業。到退休後,又可以將單位申請安老按揭,每月收取年金用作退休之用。筆者反對的就是政府不夠老實,採用「混合模式」,令整個計劃看來變成利益輸送,反而增加社會反對聲音。資助房屋與私人住宅混合發展,亦會令樓盤定位不清,增加日後轉售及重建的困難。

現時新界農地收地價千多元一呎,建屋成本每呎四千多元。政府可以容許地產商免補地價將農地改為興建住宅,落成後以成本價(加10%利潤)賣給政府,政府再以港人可負擔的售價(例如六千元一呎或者市價一半)出售給首置上車人士。單位面積及房間面積設定下限,不能興建「納米樓」。申請人的每月入息上限可以遠高於居屋水平(現為52,000元),例如家庭月入80,000元,並設有收入下限,例如月入20,000元。日後單位出售,只能以政府釐定的價格轉售給首置上車人士。

政府大量興建居屋和首置上車盤,讓大部分港人有能力置業,私人地產商便不會繼續囤積居奇,興建不適合人居住的住宅,這自然可以避免樓價繼續瘋狂上升,脫離港人購買力。日後即使樓價下跌至港人可負擔的水平時,政府也不用重蹈覆轍,為了救地產商而把首置上車盤轉為私人住宅。
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