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  • 【畢打街閒人】睇對家,換位思考估大勢(渾水)
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上星期我去了一個相對左翼文青的小組織做分享,一邊飲酒,一邊研究文青不愛談的銅臭話題。其中有一個人問我:「股票是不是零和博奕?」,這個問題有點哲學味道,無乜對錯,即使找到結論也不會有什麼增長。我的答案是:「即市操作係,細價股係,但有未來憧憬的股票未必係。」

我這類人的投資戰場集中在細價股,操作是一買一賣,炒的都是只有故事,沒有實際支持的虛幻泡沫,即使殼價都是相對虛幻、無形的資產概念,總要有人輸,才能成就其他的勝利,沒有共贏。就算之後執靚公司、注入業務走回正軌,持貨的人贏了未來,但當刻的博奕是分了勝負。所以,我們這類人很慣性從對家(counterparty)角度思考,估下一步,或估算他們的真實想法,再推論大市去向。

貿易戰、加息不太直接打擊細價股活動,反而傷害資金鏈的延續效應就當真傷害了細價股的資金流。資本操作,同凌凌漆叫雞一樣,都係講錢。呢幾年買殼的大水都係北水,好像海航系,本來就掃殼的強大資金來源,但海航賣資產的新聞屢見不鮮,連首腦都可以外遊跌死,一單新聞,各自解讀。買殼,炒殼、借錢、出工具的活躍集團,要數華融系,本來食住四大資產管理公司的光環頗活躍過一陣子,但最近新聞不近,旗下公司延遲上市加上賴小民事件,相信會日漸低調。華信系本來銳意擴充,一門三殼,但現在被市傳跟何志平事件有點關係,殼也賣了出去。

最活躍的超一線如雲鋒基金成員及其友好,以及騰訊、大內房地產商都有在殼股熱潮前期乘勢而起,現在也低調了。本來一個生態圈建立,通常是由一班大水、大龍頭帶起,之後個別都有一些非明顯派系連繫的內地商人都有參與買殼。只是現在當實力最強的人都低調了少許,這班商人都只能跟強者變低調。

同一個方法睇樓也不知是否準確呢?

以往地產商一手樓賣盤,慣常提供地產商二按。好像LP6,發展商未提供任何按揭計劃吸客,就連南豐自己近年推出的新盤如筲箕灣香島亦有提供七成一按,但一反常態不設任何貸款計劃,要買家自行透過銀行承造按揭。

新地之前的元朗PARK YOHO Genova都以「King's Key 120」方式樓按貸款。同系元朗PARK YOHO Venezia時曾採用,當時計劃內容為發展商最多可提供新購物業樓價的120%貸款。空置稅出台後,最近新地突擊公佈元朗PARK YOHO Napoli開賣,推出設有「十足十貸款計劃」,選用上述計劃,買家需持供滿樓作為抵押,首期可低見5%,最高貸款95%,首期5%乃作為支付發展商行政費,按揭年期最長25年。買家須以以下方式償還十足十貸款,首12個月定額供款2萬元,第13至24個月每月供款3萬元,第25至36個月每月供款4萬元,其後按月分期償還十足十貸款及利息。

相對之下,貸款計劃是收緊了,這是整個樓市行業的大勢,已經越來越多發展商模彷。股市同期跌了兩成有多,全世界都知環球經濟進入加息週期,你能預期樓會獨善其身嗎?即使沒有大回調,小回調也應該要有吧。如果樓市能把辣招放鬆,讓市場回歸更有效率狀態,那麼市價更反映真實情況和真實資訊。
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