• 【壹週灼見】政府幾時撤走辣招?(關焯照)
  • 2018-12-07     3,765

 

本地樓市經過9年多的大牛市,二手樓價在近幾個月似乎有見頂回落的趨勢。上星期五,差餉物業估價署公布最新臨時數字,今年10月份私人住宅樓價指數錄得380.3,較同年7月份的歷史高位394.8低3.7%。如果採用中原地產的二手樓價指數來計算,由今年7月底的歷史高位188.64,輾轉回落至上月25日的177.39,這段期間的累積樓價跌幅為5.9%。



除了樓價回落之外,一二手樓的成交量均出現冰封狀態。例如,今年9月至11月的每月平均二手住宅註冊數字竟然少於2,000宗,這情況與2015年第4季至2016年第1季的樓市調整期相似。從香港樓市出現價量齊跌的現象,本地二手樓價又再次進入一個較顯著的調整期的機會是十分高了。



雖然二手樓價已開始回落,但其下滑速度是相當慢,完全不像上世紀1997-98年亞洲貨幣危機時,樓價出現斷崖式的下跌情況。不過,究竟這次樓價調整要維持多久,時間最終會給予大家一個正確答案。



雖然二手樓價至今只是回調幾個百分點,但代表商界的立法會議員已急不及待出來發聲,要求特區政府「減辣」。例如,商界立法會議員林健鋒在上月21日的立法會大會便提出口頭質詢,指過去幾個月的本地樓價已進入下行周期,質疑政府採用的樓市辣招會否加快樓價下跌,而另一位地產及建造界議員石禮謙則形容,運房局局長陳凡為「二手樓殺手」,認為樓市辣招令二手樓交投大幅萎縮,間接殺死二手樓。從以上兩位立法會議員的樓市言論來看,特區政府似乎應該盡早減辣了。



究竟特區政府會幾時減辣,主要考慮幾個因素:第一、樓價回落的幅度。從現時二手樓價只是回落不足百分之六來衡量樓市現況,樓價仍然遠遠高於市民的負擔能力,所以特區政府根本沒有空間減辣。此外,政府推出辣招的目的是控制房屋需求,打擊炒賣,以減慢樓價升勢。如果現時特區政府減辣,只會傷害政府樓控措施的可信性,因為一旦在現時減辣,隨後樓市若出現強勁反彈,大家認為特區政府再推出辣招來控制樓價,市民會相信這政府真的有足夠能力來控制瘋狂樓價嗎?答案當然是「不會」,主要原因是市民只會認為特區政府根本不希望見到樓價大幅下瀉,否則不會在樓價仍處於超高水平時減辣來托市。



第二、在港股和樓價相繼調整的影響下,香港經濟的確已進入放緩狀態,但大家有沒有想過,香港經濟擴張期已維持了9年,即使今年第三季的香港經濟按年增長放緩至2.9%,但仍然是一個可接受的水平。樓價持續高企已傷害了香港中長遠的整體競爭力和民生發展,因此特區政府必須以堅毅的意志來繼續實施樓市辣招,希望樓價能夠回調至合理水平,才開始考慮撤走辣招。



不過,逐步撤走辣招是需要準確掌握時間,由於外圍經濟充滿不明朗因素,因此特區政府必須保持尖銳的觸覺來判斷市場變化,以免反應過遲。從上次2015年第4季至2016年第1季的樓市調整期來看,中原地產二手樓價指數是大約處於146至147點一段短時間才見頂回落,直至樓價跌至127-128點才企穩。現時中原地產二手樓價指數處於179至180點,仍然遠高於上次調整浪的頂部。以此作為基礎,假若政府考慮開始減辣,二手樓價指數必須跌穿上次調整浪的高位,即是146點。假若以此樓價指數為減辣門檻,表示二手樓價仍有約兩成跌幅才達到這個門檻。不過,樓價的下跌速度是取決於很多因素,很難一概而論。總之,「出嚟行遲早還」,本地樓市亦不會例外。