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  • 【再踢混帳人工島】樓價跌未來賣地收入也跌 關焯照:未來估價折完再折
  •   8,218 views │ 2018年11月09日
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東大嶼填海人工島計劃發表以來,爭議聲音不斷,支持人工島計劃者,常以開發土地可以出售以收回成本,去回應反對一方指人工島勢成「大白象」,庫房會被淘空的批評。

王于漸及宋恩榮十月底在報章撰文中,指外界忽略人工島出售商業用地收益。指以過去啟德發展區賣地價七折計,人工島商業用地估算每平方呎九千元,四千萬呎樓面意味商用地收入可達三千六百億元。

不過,關焯照認為目前地價呈向下走勢,對未來人工島賣地收益,頗有疑問。他解釋計算地價頗受當時經濟環境影響,若以不同時機估算,將會得出不同結果:「當時究竟在地價見頂時估算?還是下跌時估算?」

事實上,政府早前招標出售的啟德住宅地,週三僅以八十三億三千萬元賣出,平均樓面呎價為一萬四千五百元,比市場最初估價平均一萬六千至一萬九千元為要低。在多間測量師行調低估值後,最終成交價才貼合「市場水平」。

即使今次賣出啟德地皮屬住宅,並非商業用地,關認為賣地成績反映本港整體地價呈向下走勢,即使土地用途不同,也不會有明顯差別。

「如從趨勢去觀察,可能半年後他要估價時,不是啟德地價七成,只是六成、五成。」

「現在趨勢是向下,樓價一定是下調。」

關焯照又進一步解釋指,本港在人口老化下,樓價長遠只會向下:「任何經濟理論都會估計,香港地價會在人口老化中,樓價未來一定下跌,這已在日本發生。」

對於團結香港基金報告指,人工島落成後,可騰出空間加快市區重建,關焯照認為此說不合邏輯:「已經有土地,為何要這麼辛苦要想用人工島作重建?如這樣子思考就大件事。」

「我未聽聞過要用人工島來調遷,新界有大量土地,為何不用?」

他強調在香港長遠人口面臨老化及回落大趨勢下,建設人工島或會製造出大量空置樓宇:「用這麼多錢多建額外的土地去做重建,完成後又怎麼辦?居民又調遷回市區?人工島的住宅又怎麼辦?會丟空?」

關焯照針對人工島計劃連番開火,不免遭到其他學者質疑。其中,中大經濟系客座副教授徐家健日前在報章撰文,質疑關焯照漠視出售商業用地收益,及政府收地衍生的司法覆核全勝,是因為「政府不打沒把握的仗」。

針對徐家健質疑,關焯照則回應指,他當時就人工島人口的估算,是基於黃元山更早前的推論,去印證其假設矛盾不合理:「我只是將這個荒謬性說出來。」

至於政府在收地的司法覆核全勝,關則重申政府自一九九七年以來引用《收回地地條例》收地一百三十多次,只有八次被入稟司法覆核,當中更有一宗由原告人主動撤回,證明政府在收地問題處於強勢之餘,被收地者也要考慮過官司勝算方

會提出訴訟。

「其實香港人很聰明,除了政府有理據,他們知道民不與官爭。」

撰文:忻肇康

攝影:李育明

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