• 【鬥地主殺入香港】「農地王」恒地先賣農地套47億 四叔「靠商廈」錦囊
  • 2019-10-14    

 

逆權運動持續逾四個月,無半點冷卻跡象。有指政府想藉此轉移目標,將民眾仇恨的對象從政府轉移到富豪身上,化解執政危機,故上演「鬥地主」戲碼。放風將引用《收回土地條例》向發展商收地建公屋。與其被鬥地主,擁有農地第三多的新世界(017)率先跪低,宣佈捐出300萬平方呎農地,恒基、新鴻基亦跟隊表態願意捐地。

自2015年起,李嘉誠已陸續撤資,累售約2,000億大中華區資產,對國內刺激尤甚,惹來官媒發文猛批,斥他過橋抽板。向來舉動具前瞻性的李嘉誠,六年前的部署值得深思。「四叔」李兆基雖然慢超人一步,但也洞悉資產遲早凍過水「上繳」政府,逐步部署離場。面對來勢洶洶的鬥地主,四叔先行賣地套現,避開政府用賤價收地。

陽奉陰違避收地

事關今次土收條例,其中收回的100萬平方呎土地,正由恒地持有,佔恒地持有農地約2%,有關土地將於今年12月歸還政府所有。作為「農地王」的恒地固然首當其衝,故陽奉陰違,表面向政府示好稱願意合作,實情一早防範於未然,兩個月前突然以47億,向獨立第三方公司,出售旗下新界和生圍地皮,涉及土地面積共約242 萬方呎。

記者到和生圍視察,環境幽靜,與深圳只有一湖之隔。入面已停止施工,地盤仍以恒順建築之名圍起,現場只有一名看更看守。恒地早於兩個月前公佈賣地,但記者翻查土地註冊署及公司註冊處等紀錄,現時還未轉名,仍由恒地旗下盈邦持有,董事是李家誠。

該幅和生圍地皮,恒地早於05年2月斥資4.4億元購入。十多年來,改建豪宅之路甚艱難,恒地和政府就和生圍補地價問題爭拗多年。恒地不斷修改規劃方案,至2013年獲城規會通過興建400幢洋房, 以及3幢會所,總樓面面積89.3萬方呎。但就補地價方面,一直未達到共識,有指去年和生圍項目換地條款已落實,以總樓面 89.3 萬方呎計算,每方呎樓面地價(連補地價)約 5,270 元,即恒地一共要付高達47億地價予政府,恒地認為過高而上訴。

如果洋房全數售出,恒地估計最少可套現100億,扣除47億補地價和及估算18億的建築成本,恒地最終或只有35億進帳,所剩無幾,故今次以47億買地,至少可以袋袋平安。

揭低價買地秘訣

能夠成為新界農地王,四叔早在70年代,留意到政府會徵收新界農民的耕地發展,再撥出可興建房屋的土地給地產商交換,於是他著手購買農民的「換地權益書」(Letter B),讓他可將農地補價,以平價獲得起樓土地,投資成本遠較公開投地低。

Letter B始於六十年代初期,港英政府打算在新界發展多個新市鎮,要徵收大量新界土地。奈何當時政府沒有足夠現金流動,便發行Letter B代替現金賠償。Letter B持有人以每5平方呎被收回農地,換取2平方呎的未來建築用地。當時不少新界土地的投標拍賣,只容許Letter B持有人參與,炒風炙熱。而Letter B本質上是「土地期權」,當地價愈高時,權益書就愈值錢,所以不少地產商積極收集Letter B,藉此囤積大量農地,包括持有4,240萬平方呎農地的恒地。

1983年,港英政府已欠下138公頃建築面積土地,故取消有關制度,全面以現金賠償收地,但大量Letter B落在大地產商手上,讓它作為投地的「籌碼」,也只准換地權益書持有人投地。如將軍澳廣場、東港城、馬鞍山中心等項目,均以換地權益書形式買入土地。換言之,發展商可以用極低價錢投到大幅土地,衍生出今日所謂的地產霸權。當年恒地透過經紀用Letter B,以呎價五百元收購粉嶺馬屎埔村地皮,現在呎價已達一萬,升值20倍。

寫字樓或是最後皇牌

不過,港共鬥地主,未來香港地產界亦已被內房取代。已九十一歲的「四叔」,早已為兩名兒子留下錦囊。看好商廈前景的他,寄語兒子李嘉誠要發展商廈,不一定靠商場吊命,寫字樓自然成為恒地在逆權運動下的另一後路。據恒地中期報告指,寫字樓租賃業務仍維持增長。

翻查恒地過往年報,儘管本港經濟增長近期有所放緩,恒地逾十年租金收入平穩上升。現時旗下持有25個商場及8個寫字樓,平均出租率多年也維持96%至98%。當中寫字樓租賃業務仍維持增長,樓面積多年維持穩定未有賣出,IFC租金收入亦持續上升,可見恒地雖然積極於國內發展,擴大土地儲備,但仍在香港以租金作集團穩定收入。

今次逆權運動,新鴻基旗下商場一直是風眼,上週終於輪到恒基。警方屢次硬闖私人地方,更以阻差辦公為由,拘捕馬鞍山新港城中心力抗警員的五名保安。不單新港城,恒地旗下商場包括ifc及沙田中心,都被警方試圖闖入,職員於門外阻止,稱警員再進入只會引起不安:「話番畀你哋指揮官聽,唔好意思,我哋唔歡迎你入嚟商場」,警方才作罷。相反,七月沙田新城市廣場「引清兵入關」,職員帶領防暴圍剿示威人士,翌日新地拒絕回應,甚至出陰招關冷氣逼市民收聲,恒基做法沒有惹來示威者太大反彈。

撰文:張怡、葉嘉兒

攝錄:胡智堅

插圖:亞火

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