• 慈父坦白講|龍躉大王吳伯恩為女兒買舊樓 一劏四分租: 有本事再樓換樓
  • 2019-03-12    

 

深水埗舊樓雲集,屬香港貧困人口第二多的地方;在同一時空下卻有著一個賣魚賣到身家過億、住洋樓開名車的傳奇故事。而這位主角,目前還天天開檔,仍未言休。力不到不為財,今年五十七歲的「恩記龍躉大王」老闆吳伯恩扎根深水埗多年,不少連鎖酒家如利苑均向其拎貨;供應及批發生意早已上軌道,但他每天仍守著零售店面,有力地重覆拿起二十多斤重的龍躉,再手起刀落,下下到位,把龍躉劏成數份作處理。辛勞背後,是他仍有放不下的一子兩女,最大心願是為他們每人購入一樓一舖:「起碼幫佢哋鋪條路日後成家立室,假設個女嫁個有錢人就唔洗我打算,嫁個窮嘅難道叫佢唔好嫁咩?」

這樣的慈父,旁人一聽定必嘩然;但他卻定下了另類原則,「我唔會買新樓,只會買舊樓教佢哋打理投資,佢哋將來想住好啲就自己儲錢換樓。」

鏡頭一轉,來到他位於汀九的過千呎複式單位,談起其賣魚起家、投資致富的故事。那個年代,沒有太多父幹,靠的只有在街市日做夜做,白手賺來第一桶金,直至他三十五歲才買下人生第一層樓,那是一個連四百呎也沒有的舊樓單位。「我起步當然算遲,當年覺得工作咗咁多年都無磚頭揸手,就好似現時嘅大學畢業生,可能月入三萬,但點解仍買唔到一間屋?內心真係好痛苦。」九七爆煲前,樓價升不停,新盤瘋狂超賣,情況跟現時不無多樣;心慌慌的吳伯恩於是高追入市,卻意外成為負資產。「樓價跌負擔變重,自己其實無本事住了,惟有將單位劏成三個套房出租,幫輕吓自己。」單位最終雖蝕讓,但他意外發現把舊樓分租的可能性,最高峰曾於沙士時一年內掃入五個單位,總作價只需三百萬。

寧信自己 不聽專家

「當年因為開酒樓而去做按揭,銀行經理話我持有嘅舊樓係唔值錢按唔到咩錢。」此話一出,引起吳伯恩另一種心慌,「我喺街市劏魚,靠一對手可以搵到幾多?我唔係印銀紙,始終要錢搵錢。」因開酒家而放掉手上舊樓,轉購入太子相連地舖的他,早前已結束酒樓生意把舖位租岀;其另跟友人共同持有荔枝道另一相連地舖。縱使舖值已有攀升,但吳伯恩現時回想,則對自己的這個決定有所保留。他解釋舖位動輒數千萬,首期要多,靈活度較少,「有時聽專家講嘢未必中,呢十年舊樓升幅其實係大過地舖同豪宅,如果一直朝住舊樓方向走,現時收入可能會更多。」

不買新樓 不做高成數按揭

世上慈父何其多,自言讀書不多的吳伯恩亦是其中一個,「開放啲啦,呢個年代無得迫仔女一定要讀書,順其自然吧。」有能力的當然會為子女多作打算,「自己知道仔女有幾大本事,讀書唔在行,搵工就唔一定搵到份好好嘅工。」育有一子兩女的他,繼去年幫二十五歲的大仔付四成首期加釐印三百多萬元,買入位於荃灣、樓齡已有三十年的海景三房單位後;於去年尾決定走回頭路,為於咖啡店工作的二十二歲二女買入一個舊樓單位作投資用途。「新樓管理費現時起碼四至五蚊呎,呢啲數要幫仔女計埋。」其深明付得起首期不代表住得起的道理,「好似啲人做八、九成按揭,其實風險太高,我本身做生意就話有活錢周轉,普通打工仔邊有?加息咁點算?要強行買間貴、新、靚,只不過覺得威,其實又有乜值得威?」

買舊樓睇:地點、樓層、管理

有樓就去睇的吳伯恩,視此如投資訓練,他不諱言:「地產經紀無句真,唔好信佢哋太多,你要知道係買家揸莊而非賣家揸莊。」他解釋大仔已有家室,買樓是用作自住,環境總不能太差。相反二女仍跟他同住,沒搬出去的迫切需要;為她置業,是想跟子女們上一堂理財課。為她做四成按揭、以六百九十萬購入的六百八十呎舊樓單位,呎價過萬絕非最便宜,吳伯恩指:「單位離旺角地鐵站只有五分鐘路程,而我買入前大廈先啱啱換咗兩部新升降機,變相可以慳一筆。」而大廈正位於彌敦道,樓下大舖長期分租予珠寶行,其負責的管理費較多,住戶負擔因而較輕,近七百呎單位管理費每月只需五百多元。「棟樓有廣告牌,畀樓上公司賣廣告,每月可能收到二至三千蚊租,變相業主基金有錢,將來大維修可以畀少啲。」該單位於頂樓對下一層,他解釋:「有升降機當然愈高愈好,但唔好買頂層,因舊樓會有漏水機會,而底層單位都要留意有無塞渠問題。」

把六百八十呎單位劏成一個兩房一廳單位、兩個一房一廳單位以及一個套房的他提醒,設計時一定要注意用料及隔間,必須在符合大廈公契及屋宇署要求下進行,切勿違法:「要睇清楚平面圖有無結構牆唔拆得。同埋留意單位多唔多窗,如果多窗又屬單邊位,咁就好加分。」單位不能胡亂加牆減柱及自建窗戶,另因廁所數量增加,污水渠要小心處理,以免影響大廈石屎。吳伯恩雖不買新樓,但會經常去參觀示範單位,「新樓睇咩?就係睇佢內龐點裝修。」每個劏房亦有窗戶及獨立廚廁,吳伯恩更親力親為設計,為房間更換了隔音玻璃及加設風扇燈。「啲龍床盤要賣成三百幾萬,邊有我啲房咁大間。」

「兩房一廳嘅間隔全部係活動式,有需要可以拆除。另有入牆櫃、衣櫃同洗衣機去水位,所有都設計好。」他直言希望打造升級套房,吸引另類租客,「以前透過地產,試過租畀吸毒人士,好麻煩。我現時要求租客一定要有稅單提供,起碼有正當職業先。」他預計四間房每月總可收三萬元租金,回報率有五厘。

慈父的擔憂

解決子女的生活所需並非最難,吳伯恩最怕的是他們誤入歧途。「幾年前個仔啱啱出嚟打工,鍾意賭波,畀我發現佢借咗財務公司十萬元。」十萬元,對吳伯恩來說可能只是小數目,但對年輕人而言卻影響深遠。「我真係好狠咁責備佢,我後生時都爛賭,但就正正識臨危勒馬,佢哋先有今時今日嘅生活。」做父母,總不能見死不救,但做子女,懂不懂感恩則是另一回事,幸好大仔並沒令他失望。「呢一年佢喺舖頭無再遲到,開始開竅啦。」劏大龍躉,刀刀要力,關節早已勞損,心未累身體卻很誠實;但有種滿足是能蓋過一切,吳伯恩會心微笑地說:「叫個仔喺淡靜啲嘅日子放假陪下個仔同老婆,佢都話唔洗,其實佢知我哋攰啦,無形中我都無咁吃力。」

撰文:黃綺敏

攝錄:梁正平