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  • 【堆填區獨白】樓唔係要嚟炒嘅(楊懷康)
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林鄭的第二份施政報告據聞以土地、房屋政策為主打,其遠中短期措施包括填海造地、公私合營發展農地及地鐵上蓋混合發展公私營房屋云云。林鄭有梁振英2.0之稱,梁振英以房屋為施政的重中之重,林鄭施政向房屋傾斜毫不意外。

以房屋為重中之重,亦不難理解。公屋輪候冊長達5年而不斷延伸、劏房戶達21萬之眾,為民舒困,當從房屋入手。 更為重要的是,林鄭認為樓價漲升無已,威脅社會和諧。她指2014年爆發佔中,皆因上車無望的年輕人眼紅上一輩置業發達,妒向膽邊生,思想偏激。懷柔之道乃以首置計劃協助憤怒一族上車。房屋是以肩負維穩政治重責。
林鄭的土地、房屋政策以「公私合營」為亮點,也別具玄機。眾所周知,習近平乃林鄭「最敬仰的政治領袖」,而「其言行愈來愈有魅力及令人欽佩」。習近平最新「令人欽佩」的指示是堅持「共有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度」。這個核心精神演繹出了「更加集中、更加團結、更加規模化的公私混合制經濟」的號召,而「公私合營」當然是共產的前奏了。
林鄭的房屋政策緊跟中央步伐則又先於其第二份施政報告。去年十九大後,習近平訓示:「房子是用來住的,不是用來炒的。」林鄭用廣東話傳達習大大精神:「樓係要嚟住,唔係要嚟炒嘅。」用字將就香港人,執行起習大大的訓示來倒又原汁原味,務求香港人冇樓好炒。
如何禁絕炒樓?其要義是從轉讓權入手。三尺孩童皆知,如若其他條件不變,轉讓權愈是完備,(譬如隨時隨地皆能以任何價格向不問身份、國籍、性別、年齡。。,的買家出售物業),價格愈高;反之亦然。在居屋而言,林鄭禁絕炒樓的辦法是削弱其轉讓權:以新推出的4431個居屋單位為例,業主如欲在頭兩年轉讓單位,只能按原價賣給房委會指定的買家。即是起碼頭兩年新居屋只可以用來住,冇水位可炒。

過去,居屋業主的轉讓權可大得多;只要補過地價,業主在頭兩年有權在公開市場自由轉讓單位;買家對象及價格皆不受管制。雖有較大的炒賣空間,然而地價佔了樓價的絕大部分,補過地價,入到賣家袋的錢不多。故此過去居屋的二手市場不見活躍。

從第三年到第五年,炒賣的空間稍為放寬:可以免補地價、自行議價出讓單位,但轉讓權依然有限制,只能賣給房委會指定的買家;價格因而要打折扣,自不待言。即使有得炒,利潤恐怕也不多。買居屋來炒,起碼要期之以五年;那是放長線釣大魚,哪裡算是炒?

誠然,五年後補過地價,新居屋業主有權在公開市場自由轉讓單位。到其時即使樓價有幸漲升,沽出單位有得賺,然而房委會是以市價52折發售單位,要補回差價,業主起碼要上繳48%利潤。袋得落袋的錢夠不夠買五年的驚風散,得視乎每個人承受樓價上落風險的本事了。

於此可見,收窄新居屋轉讓權,限制其二手價格及買家資格,炒賣空間無疑是小了,但跟「樓係要嚟住,唔係要嚟炒」的上意仍有距離。準確演繹習近平的訓示,居屋固然要完全禁絕轉讓,私樓亦得一視同仁。否則留下轉讓空間將形同製造炒賣機會,都有違上意。

完全禁絕轉讓的居屋,其性質與出租公屋無異。當然,無論是申請出租公屋抑或輪購居屋皆有入息上限,貫徹執行習大大的訓示,形同要入息較高的人出大筆錢租住環境較佳、面積較大的單位而已。果如此,人們又願意以市價52折購買只有租住權而無轉讓權的單位嗎?完全禁絕轉讓,銀行還會提供居屋按揭嗎?恐怕不會吧。故此不聽習大大的訓示則已,否則林鄭應馬上停建居屋,只建公屋。

憶昔八萬五兼逢沙士,樓價狂瀉近七成,負資產燒炭無日無之。人們談樓而色變,為清貨尾,政府要貼錢搵人買居屋。影響所及,甚至公屋亦不吃香,因為公屋——>居屋——>納米私樓——>扶搖直上住山頂的致富之路不通。那時有幸和主管房屋政策的孫公吃過飯——平生只此一次,是鄙人出公數的。蒙他見告,若是不計較地區,基本上今天遞表申請公屋,明天上樓。

這一切聽似不可思議,然而住宅樓宇亦供應及需求主宰的商品而已。林鄭的土地、房屋政策,無論是填海或公私營合作建屋,固然針對供應,同時又按「樓係要嚟住,唔係要嚟炒嘅」的上意打壓需求。雙管齊下,其效果不難甚於專注增加供應的八萬五。西人有云be careful what you wish for。求仁得仁。到全面打擊產權、樓冇得炒,香港肯定玩完。
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