• 【土地收回條例500蚊平價收地】鄭志剛「捐窿捐罅」避過「鬥地主」
  • 2019-10-21    

 

反送中發展至今已逾四個月,林鄭繼續「政治問題,經濟解決」。日前的施政報告放寬按證公司首置九成上限至800萬,以助港人上車。在較早以前,在政府曾放風考慮動用《土地收回條例》回收農地發展,地產商一度慘死被開刀對象。俾人搶不如自己交出地土,新世界副主席鄭志剛成不久即在公司業績會上公佈將「捐」出300萬呎農地作社會房屋用途,連鎖效應下,恒基都舉手捐地,最終果然齊齊暫時避過「鬥地主」一劫。

持有近1,700呎農地儲備的新世界,早前公開將其中近2.8萬呎農地以$1租予「要有光」做社會房屋,興建全港首個大型「創意社會房屋」項目「光村」,提供超過100個面積各300英尺的單位,預計將惠及超過10,000名市民。「要有光」是香港首個社會房屋企業,最先將租金個人化跟市值脫鈎,推出「光房」和「光屋」以度身定造的價格租給低收入家庭或單親家庭。

新世界捐出的2.8萬農地不但只面積小,而且屬窿窿罅窿位置,本來就難以發展成大規模的地產項目。本刊翻查其三幅地的位置及本身用途,可見發展潛力有限。三塊地皮本來由多個姓鄧原居民持有,新世界以偉鵬發展有限公司於1997年至1998年期間斥資合逾2,060萬元購入。當日負責收這幅地的,是時任新世界負責收地的助理董事總經理林艷瓊(Christina)負責,直屬鄭家純,過去拍住已故新世界前主席鄭裕彤妹夫周桂昌辦事。

不過收地不容易,往往花上十年八載。在這三幅小地附近尚有很多塊丁地,都是由鄧姓原居民持有,但一直末有出售。記者向上址找業主,大都不在此處居住,或已移居,留下單位出租。而新世界把收回來「碎濕濕」的地出租作停車場、露天貨倉、寵物酒店及一間泰國廟宇之用途,囤積20年未有發展至近日送出。開辦寵物宅逾十三年的負責人表示未有收到消息指業主收回狗舍,加上租約尚有約三年,因此未有就土地收回後打算,直言「唔洗咁擔心」。另外,金寶停車場的鄧先生表示停車場負責人未有消息表示會暫停營運停車場。

按現時《收回土地條例》最新收回土地特惠補償率,每平方呎農地基本定率為1,158元。而新世界於屏山鄉農地屬「丙級」範圍邊陲,收估價另加基本定率50% 計算。若然未計估價,賠償價每呎約為579元,可套現超過1599萬元。然而新世界二十年前平均以每呎約745元買入,現時都未必能回本離場。

雖然三塊地皮同樣位於天水圍地鐵站對出,但實質非相連地段。其中2.2萬方呎的地皮屬「鄉村式發展」用地。加上地段與屏山文物徑及聚星樓相近,因此少部分土地註明「與文物及文化旅遊有關用途」。申請改劃農地作住宅用途手續繁複,獲批後亦需補償高地價。測量師估算,新界土地的地積比率較低,以興建一般準丁屋而言,2.2萬方呎可建大約20間每層700呎的3層丁屋,發展有限。假設賣1,800萬一間,套現三億多,扣除補地價及建屋成本,賺得不足兩億。計過數,新世界捐地,除了避開政府開刀,亦可贏得社會掌聲。

新世界最後捐出300萬平方呎的土地,按最新收回土地特惠補償率,捐地損失的機會成本合將超過34億元,相當於去年股東應佔純利約18%。新地將以公司資金購入的農地白白捐出看似善舉,但背後心思殊不簡單。

由逆權運動開始至今,政府企圖將風向打去發展商,令四大地產一度面臨被清算的命運。現時四大地產商合共持有逾1億呎農地,當中囤地之冠為恒基,手上持有4,500萬呎農地。恒基已表明政府已向他們收回近10公頃農地儲備。而新鴻基地產亦表示新界屯門兩幅土地被政府收回。而新世界只位列第三,持有近1700萬呎農地儲備。大部份農地分佈在元朗區,其餘為北區、沙田區、大埔區和西貢區等旺區,如果政府看中,新世界就更傷。

撰文:葉熹

拍攝:胡智堅、林志謙

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