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  • 【壹週灼見】「娥六招」是阿茂整餅(關焯照)
  •   2,273 views │ 2018年07月04日
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特首林鄭月娥在上周急急推出 6 項房屋措施 (簡稱「娥六招」)來理順置 業階梯,女特首更明確表示,希望透過新措施來達至3個目標: (1) 資助出售房屋更可負擔,(2) 增加資助房屋供應並加強支援過渡性房屋計劃,和 (3)促使一手私人住宅單位盡早推出市場。

過去兩任特首,曾蔭權和梁振英,也採用多項房屋措施來調控樓市,無奈在缺乏足夠土地供應、超低息環境持續、過去多年積壓的購買力和內地居民來港置業等因素的影響下,本地樓價不但未能壓下來,而且更越升越高。市民看見這種瘋癲樓價也變得不理性,認為現時不入市,將來的樓價只會更高。在這種超亢奮的情緒驅使下,竟然無視樓市泡沫的風險,仍然奮勇入市置業 ,這現象正好印證投資市場的一個金科玉律:「天要你滅亡,必先令你瘋狂。」因此,筆者對現時樓市充滿瘋狂和不理性,絕對不感到意外。

要根治樓價瘋狂上升的問題,政府必須從土地供應入手。雖然「土地供應專責小組」已提供 18 個土地供應選項,但這些選項均是遠水,未能救近火。即使租出的粉嶺高爾夫球場的官地,現屆政府也不敢提早收回。以這種覓地能力,市民自求多福吧!

林鄭訂下的3個目標,只是履行她競選特首時所提出的「重建置業階梯方案」,因此讀者也無需質疑林鄭的動機。但在未能增加土地供應的大前題下,強行推出新樓市措施肯定會為本地樓市添煩添亂,但最奇怪的是林鄭 本人也承認新措施不是壓樓價和增加供應,只是重設置業階梯。然而,筆 者認為林鄭選擇現時推出「娥六招」,目的是做場戲給中央政府和香港市民看,根本未考慮過這些招數可能為社會帶來嚴重後遺症,這亦反映女特首仍未找到有效辦法來解決香港樓市的核心問題。

優質的公共管治是需要從政者能夠看通大局和掌握期望管理。然而,AO缺乏市場和實戰經驗,加上不是專才出身,在制訂公共政策上往往缺乏前瞻性,甚至出現政策落後於現況。從曾蔭權管理本地樓市的成績來看,AO根本難以駕馭複雜形勢。故此,市民也不用對林鄭有太高期望,因為她仍是一個充滿 AO DNA 的政客,缺乏破格思維的能力。讀者只要看看林鄭上任一年後的樓價,竟然升了一成六便可以明白一切了。

「娥六招」是有不少破綻的,例如將 9 幅私營房屋用地改為發展公營房屋 只會給予社會釋出一個錯誤訊息:未來私樓供應量將會減少。由於市民普遍認為政府根本未有足夠的土地儲備來維持高水平的私人住宅單位供應量,而林鄭的增加公營房屋的方法只是從私營土地儲備抽出來,這做法只會令有能力購買私樓的市民加快入市置業。一旦這情況出現,樓價只會升得更快。

在上周日回歸酒會後 ,林鄭對傳媒表示可能將公私營房屋比例由六四比改為七比三,這會否成為事實?時間會給予讀者一個答案,但最重要的是現時政府根本沒有足夠土地,林鄭竟然提出將公營比例提升,這無疑給予基層市民一個假希望。一旦她未能交出功課,對林鄭的管治威信肯定會帶來負面的影響。

另外,林鄭提出將居屋訂價與市場價脫鈎是合理的。無奈,在樓市充滿非理性亢奮和市民預期私樓樓價持續上升的情況下,將來居屋的訂價折扣率 相信會變得越來越大,即是居屋和私樓兩者的價格差距會持續擴大。對不能負擔私人住宅的市民,這當然是喜訊,因為他們仍有機會在居屋市場置業。可是,當居屋和私樓的價格差距變得越來越大時,有能力在私樓市場置業的市民也可能覺得居屋吸引,自然會想盡辦法來符合抽居屋的資格, 最終結果是削弱一向已經抽開居屋市民的機會。究竟林鄭是為基層家庭好或是好心做壞事?筆者認為答案是後者的機會高些。市民利用政策的灰色地帶來爭取利益根本不是新鮮事物,今次林鄭將居屋訂價與市價脫鈎,肯定會吸引不少機會主義者來做政府世界。

最後,向空置的一手私人住宅單位徵收空置稅和修改預售樓花同意方案是可以產生反效果。現時樓市是供不應求,地產發展商擁有較高的議價能力,所以會將全部或部分空置稅轉嫁於買家身上,最終結果是推高一手樓的售價。至於要求地產發展商每次推一手住宅單位的數量均不能少於有關預售 樓花同意書所涵蓋的住宅單位總數的20%,這只會減少地產商出售樓花的意欲,因為發展商也會因應市場的狀況調節出售樓花的數量,所以地產發展商對後市的判斷,絕對可以影響到他們在樓花上的部署。

現時政府要求預售數量是20%或以上,這不是一個小數目。為了未來的盈利,地產發展商會在推出樓花的時間上採取較保守的態度,這可能會拖累樓花的供應數量。即使林鄭的出招可以減少空置單位的數量,但同時樓花的供應也可能放緩,最終結果可能是因加得減,看來林鄭真是多此一舉!

從以上的討論來看,「娥六招」原來是阿茂整餅。
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