• 脫歐前景未卜 投資英國二手樓有門路
  • 2019-04-12    
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由經濟動盪演變成為政治鬥爭,英國脫歐前景未卜,當地二手住宅樓市「腳軟」,刻下是買家市場。不過,香港投資者想趁亂吸納二手樓的話,就得明白英國二手樓市的特點。英國二手住宅樓市的節奏並不及香港的明快,特別是買賣雙方在接受出價後,並非就等於「必買必賣」。

英國倫敦的樓價走勢是指標。來自按揭公司Nationwide最新報告指出,今年首季倫敦住宅樓價跌3.8%,跌幅是2008年金融風暴以來最大。究其原因,是脫歐爭議令海外投資者態度轉趨審慎,以及英國政府向投資者(即手上已有一間物業)的第二所物業徵收更高的物業印花稅。報告還指出,倫敦樓市的弱勢已逐步擴展至包括東南面地區。
按揭公司Nationwide指出,今年首季倫敦住宅樓價跌3.8%。

在倫敦,任何一家按揭公司或樓宇買賣的律師行,都會告訴你現在是買家市場。至於那些地產代理,特別是面向海外買家時,可能還會擠出一份莫名的自信,指長遠看好英國樓市云云。你可以不用理會。(議價空間不能一概而論,因為受太多因素包括賣方的實力、單位叫價和質素等左右。)

英國的「必買必賣」機制與香港大有不同。本港的二手住宅買賣成交期一般3個月。而買賣雙方在議價完成後,便會簽署臨時買賣合約,買方繳付訂金,合約已有「必買必賣」的條款。

英國的二手住宅買賣有很長的「冷靜期」。這是指即使買賣雙方議價完成,也並未構成「必買必賣」的法律責任。因為這只是一個初步協議,而買方也不用支付任何訂金。之後,買賣雙方各自委托專業人士預備相關的文件,包括買方的代表律師進行查冊、交通、規劃和環境報告等。買方亦會申請按揭(如需要,而銀行亦有估價)和委託測量師進行詳細的樓宇檢測和估價等。

專業的估價在這時才開始。若估價低於之前的議價,買方可再「壓價」甚至告吹離場。在這樣一個機制下,英國二手住宅樓市的節奏不及香港的明快。然而,市場有很充裕的所謂「冷靜期」,對「隔山買牛」香港投資者未嘗不是好事。
即使買賣雙方議價完成,也並未構成「必買必賣」的法律責任。

這個制機也同時保障賣方。較複雜是市場的「chain」盤,跟香港的「套現樓換樓」有點相似。英國的業主要換樓的話,他們先在市場放售單位,並在找到買家後,才開始積極物色新居。一層一層向上推的話,這條鏈(chain)可能牽涉一個或更多個的換樓的業主。

在過程中,當任何一名業主可能最終找不到理想的新居、突然改變主意不賣、想加價再售等,只要他一天未簽署正式買賣合約,都可以把交易推倒。一環扣一環的,任何一方在買賣過程中退出,交易都不能完成。整個交易的時間可能長達半年以上,中途告吹的情況常有出現。英國地產代理會清楚列明哪些物業chain 或 no upward chain/chain- free(簡單來說,是業主不用依賴這一宗成交來完成其他物業交易的)。

其他投資英國樓市竅門,之後再續。
英國地產代理會清楚列明哪些物業chain 或 no upward chain/chain- free。

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